En las dos primeras notas de este blog analizamos la cantidad de escrituras firmadas en la Ciudad desde 2002 y cómo viene 2026 contra 2025. Quedaba pendiente la otra mitad de la historia: los montos. ¿Cuántos dólares mueve por año el mercado inmobiliario porteño? ¿Y de qué valor promedio son las operaciones que se escrituran?
El obstáculo es conocido: los montos de las escrituras se declaran en pesos de cada momento, y con la inflación argentina sumar pesos de 2016 con pesos de 2026 no dice nada. Para esta nota convertimos el monto escriturado de cada mes desde enero de 2016 a dólares, usando la cotización del último día de cada mes — tanto del dólar oficial como del dólar blue, según las cotizaciones históricas de Dolarito. ¿Por qué las dos? Porque en los años de cepo cambiario el mercado inmobiliario operó de hecho a valores del dólar paralelo, y la diferencia entre una valuación y otra cuenta, por sí sola, buena parte de la historia.
Cuántos dólares mueve el mercado porteño por año
Monto anual escriturado, en millones de dólares — Ciudad de Buenos Aires
Suma de los montos declarados en las escrituras de compraventa de cada año, convertidos mes a mes al dólar del último día del mes. Valuación al oficial y al blue.
Tres cosas saltan del gráfico:
- El pico fue 2017: unos US$ 8.500 millones escriturados en el año del auge de los créditos UVA. 2018 quedó cerca, con US$ 7.200 millones.
- El pozo fue 2020: apenas US$ 1.332 millones valuados al blue — menos de una sexta parte del pico. Y el fondo no fue solo la pandemia: entre 2020 y 2023 el mercado movió entre 1.300 y 1.900 millones de dólares por año, los cuatro peores registros de la década.
- 2025 marcó el regreso: US$ 7.737 millones, el mejor año desde 2017. Y el primer semestre de 2026 sostiene ese ritmo: US$ 3.369 millones, un 4,3% más que el mismo semestre de 2025.
El gráfico también muestra para qué sirve mirar las dos valuaciones. Entre 2016 y 2019, y de nuevo desde fines de 2024, las barras azul y dorada son casi iguales: sin brecha cambiaria relevante, da lo mismo qué dólar usar. Pero entre 2020 y 2023 se separan dramáticamente: en 2023, valuar los montos al dólar oficial daría US$ 3.721 millones, pero al blue — que era la referencia real del mercado — fueron US$ 1.885 millones. La brecha cambiaria llegó a hacer que la valuación oficial casi duplicara a la real.
El monto promedio por escritura: de 134.000 a 46.500 dólares, y vuelta
Monto promedio declarado por escritura, en dólares (al blue) — Ciudad de Buenos Aires
Monto total escriturado del año dividido por la cantidad de escrituras, convertido al dólar blue del último día de cada mes. En dorado, el año 2025.
Dividiendo el monto total por la cantidad de escrituras se obtiene el monto promedio declarado por operación. La curva es elocuente:
- En 2017, la escritura promedio declaraba unos US$ 134.000.
- Para 2023, ese promedio había caído a US$ 46.500 — apenas un tercio. A la baja real de los precios de los inmuebles (los valores por metro cuadrado retrocedieron fuertemente entre 2019 y 2023) se sumó el efecto de la brecha: con un blue altísimo, los mismos pesos declarados equivalían a muchos menos dólares.
- Desde 2024 la recuperación es veloz: US$ 77.400 en 2024, US$ 111.300 en 2025 y unos US$ 114.300 en el primer semestre de 2026 — de vuelta en la zona de 2016 y 2019, aunque todavía por debajo del pico de 2017-2018.
Una aclaración importante: esto no es un índice de precios del metro cuadrado. Es el promedio de los montos declarados en escritura, que mezcla departamentos chicos y grandes, cocheras, locales y edificios enteros, y que puede diferir del precio real de mercado. Pero como termómetro de largo plazo, la tendencia acompaña con fidelidad el ciclo que ya vimos en la cantidad de operaciones: auge con crédito, depresión con cepo, recuperación con normalización cambiaria.
La tabla completa
| Año | Escrituras | Monto (US$ millones, al oficial) | Monto (US$ millones, al blue) | Promedio por escritura (US$, al blue) |
|---|---|---|---|---|
| 2016 | 44.989 | 4.964 | 4.880 | 108.500 |
| 2017 | 63.403 | 8.692 | 8.508 | 134.200 |
| 2018 | 55.612 | 7.241 | 7.169 | 128.900 |
| 2019 | 33.431 | 3.814 | 3.681 | 110.100 |
| 2020 | 18.770 | 2.222 | 1.332 | 71.000 |
| 2021 | 28.842 | 2.730 | 1.596 | 55.300 |
| 2022 | 33.771 | 3.416 | 1.854 | 54.900 |
| 2023 | 40.550 | 3.721 | 1.885 | 46.500 |
| 2024 | 54.809 | 5.245 | 4.240 | 77.400 |
| 2025 | 69.490 | 7.906 | 7.737 | 111.300 |
| 1S 2026 | 29.477 | 3.389 | 3.369 | 114.300 |
Qué significa esto si usted está por operar
- El mercado volvió a los volúmenes grandes: tanto en cantidad de operaciones como en dólares movidos, 2025-2026 se parece a 2016-2017, no a 2020-2023. Un mercado líquido facilita tasar bien y vender en plazos razonables.
- Sin brecha, las cuentas son más simples: con las cotizaciones convergiendo desde 2025, la vieja gimnasia de pactar en un dólar y escriturar en otro perdió dramatismo. Aun así, en toda compraventa conviene dejar claramente documentada la moneda de pago, el tipo de cambio de referencia y la forma de entrega de los fondos — es parte del asesoramiento que damos en la escribanía.
- El monto declarado importa: impuestos, sellos y honorarios se calculan sobre el valor de escritura. Sobre cómo se compone ese costo puede consultar nuestra guía de gastos de escritura.
Nota metodológica
- Montos y cantidades: serie mensual de actos de compraventa del Instituto de Estadística y Censos de la CABA para 2016-2025, y de los informes mensuales del Colegio de Escribanos para enero-junio de 2026 (los meses de 2026 del IDECBA aún se publican con rezago). Las cifras pueden diferir marginalmente entre ambas fuentes por revisiones.
- Tipos de cambio: cotización de venta del dólar oficial y del dólar blue del último día con operaciones de cada mes, tomadas de las cotizaciones históricas de Dolarito.ar. Cada mes se convirtió con su propio tipo de cambio y luego se sumaron los dólares resultantes.
- Limitaciones: el monto de una escritura es el valor declarado, que puede no coincidir con el precio real de la operación; una misma escritura puede comprender varias unidades; y usar el dólar de fin de mes es una aproximación (las operaciones se firman a lo largo de todo el mes). Ninguna de estas limitaciones altera las tendencias descriptas.
- El promedio por escritura de 2026 corresponde solo al primer semestre.