El boleto de compraventa es, en la práctica, el contrato más importante que usted va a firmar antes de la escritura: fija el precio, los plazos, las condiciones y las consecuencias si algo sale mal. Y sin embargo, en muchas operaciones se firma un modelo genérico que la inmobiliaria usa para todas sus ventas, leído por primera vez minutos antes de poner la firma.
En nuestra página sobre escrituras y boletos de compraventa explicamos qué es el boleto, en qué se diferencia de la reserva y de la escritura, y por qué ninguno de los dos transfiere la propiedad. Esta nota es la continuación práctica: las siete cláusulas que conviene revisar —con ayuda de un escribano— antes de firmar, y los errores más comunes que vemos en cada una.
Primero: qué es (y qué no es) el boleto
Dos ideas previas que ordenan todo lo demás:
- El boleto es un contrato privado. Obliga a las partes a escriturar, pero no lo convierte en dueño: la propiedad se adquiere recién con la escritura pública inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble.
- Aun así, un boleto bien hecho protege. Con fecha cierta y el pago de al menos el 25% del precio, el comprador de buena fe tiene prioridad frente a embargos posteriores y frente al concurso o quiebra del vendedor (artículos 1170 y 1171 del Código Civil y Comercial). Por eso conviene firmarlo con certificación notarial de firmas: es la forma más simple de darle fecha cierta.
Con eso claro, vamos a las cláusulas.
1. Las partes y el inmueble: que todo coincida con el título
Parece obvio y es donde aparecen los problemas más serios. Antes de firmar hay que verificar:
- Que quien vende sea el titular registral. No alcanza con el nombre en el boleto: hay que cotejarlo con el título de propiedad y, idealmente, con un informe de dominio actualizado.
- Estado civil del vendedor. Si el inmueble es ganancial, la venta requiere el asentimiento del cónyuge (artículos 456 y 470 del Código Civil y Comercial); si es la vivienda familiar, el asentimiento también alcanza al conviviente cuando hay unión convivencial inscripta (artículo 522). Un boleto firmado sin ese asentimiento puede trabar toda la operación.
- Si alguien firma por otro, que exhiba el poder y que ese poder alcance para vender ese inmueble. «Después te muestro el poder» no es una respuesta aceptable.
- La identificación exacta del inmueble: nomenclatura catastral, matrícula, unidad funcional, cocheras y bauleras. Una cochera que se mencionó de palabra pero no figura en el boleto es una discusión asegurada.
2. El precio: moneda, forma y lugar de pago
En Argentina la mayoría de las compraventas se pacta en dólares, y esa sola decisión exige cláusulas precisas:
- Moneda de pago. Si el precio es en dólares billete, el boleto debe decir expresamente que el pago en esa moneda es condición esencial, y regular qué pasa si al momento de pagar existieran restricciones cambiarias: qué cotización se usa o qué mecanismo alternativo se acepta. Sin esa previsión, la discusión sobre los artículos 765 y 766 del Código Civil y Comercial —cuyo texto además fue modificado por el DNU 70/2023— queda abierta; la cláusula expresa sigue siendo la mejor protección.
- Forma y lugar de pago. Efectivo en la escribanía, transferencia local o al exterior: cada opción tiene requisitos distintos de trazabilidad y justificación de fondos. El boleto debe decir cómo y dónde se paga cada tramo.
- Qué parte del precio se paga con el boleto y qué parte al escriturar. Recuerde el umbral del 25%: superarlo mejora sensiblemente la posición del comprador.
3. La seña: ¿confirmatoria o con derecho a arrepentirse?
Es la cláusula peor entendida del boleto. Desde el Código Civil y Comercial, la entrega de seña se presume confirmatoria: salvo pacto en contrario, ninguna de las partes puede arrepentirse; la seña es simplemente un pago a cuenta (artículos 1059 y 1060).
Si las partes quieren conservar la facultad de arrepentirse —el esquema clásico: el comprador pierde la seña, el vendedor devuelve el doble—, el boleto debe pactarlo expresamente. Revise entonces:
- Si la seña es confirmatoria o penitencial, y que eso coincida con lo que usted cree estar firmando.
- Hasta qué momento puede ejercerse el arrepentimiento (por ejemplo, hasta la fecha fijada para escriturar o hasta la constitución en mora).
- Que el monto y la moneda de la seña estén documentados con recibo.
4. El plazo para escriturar y quién designa al escribano
El boleto debe fijar una fecha o plazo cierto para otorgar la escritura, y no una fórmula vaga («a la brevedad», «cuando la documentación esté lista»). Puntos a revisar:
- Plazo razonable. Debe alcanzar para pedir certificados de dominio e inhibiciones, estudiar los antecedentes del título y resolver cualquier observación. Un plazo de 30 a 45 días es habitual en operaciones simples.
- Quién elige al escribano. Por uso y costumbre lo designa la parte compradora, salvo en operaciones con hipoteca, donde suele designarlo la parte del banco o del acreedor. Que el boleto lo diga con nombre o al menos con el criterio de designación.
- Condiciones suspensivas. Si la escritura depende de algo (aprobación de un crédito, levantamiento de un embargo, terminación de una sucesión), el boleto debe decir qué pasa —y qué se devuelve— si esa condición no se cumple en plazo.
5. La posesión: cuándo se entrega y en qué estado
La entrega de la posesión y la firma de la escritura no siempre coinciden, y ahí nacen conflictos evitables:
- Momento de entrega: lo más prolijo es entregar la posesión en el acto de escritura. Si se pacta antes —o después—, deben regularse expresamente los riesgos, quién paga impuestos y servicios en el intervalo, y qué seguro cubre el inmueble. Sobre los riesgos particulares del boleto sin entrega de posesión tenemos una nota específica.
- Estado de ocupación: el boleto debe declarar si el inmueble se entrega libre de ocupantes e intrusos. Si está alquilado, hay que decidir si la venta es con el contrato en curso (el comprador asume el rol de locador) o si el vendedor se obliga a entregarlo desocupado, con plazo y penalidad.
- Estado material: qué se lleva el vendedor y qué queda (muebles, aires acondicionados, cortinas). Una visita de verificación previa a la escritura, pactada en el boleto, evita sorpresas.
6. Deudas, gravámenes y quién paga qué
El inmueble puede venir con mochilas. El boleto debe establecer:
- Gravámenes declarados: si existe una hipoteca, cómo y cuándo se cancela —lo usual es cancelarla con parte del precio en el mismo acto de escritura— y quién asume el trámite.
- Deudas de expensas, ABL, AySA y servicios: hasta qué fecha las paga el vendedor y con qué constancias. Las expensas siguen al inmueble: si quedan impagas, el consorcio puede reclamarle al nuevo dueño, por eso el certificado de deuda de expensas es un requisito de la escritura que conviene anticipar en el boleto.
- Gastos e impuestos de la operación: quién paga el impuesto de sellos, los honorarios y los gastos registrales. Publicamos un desglose completo de los gastos de escrituración en CABA que sirve como referencia para negociar esta cláusula con información real.
7. Mora e incumplimiento: qué pasa si algo falla
Es la cláusula que nadie quiere usar y la que más importa cuando la operación se complica:
- Mora automática: lo habitual es pactar que la mora se produce de pleno derecho, sin necesidad de intimación. Verifique que rija para ambas partes y no solo para el comprador.
- Cláusula resolutoria (pacto comisorio): cómo se resuelve el contrato ante el incumplimiento (artículos 1086 a 1088 del Código Civil y Comercial), qué plazo de gracia hay y qué se restituye.
- Penalidades: intereses por atraso en los pagos, multa diaria por demora en entregar la posesión, y la clásica pérdida de la seña o devolución doblada si el esquema es penitencial. Revise que las penalidades sean simétricas y proporcionales: los boletos de formulario suelen castigar al comprador y dejar al vendedor casi sin consecuencias.
- Jurisdicción y notificaciones: domicilios constituidos (incluido un correo electrónico) y tribunales competentes.
El rol del escribano antes de firmar
El error más común no está en ninguna cláusula: es firmar el boleto sin asesoramiento y consultar al escribano después, cuando ya no hay margen para negociar. Un asesoramiento notarial previo típico incluye:
- Lectura del boleto propuesto, con informe de los puntos de riesgo y propuesta de modificaciones.
- Pedido de informes de dominio e inhibiciones, para confirmar titularidad y detectar embargos o hipotecas no declaradas antes de entregar dinero.
- Verificación de la personería de quien firma (poderes, representación de sociedades, asentimiento conyugal).
- Certificación de firmas del boleto, que le da fecha cierta y habilita la protección de los artículos 1170 y 1171.
Preguntas rápidas
¿El boleto de compraventa me convierte en dueño?
No. La propiedad se adquiere con la escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. El boleto obliga a las partes a escriturar y, si tiene fecha cierta y se pagó al menos el 25% del precio, protege al comprador frente a embargos posteriores y frente al concurso o quiebra del vendedor.
¿Es obligatorio firmar un boleto antes de la escritura?
No es obligatorio. En operaciones simples y rápidas puede convenir una reserva e ir directamente a escritura. El boleto se justifica cuando hay plazos, pagos escalonados, financiación o condiciones que cumplir antes de escriturar.
¿Puedo arrepentirme después de firmar el boleto y entregar la seña?
Solo si el boleto lo pactó expresamente. Desde el Código Civil y Comercial la seña se presume confirmatoria: sin pacto de arrepentimiento, ninguna parte puede echarse atrás perdiendo la seña o devolviéndola doblada; el contrato debe cumplirse.
¿Conviene certificar las firmas del boleto ante escribano?
Sí. La certificación notarial de firmas da fecha cierta al boleto, requisito para que el comprador pueda oponerlo a terceros, a embargos posteriores y al concurso o quiebra del vendedor. Además, el escribano verifica la identidad de los firmantes y la representación invocada.