Escritura de Compraventa y Boleto de Compraventa

Escrituras de Compraventa

Servicios de la Escribanía:

Si usted necesita comprar o vender un inmueble va a requerir de los servicios de un Escribano. Cada operación es única y necesita un análisis individual para que ambas partes lleguen a un resultado óptimo. La escribanía asesora a sus clientes en todos los aspectos de la operación (jurídico, notarial, impositivo y registral), revisa el boleto de compraventa, propone modificaciones en el boleto de comrpaventa de ser necesarias, prepara la documentación, la revisa, estudia los antecedentes del título y se encarga de toda la gestión para la firma e inscripción de la operación en el registro público correspondiente.

Si necesita realizar una operación de compraventa, es por demas recomendable que revise el boleto de compraventa o la escritura de compraventa con un escribano de confianza. Contáctese con la escribanía y solicite una cita con el escribano.

Compraventa de Inmuebles:

La compraventa de inmuebles en Argentina es una de las actividades principales en cualquier Escribanía. Estas operaciones son muy importantes para ambas partes ya que involucran el patrimonio de las personas. Es fundamental que en este tipo de operaciones, ambas partes estén correctamente asesoradas para no salir perjudicadas de la operación. Es frecuente que se firme un boleto de compraventa previo a cualquier escrituración de compraventa, en muchos casos este boleto de compraventa es un modelo genérico que la inmobiliaria utiliza indiscriminadamente. Es importante revisar el boleto de compraventa con un profesional notarial para garantizar que las clausulas aplican correctamente a la operación. Las escrituras de compraventa tiene que ser otorgadas por un escribano público. El Escribano suele ser designado por la parte compradora con la excepción de las operaciones de compraventa que se realicen con hipotecas, en cuyo caso la parte vendedora designa al Escribano. Es importante saber que el Escribano es imparcial en la operación y que su deber es tratar a ambas partes por igual.

Se recomienda que las partes se asesoren individualmente para cualquier operación de compraventa. Como se menionó anteriormente, a la hora de comprar o vender un inmueble se suele firmar un contrato privado, previo a la escrituración del inmueble conocido como el boleto de compraventa. Este boleto de compraventa es un contrato, que no es un requisito obligatorio. Se suele firmar para registrar el acuerdo de compraventa del inmueble entre las partes, luego de depositar una seña por el inmueble. En el boleto de compraventa se suelen acordar detalles de la operación, es por eso que es importante el asesoramiento por parte de un escribano, se esta firamando un acuerdo entre las partes que implica posteriores oblicaciones. Las clausulas mas frecuentes son: el precio del inmueble, el depósito hecho por el comprador, la forma de pago, la fecha de escrituración y la designación del escribano. En el período de tiempo que va de la firma del boleto de compraventa, a la firma de la escritura de compraventa, la escribanía prepara toda la documentación y corrobora que todos los requisitos necesarios para la transferencia de la propiedad se puedan cumplir.

Es importante tener en cuenta que lo acordado en el boleto de compraventa debe cumplirse por ambas partes y su incumplimiento puede derivar en acciones legales. Una vez mas, es por esta razón que antes de firmar un boleto de compraventa, se recomiendo asesorarse con un escribano que pueda aconsejar y advertir a las partes sobre lo que están acordando. Generalmente el Escribano es quien redacta el documento mediando entre ambas partes para lograr asegurar que las condiciones de la operación sean claras y aceptadas por todas las partes. Sin embargo, muchas veces las partes acceden a firmar un boleto de compraventa proporcionado por la inmobiliaria y puede omitir si no se lo revisa alguna cláusula pactada verbalmente importante para alguna de las partes. Lo pactado verbalmente que luego no este en el boleto de compraventa no tiene validez ante un pleito legal.

Si la propiedad se compra con un crédito hipotecario, suele indicarse en el boleto de compraventa. Es común indicar en el boleto de compraventa si la operación esta sujeta algun hecho contingente con una cáusula "ad referendum", por ejemplo a la aprobación por parte de un banco de un crédito hipotecario. Cuanto mas compleja es la operación, mayor cantidad de clausulas puede tener el boleto de compraventa y es en estos casos donde es fundamental estar bien asesorado por un escribano. El escribano debe explicarle a las partes el significado y las consecuencias que pueden tener las clausulas del boleto de compraventa en la escritura final, desde los distintos puntos de vista, notarial, legal, impositivo, etc. Es por esta razón que es tan importante contar con un escribano por cada parte, para que asesore correctamente a los actores y les de tranquilidad.

Por la parte vendedora, el documento deber ser firmado por todos los propietarios, por sí, o a través de terceros suficientemente facultadas con un poder notarial. Si la vivienda es un bien ganancial de un matrimonio, tendrán que firmarlo ambos cónyuges. Si la vivienda es propia de uno de ellos, o sea no es un bien ganancial, pero en ella residen hijos menores o incapaces también deberán firmar el documento ambos cónyuges. Si el vendedor ha dado un poder facultando a otra persona a que firme en su nombre, el apoderado deberá de presentar el original y el poder deberá facultarlo explícitamente para la venta. El Escribano deberá corroborar que el apoderado está autorizado para formalizar la escritura de compraventa. Cada boleto de compraventa o escritura de compraventa tiene su particularidad por lo que es muy importante contar con un profesional de confianza que lo asesore adecuadamente antes de firmar cualquier documento.

El Escribano es un agente de retención para el fisco, esto significa que retiene dinero en la operación para el pago de impuestos. El Escribano consulta con las partes las características de la operación y con distintos organismos para determinar si el inmueble adeuda algún monto. En base a la información obtenida se determinar qué se deben abonar y retener por la escribanía. En algunos casos se acuerda en el boleto de compraventa si alguna de las partes debe hacerse cargo de los impuestos de la operación. El Escribano asesora a las partes respecto a las cargas que se deben abonar y les explica a las partes cual son las retenciones y cuál es el motivo por el cual se debe retener. El Escribano se ocupa también de los trámites necesarios para poder escriturar como puede ser el levantamiento de un embargo o la cancelación de una hipoteca grabada sobre el inmueble. Es muy importante tener un Escribano de confianza que defienda los intereses de las partes para evitar que estas paguen gravámenes que no corresponden. Las cuestiones impositivas no son menores en la negociación de una compraventa, pueden aparecere en el bpleto de compraventa y merecen un detenido análisis por parte de las partes y el profesional que las asesore.

Previo a la transferencia de dominio, el Escribano debe comprobar que la propiedad se encuentra libre de deuda y en caso contrario retener la suma correspondiente para cancelar dicha deuda. Este es otro punto que puede aparecer en el boleto de compraventa, se puede negociar algo distinto pero por lo general la parte vendedora se debe hacer cargo de cualquier deuda que existiese sobre la propiedad y el escribano seá responsable de retenerle a la parte vendedora el monto adeudado para saldar la deuda.

Reserva de Compraventa:

En muchos casos se recomienda hacer una reserva de un inmueble y escriturar directo. La reserva es un contrato privado que cumple un rol parecido al del boleto de compraventa, pero es un documento mucho mas corto y simple. La reserva generalmente implica hacer un depósito de dinero para que la parte compradora tenga un costo si se arrepiente. Consulte con un escribano en que casos es recomendable hacer una reserva y cuando es conveniente hacer un boleto.

El Costo de la Escritura de Compraventa:

La consulta mas frecuente que se hace ante una operación de compraventa es cual es el costo de escrituración. No se puede dar una respuesta rápida a esta pregunta, cada operación es única y de acuerdo al monto de la operación, si interviene un persona física o jurídica, el origen o destino de los fondos, la locación del inmueble o la naturaleza de la operación puede estar gravada o estar exenta de distintos impuestos, que modifican el costo de la escritura. Este es un punto crítico en cualquier operación. Para poder calcular una cifra exacta es necesario reunirse con el escribano y analizar la operación en detalle y aclarar que corresponde pagar y que no. Comuníquese con la escribanía y pida una cita con el escribano para obtener un presupuesto. En el boleto de compraventa también suelen haber un claúsula en las cual se determia que le corresponde pagar a cada parte de los gastos y honorarios del escribano.

Un calculo aproximado rápido que incluya impuestos y honorarios se puede hacer tomando 4,3% del valor del inmueble por la parte vendedora y un 4,5% por la parte compradora un 4,5% para personas física. Comuníquese con la escribanía y pida una cita con el escribano para analizar su operación y conseguir un presupuesto exacto.

Los Gastos de la Compraventa incluyen:

Impuesto de Sellos: en la Ciudad de Buenos Aires se abona el 3,6 % sobre el precio, 1,8% cada una de las partes. Si el comprador está realizando una compra de vivienda única de ocupación permanente, está exento de sellos hasta $ 2.000.000. Este monto se actualiza periódicamente, consultar el monto vigente al momento de la operación.

Impuesto a la Transferencia de Inmuebles: es de orden nacional y su alícuota asciende al 1,5% del precio de la escritura. Es soportado por el vendedor, a excepción que desee reinvertir en compra de una nueva vivienda para lo cual deberá realizar el trámite correspondiente ante la Administración Federal de Ingresos Públicos.

Además suelen estar los costos por la inscripción de la escritura ante el Registro de la Propiedad y los honorarios profesionales del escribano.

Boleto de Compraventa

El boleto de compraventa es uno de los instrumentos privados más importantes. Su función principal es establecer las condiciones de la operación de compraventa. Al fijarse las condiciones de una compraventa, van a haber consecuencias muy concretas que van a trascender el acto y van a determinar cómo se lleve a cabo la operación (forma de pago, entrega, plazos, gastos de la operación, etc.) y en consecuencia la forma en la que se desarrolle la escrituración del acto. No es tribial aclarar que el boleto de compraventa es sumamente importante.

Realizar un boleto de compraventa es habitual y considerado una buena práctica. Se puede negociar condiciones y avanzar a una escrituración directamente, pero no es recomendable para una persona que no esté habituada a realizar compraventas. Tiene que haber mucha confianza entre las partes para que estar seguros que luego no van a cambiar las condiciones y que el compromiso se mantenga para que se cumpla con lo pactado de palabra. Al no haber un boleto de compraventa, no hay un documento que deje constancia de las condiciones pactadas y esto puede generar conflicto entre las partes. En un país como Argentina en el cual hay cambios muy abruptos en las condiciones económicas, no tener un boleto de compraventa firmado por las partes puede hacer que una de las partes desista de la operación ante cualquier eventualidad. Es por esto que es recomendable tomarse el tiempo, que las partes se asesoren bien y entiendan las implicancias de las clausulas y se firme un boleto de compraventa entre los actores.

Es muy importante entender que significa cada clausula del boleto de compraventa, sus implicancias y sus posibles consecuencias en caso de distintos escenarios, si alguna de las partes hacer tal o cual cosa. Las cláusulas del boleto de compraventa son las que regulan la relación entre las partes. Las clausulas tienen que estar bien redactadas, ser claras y concisas, que no haya margen para hacer interpretaciones distintas. Esto sin un correcto asesoramiento jurídico notarial puede no ocurrir y las consecuencias pueden ser muy importantes. Los sujetos que intervienen en la operación suelen atravesar un proceso de negociando hasta llegar a un entendimiento. Las partes al llegar a un acuerdo, tienen la voluntad de llevar adelante la transacción y tienen el anhelo que la resolución o desenlace de la operación sea óptimo o lo mejor posible. Si el boleto de compraventa no expresa claramente las condiciones negociadas y la intención o voluntad de las partes el resultado puede no ser el esperado ante eventualidades. El boleto de compraventa bien redactado e instrumentado es el elemento que debería hacer que una transacción optima sea posible.

El boleto de compraventa se puede utilizar para negociar la transacción de todo tipo de bienes. Lo más habitual es que se utilice para inmuebles, pero es muy frecuente también su utilización para vehículos y maquinaria. La utilización de un boleto de compraventa es recomendable para cualquier operación que tenga un valor monetario considerable.

Es importante aclarar que el boleto de compraventa es lo que constituye el cierre de la operación, si hay intercambio de algún tipo de activo, por ejemplo, dinero. Al firmar el boleto de compraventa es muy común que se pague una cantidad del importe negociado a cuenta del monto final o incluso se realizar el pago en su totalidad y esto implica la ejecución del contrato o un principio de ejecución. Puede darse o no la toma de posesión del bien, pero el pago implica la ejecución del contrato y que las partes contraen las obligaciones negociadas y pactadas. Si luego hace falta llevar adelante la escrituración o la registración de la operación en algún registro público ya es un hecho operativo, un trámite o una formalidad, pero el acuerdo está en vigencia hasta concluir definitivamente la operación. En resumen, al firmarse el boleto de compraventa, la compraventa se cierra y las partes se comprometen y contraen una obligación de lo establecido en el documento, que tiene un principio de ejecución si se entrega dinero o algún activo, a cuenta de valor total definido.

El boleto de compraventa tienen varios elementos que son esenciales y sin los cuales el documento no tiene validez para hacer cualquier reclamo. Se puede definir como esencial establecer quienes son los sujetos que intervienen en la operación, propiamente identificados y con su personería jurídica correspondiente si están interviniendo en representación de otra persona física o jurídica. Establecer la cosa vendida y demostrar la propiedad del bien por parte de la parte vendedora. Establecer el precio del bien que se va a transar, condiciones y plazo de entrega. Estos puntos no deberían faltar en el boleto de compraventa ni estar definidos de forma ambigua.

Además de los elementos mencionados con anterioridad, cada operación tiene circunstancias puntuales, características o peculiaridades que probablemente sean únicas e irrepetibles. Estas condiciones, pueden ser por ejemplo: los plazos de entrega y toma de posesión del bien, condiciones de pago, si se realiza la compra con una hipoteca o un préstamo, o si la escrituración está sujeta a la cancelación de una hipoteca previa gravada sobre el inmueble, el levantamiento de un embargo, la inhibición de la parte vendedora o autorización de un juez en caso que el bien pertenezca a una sucesión en curso. Se debe indicar en el boleto de compraventa como proceder en caso de que existan deudas de expensas, servicios o impositivas, la designación del escribano que va a realizar la estructuración, honorarios y comisiones de la inmobiliaria en caso de que haya y el pago de tasa o impuestos que resulten de la operación. Finalmente se debería indicar que sucederá en caso de incumplimiento por alguna de las partes. En el boleto de compraventa se puede indicar de qué manera puede actuar la parte que haya cumplido con lo pactado para resolver el problema tanto de forma judicial como extra judicial y si hay alguna clausula punitoria por el incumplimiento de lo acordado, por ejemplo, perder el pago inicial que se haya hecho. Este punto es muy importante. Todas estas circunstancias requieren una solución que debería estar establecida en el boleto de compraventa mediante clausulas puntuales, redactadas de forma clara y concisa, que no se presten a distintas interpretaciones. Es esta la razón por la cual es recomendable contar con un profesional experimentado e idóneo en el tema, como es el caso del escribano Vildósola, para que asesore a las partes y redacte correctamente el boleto de compraventa correctamente. Si esto no sucede, ante una eventualidad se puede generar un conflicto entre las partes cuyo desenlace puede ser un proceso judicial, un escenario nada deseable y con todas las complicaciones y problemas que esto implica. Es por esta razón que es importante destacar que no se recomienda la utilización de modelos que no hayan sido revisados o modificados por un profesional para que se ajusten a las características puntuales de la operación. Nuevamente remarcamos que el asesoramiento de un profesional a la hora de firmar un boleto de compraventa es esencial, no solo recomendable y se lo considera la mejor práctica.

El boleto de compraventa firmado no transmite la propiedad o titularidad en el estricto sentido legal. Un boleto de compraventa origina los derechos del comprador y la obligación de las partes de completar la transacción y cumplir con lo pactado. La parte vendedora podrá exigir el pago del saldo del precio acordado, ese es su derecho y tendrá la obligación de entregar el bien vendido en la forma y plazo acordada. Dependiendo del bien, por ejemplo, en el caso de un inmueble también tiene la obligación de entregar la posesión del bien y firmar la escritura traslativa de dominio. El comprador a su vez tendrá el derecho de exigir la firma de la escritura traslativa de dominio a su favor, junto con la posesión del bien comprado y a cambio tiene la obligación de completar el pago por el saldo de precios del bien comprado. Esas son las obligaciones básicas, de acuerdo al caso particular se contraerán también los derechos y obligaciones que se agreguen al boleto de compraventa. La propiedad y titularidad del bien en cuestión va a ser legalmente del comprador cuando se firme la escritura de compraventa y quede registrada la operación en un registro público. Esta escritura de compraventa es la que establece el derecho real del dominio o titularidad del bien, que establece la ley.

El boleto de compraventa es un instrumento privado, un documento que se genera entre dos partes y no requiere ningún trámite previo o habilitación. Para poder completar la compra y celebrar la escritura de compraventa si es necesario cumplir con todos los requisitos establecidos por la normativa legal. Al firmarse el boleto de compraventa las partes asumen el compromiso de lo redactado.

Luego de la firma del boleto de compraventa, se debe realizar el análisis de los antecedentes del título de propiedad o dominio del bien, lo se denomina un estudio de título de una propiedad. De esta forma el comprador puede estar seguro del bien que está comprando y de saber que el título no presenta problemas.

Se deberá solicitar también el certificado de dominio del inmueble y el certificado de inhibición del vendedor para constatar que el inmueble no presenta embargos, hipotecas o cualquier tipo de registro que impida su trasmisión y que el vendedor no este inhibido de vender el inmueble por alguna cuestión legal. En caso que suja algo imprevisto en el estudio de los antecedentes o en el análisis de los certificados, generalmente se puede resolver, pero es necesario preverlo en el boleto de compraventa para dejar en claro que debe ocurrir en esa situación y como debería resolverse de acuerdo a las necesidades o interés de las partes.

En caso que una de las personas este firmando el boleto de compraventa o la escritura de compraventa en representación de otra persona física o jurídica deberá presentar un poder que lo autorice para realizar la operación otorgándole las facultades necesarias. El escribano que intervenga en la operación deberá constatar que el poder sea válido y este en vigencia. En caso que sea en representación de una persona jurídica también deberá constatar que las autoridades de la persona jurídica hayan aprobado la operación y hayan autorizado al firmante a actuar en nombre y representación.

En algunos casos las operaciones están sujetas a resultados de hechos futuros ad referendum" como la aprobación de un crédito hipotecario. El comprador puede tener pre aprobado el crédito, pero la aprobación definitiva está sujeta al análisis del inmueble y la factibilidad de que pueda ser usado como garantía del crédito hipotecario. En estos casos se recomienda agregar una cláusula en el boleto de compraventa indicando que el acto depende de la aprobación del banco y en caso que no se de esta aprobación por parte de la entidad que otorga el crédito hipotecario, el acto quede sin efecto y se le deba devolver a la parte compradora el monto que se haya pagado en condición de adelanto o seña de la compra, y que no corresponda aplicar ninguna multa o perjuicio a la parte compradora.

El boleto de compraventa es la herramienta adecuado para encaminar cualquier operación de compraventa y es si se la usa adecuadamente permite simplificar y ordenar la operación. Es por esta razón que debe ser tenido en cuenta y debe ser tratado con responsabilidad, cuidando su redacción y teniendo en cuenta el asesoramiento de un profesional que entienda del tema y vele por los intereses de las partes.

Modelo de Boleto de Compraventa de inmueble

Este es un Modelo de Boleto de Compraventa de Inmuebles en formato pdf disponible para descargar.

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