Al escriturar una propiedad en Buenos Aires, los gastos se dividen entre comprador y vendedor. No existe un porcentaje único: cada operación es distinta según el precio, la condición fiscal de las partes y si hay exenciones aplicables. Como referencia orientativa, el total suele rondar entre el 8% y el 10% del valor de la operación, dividido aproximadamente en 4-5% para cada parte.
Conocer con anticipación cómo se distribuyen estos costos permite planificar la operación correctamente y evitar sorpresas el día de la firma. A continuación, explicamos cada concepto en detalle.
Gastos del comprador
Impuesto de Sellos CABA
Desde 2026, la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente de hasta $226.100.000 está exenta del impuesto de sellos; si supera ese tope, tributa 3,5% solo sobre el excedente. Cuando no corresponde la exención (segunda vivienda u otros destinos), la alícuota es del 2,7% dentro de ese rango de valor, dividida en partes iguales: el comprador abona la mitad (1,35%). Se calcula sobre el mayor valor entre el precio y la valuación fiscal.
Honorarios del escribano
Los honorarios se rigen por el arancel mínimo fijado por el Colegio de Escribanos de CABA. Como referencia orientativa, representan aproximadamente el 2% del valor de la operación. El comprador tiene derecho a elegir al escribano, salvo en operaciones con hipoteca bancaria donde el banco designa la escribanía.
Gastos registrales e inscripciones
Incluyen la inscripción del título en el Registro de la Propiedad Inmueble, los certificados previos (informe de dominio, inhibición) y la apertura o actualización del folio real. En conjunto representan aproximadamente el 0,5% al 0,8% del valor escriturado. El estudio de títulos está incluido en los honorarios del escribano.
Gastos del vendedor
Impuesto de Sellos CABA
Cuando la operación paga sellos, el vendedor abona la otra mitad (1,35%). La exención por vivienda única del comprador beneficia a toda la operación: si el comprador califica, el vendedor tampoco paga su parte.
ITI — derogado desde 2024
El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (1,5% a cargo del vendedor, que el escribano retenía en el acto de escritura) fue derogado por la ley 27.743 en julio de 2024. Hoy esa retención no existe, cualquiera sea la fecha en que el vendedor haya adquirido el inmueble (ver Impuesto a las Ganancias para adquisiciones desde 2018).
Impuesto a las Ganancias / Plusvalía
Desde la reforma tributaria de 2018, las personas físicas que venden inmuebles adquiridos a partir del 01/01/2018 tributan impuesto a la renta sobre la diferencia entre el valor de compra actualizado por el índice de actualización y el precio de venta. El escribano puede orientar sobre la aplicación en cada caso concreto.
Certificados previos
El vendedor costea los certificados notariales previos a la escrituración: informe de dominio, certificado de inhibición, constancia de deuda de expensas (en propiedad horizontal) y libre deuda de ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza). En conjunto representan aproximadamente el 0,3% del valor de la operación.
Tabla resumen orientativa de gastos
La siguiente tabla resume los principales gastos de una escritura de compraventa en CABA, indicando quién los abona y el porcentaje aproximado sobre el precio de la operación:
| Concepto | Quién paga | % aprox. |
|---|---|---|
| Impuesto de Sellos CABA (mitad, si no aplica la exención por vivienda única) | Comprador | 0% – 1,35% |
| Honorarios del escribano | Comprador | ~2% |
| Gastos registrales e inscripciones | Comprador | ~0,7% |
| Impuesto de Sellos CABA (mitad, si no aplica la exención por vivienda única) | Vendedor | 0% – 1,35% |
| ITI — derogado por la ley 27.743 (julio 2024) | — | $0 |
| Certificados previos | Vendedor | ~0,3% |
Exenciones del Impuesto de Sellos
La legislación de CABA prevé exenciones totales o parciales del impuesto de sellos en los siguientes casos:
- Vivienda única, familiar y de ocupación permanente del comprador: exención total hasta $226.100.000 (valor 2026); superado el tope, se tributa 3,5% solo sobre el excedente
- Operaciones de permuta de inmuebles
- Créditos hipotecarios destinados a vivienda única: desde 2026 quedó eliminado el sellado sobre el crédito
- Jubilados y pensionados bajo condiciones especiales previstas en el Código Fiscal de CABA
Las exenciones se actualizan periódicamente y sus montos límite se ajustan por inflación. Es fundamental verificar la vigencia de cada exención al momento de la operación.
El escribano como agente de retención de AFIP
El escribano actúa como agente de retención designado por AFIP. Esto significa que, cuando corresponde una retención (por ejemplo, en operaciones alcanzadas por regímenes de retención vigentes), la practica directamente sobre el precio en el acto de escritura y la deposita al fisco en nombre de las partes. Desde la derogación del ITI en 2024, en la venta común de un inmueble el escribano ya no retiene ese impuesto; el impuesto cedular a las ganancias, cuando aplica, lo declara el propio vendedor ante ARCA.
Cuando hay retención, el escribano emite la constancia correspondiente, con validez fiscal plena, y el vendedor no necesita trámites adicionales por ese concepto.
¿Cómo se calculan los honorarios del escribano?
El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires establece un arancel mínimo de honorarios basado en el valor de la operación. Este arancel es de cumplimiento obligatorio: los honorarios pueden acordarse por encima del mínimo pero nunca por debajo.
El arancel incluye todas las actuaciones propias del acto notarial: el estudio de títulos, la redacción de la escritura, la atención de las partes y los trámites de inscripción ante el Registro de la Propiedad. Los gastos registrales (sellados, tasas) se cobran adicionalmente, ya que son de terceros.
Para obtener un presupuesto exacto ajustado a su operación, contáctenos indicando el precio estimado de la transacción y la condición fiscal de las partes. Sin cargo y sin compromiso.
Los porcentajes indicados son orientativos. Los montos exactos dependen del valor de la escritura, las condiciones fiscales de las partes y las exenciones vigentes al momento de la operación, que se actualizan periódicamente. Este contenido tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico.
Llámenos al 4576-1539 o escríbanos a escribanovildosola@gmail.com para calcular los gastos de su escritura sin cargo. Atendemos de lunes a viernes de 11 a 17 hs. Registro 329 — Más de 40 años de experiencia en compraventas inmobiliarias en CABA.