Juntaron los ahorros, consiguieron el crédito, encontraron el departamento. Y en la inmobiliaria aparece la pregunta que nadie venía pensando: ¿a nombre de quién escrituramos? Para las parejas casadas bajo comunidad, la ley resuelve sola. Para las parejas que conviven sin casarse — cada vez más — la ley no resuelve nada: lo que no quede escrito en la escritura y en los pactos, no existe. La buena noticia: bien estructurada, la compra en pareja es segura. La mala: el error se comete en cinco minutos y se paga en años.
En resumen: la compra entre convivientes se estructura en condominio, con los porcentajes que reflejen el aporte real de cada uno, y el origen de los fondos documentado. Comprar “a nombre de uno solo porque es más simple” deja al otro sin ningún derecho — ni en la separación ni en la herencia. El paquete completo: escritura en condominio + pacto de convivencia + testamentos + protección de la vivienda. Todo se arma en la misma operación.
El error número uno: escriturar a nombre de uno solo
Pasa todos los días, con las mejores excusas: “por el crédito”, “por los impuestos”, “después lo arreglamos”. Las consecuencias, si la pareja termina o si el titular fallece:
- En la separación: el no-titular no tiene derechos sobre el inmueble — aunque haya pagado la mitad. Probar aportes años después, con transferencias mezcladas y efectivo de por medio, es un juicio cuesta arriba con final incierto.
- En la herencia: como vimos en la guía de convivencia, el conviviente no hereda: la casa entera va a los hijos o padres del titular, y el sobreviviente — que pagó la mitad — queda negociando con los herederos, con un derecho de habitación temporal como único piso.
Si por el crédito u otra razón la escritura ya quedó a nombre de uno, no está todo perdido — hay herramientas para reencuadrar (reconocimientos, cesiones, pactos) — pero cuanto más tiempo pasa, más caro y más frágil. Consultanos antes de que el “después lo arreglamos” cumpla años.
La forma correcta: condominio con porcentajes reales
El condominio (artículos 1983 y siguientes del CCyC) hace a cada uno dueño de una porción indivisa — y la escritura puede fijar los porcentajes que correspondan: 50/50 si aportan igual, 70/30 si los aportes son desparejos. Dos decisiones importan en el día de la escritura:
- Porcentajes que reflejen la realidad. Poner 50/50 “por amor” cuando uno aporta el 80% es regalar patrimonio — y genera resentimientos exactamente en el peor momento. El porcentaje se conversa antes, con los números sobre la mesa.
- Origen de fondos documentado por cabeza: qué parte viene de los ahorros de cada uno, qué parte de una ayuda familiar (¿es donación de los padres a su hijo — bien propio de él — o a la pareja?), qué parte del crédito. Lo tratamos en la guía de justificación de fondos.
- Si hay ayuda de los padres de uno, documentarla como corresponde (donación o préstamo — mutuo documentado) evita que esa plata se “pierda” en el 50/50.
- Si hay crédito hipotecario, los bancos aceptan co-deudores no casados y suman ingresos — el detalle en la guía de compra con crédito UVA. Ambos deudores, ambos dueños: coherencia entre el crédito y la escritura.
El paquete que completa la protección
- Pacto de convivencia: qué pasa con el inmueble si se separan — quién puede comprarle la parte al otro, cómo se valúa, plazos para decidir. Cinco cláusulas que evitan el peor pleito. (Cómo funciona el pacto.)
- Testamentos recíprocos: cada uno puede dejarle al otro la porción disponible — la única vía para que el sobreviviente no quede a merced de la familia política. (La aritmética, acá.)
- Registro de la unión convivencial: activa la protección de la vivienda familiar (artículo 522): el titular no puede disponer de ella sin el asentimiento del otro.
- Afectación como vivienda protegida con el conviviente como beneficiario — en la misma escritura, como contamos en la guía de vivienda protegida.
Nada de esto requiere trámites eternos: escritura, pacto, testamentos y afectación pueden resolverse en la misma semana de la compra — es cuestión de llegar a la escribanía con el tema conversado.
¿Están por comprar juntos? Escribinos por WhatsApp o por el formulario de contacto antes de firmar el boleto: en una consulta definimos porcentajes, fondos y el paquete de protección — y llegan a la escritura con todo resuelto, no con el “a nombre de quién” flotando en la inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿Conviene más casarse antes de comprar?
Casarse cambia el régimen (comunidad por defecto, o separación por convención) y da derechos hereditarios automáticos — simplifica varias cosas. Pero es una decisión de vida, no una técnica notarial: la compra en condominio bien armada protege igual de bien a la pareja que no quiere casarse. Ambos caminos funcionan; el que no funciona es no elegir ninguno.
Compramos 50/50 pero yo pago solo la cuota del crédito, ¿cómo se refleja?
Documentándolo: los pagos desproporcionados posteriores a la escritura pueden reconocerse por pacto o generar créditos entre las partes. Sin papeles, en una separación valdrá el 50/50 de la escritura — y tu esfuerzo extra quedará en discusión. Traé el caso: se ordena con poco.
Nos separamos, ¿quién se queda con el departamento?
Sin pacto: el condominio se parte — de común acuerdo (uno compra la parte del otro, o venden y reparten) o, si no hay acuerdo, por vía judicial de división. Con pacto: lo que hayan previsto. La diferencia entre las dos escenas es exactamente el valor del pacto.
¿Puede mi pareja vender su mitad a un tercero?
La porción indivisa es en principio disponible — un tercero podría comprarla (y pocos querrían, pero pasa en conflictos). El pacto puede prever preferencias de compra a favor del otro; y si la unión está registrada y es la vivienda familiar, rige el freno del artículo 522. Más razones para armar el paquete completo.
Uno pone el terreno y el otro paga la construcción, ¿cómo se estructura?
Es el caso que más planificación pide: lo edificado accede al terreno — sin papeles, el dueño del lote se queda con todo. Hay soluciones (condominio previo sobre el terreno, derechos de superficie, reconocimientos) y cada una tiene sus costos: consulta obligada antes de poner el primer ladrillo.
Importante: esta guía es orientativa. Porcentajes, fondos, pactos y estructuras dependen de cada pareja y de cada operación — y los efectos impositivos merecen su propia revisión. Consultanos antes del boleto: después de la escritura, todo cuesta el doble.
Comprar juntos es un acto de confianza; escriturar bien es lo que la mantiene intacta. Vengan antes de firmar — escribinos.