El alquiler temporario dejó de ser un mercado informal: en la Ciudad de Buenos Aires está regulado por la Ley 6255, que exige registrar la propiedad ante el Ente de Turismo porteño para poder ofrecerla en plataformas como Airbnb o Booking. Publicar sin registro expone a multas — y a algo peor: operar sin haber mirado el reglamento del consorcio, que puede prohibir la actividad de plano. Antes de subir las fotos del departamento, conviene poner en orden tres papeles.
En resumen: el alquiler temporario turístico en CABA (estadías de 1 noche a 3 meses) exige inscribir la unidad en el Registro de Alquileres Temporarios, exhibir el certificado, incluir el número de registro en cada publicación y contratar seguro de responsabilidad civil. Solo pueden registrar el propietario o quien tenga facultad suficiente — y ahí aparecen los papeles notariales: la autorización del dueño, el poder del anfitrión que vive lejos y la revisión del reglamento de copropiedad.
Lo que exige la Ley 6255
- Registro obligatorio de toda unidad con destino habitacional ofrecida — entera o por partes — como alquiler temporario turístico, ante la autoridad de aplicación (el Ente de Turismo de la Ciudad).
- Número de registro visible en todas las reservas y publicaciones — las plataformas lo piden como campo — y certificado exhibido en la entrada o recepción de la unidad.
- Seguro de responsabilidad civil por daños a terceros.
- Informar al huésped el reglamento de copropiedad y tenerle disponible una copia — la ley convierte al reglamento en parte del negocio.
El marco de fondo también cambió de lógica: la estadía turística no es una locación de vivienda común — se rige por las reglas del hospedaje — así que ni el huésped tiene las protecciones del inquilino, ni el anfitrión los deberes del locador clásico. Dos mundos distintos que conviene no mezclar en los contratos.
El papel que define todo: el reglamento del consorcio
Antes que el registro, la pregunta cero: ¿tu edificio lo permite? El reglamento de propiedad horizontal define el destino de las unidades; muchos admiten solo “vivienda familiar” o prohíben expresamente el uso comercial u hotelero, y hay consorcios que han llevado (y ganado) conflictos contra el alquiler temporario. Publicar sin revisar el reglamento es construir un negocio sobre una prohibición.
La revisión es trabajo notarial de rutina: leemos el reglamento — y sus modificaciones — y te decimos si la actividad está permitida, prohibida o en zona gris (donde una asamblea puede definirlo, para bien o para mal). El instrumento en detalle, en reglamento de copropiedad y propiedad horizontal.
Quién puede registrar — y los papeles de cada caso
| Situación | Qué papel necesita |
|---|---|
| Propietario que gestiona su unidad | Título y documentación de la unidad; el registro a su nombre |
| Inquilino o comodatario que quiere subalquilar temporario | Autorización del propietario — expresa y documentada: la “facultad suficiente” que exige la ley. Con firmas certificadas, incluso a distancia |
| Dueño que vive en el exterior o en otra provincia | Poder al gestor o familiar que administra: registro, contratos, cobros y reclamos — ver qué se firma a distancia |
| Varios dueños (condominio, herencia) | Conformidad de todos los cotitulares documentada — el clásico departamento heredado que “maneja” un solo hermano: mejor por escrito |
Los papeles que protegen el negocio día a día
- Acta de constatación del estado de la unidad — el inventario y estado documentados con fe pública, la referencia ante el huésped que rompe o el seguro que discute: ver la guía de actas.
- Contratos y condiciones claras para estadías largas dentro del rango (el “temporario” de 3 meses es el que más se parece a una locación — y el que más conviene documentar bien).
- El encuadre fiscal: la actividad genera obligaciones ante ARCA y AGIP — es terreno de tu contador, y las plataformas informan al fisco. Formalizarse no es opcional.
- Si el negocio crece (varias unidades, socios), la estructura societaria tiene su momento — lo tratamos en la próxima guía de esta serie.
¿Estás por publicar tu departamento — o ya lo publicaste sin mirar estos papeles? Escribinos por WhatsApp o por el formulario de contacto: revisamos el reglamento, armamos la autorización o el poder que tu caso pida, y llegás al registro con el legajo completo.
Preguntas frecuentes
Soy inquilino, ¿puedo poner el departamento en Airbnb?
Solo con autorización del propietario: la ley exige facultad suficiente, y el contrato de locación común no la da (al contrario — suele prohibir el subalquiler). Subalquilar sin permiso es causal de desalojo y un problema serio. La autorización se documenta con firmas certificadas y te deja operar en regla.
¿El consorcio puede prohibirme alquilar por Airbnb?
Si el reglamento fija destino exclusivo de vivienda o prohíbe el uso comercial, sí — y la ley obliga además a informar el reglamento al huésped. Por eso la revisión previa es el paso cero: es mejor saberlo antes de comprar la unidad “para renta temporaria” que después.
Vivo afuera y un gestor me maneja el departamento, ¿qué necesita?
Un poder con las facultades correctas: registrar, contratar, cobrar, reclamar. Se otorga en el consulado argentino o ante notario local con apostilla; los papeles privados del día a día pueden firmarse por videollamada con tu DNI argentino. El combo completo está en nuestra guía para argentinos en el exterior.
¿Qué pasa si publico sin registrarme?
La ley prevé sanciones para la oferta sin registro, y las plataformas avanzan en exigir el número para publicar. Además, operar informalmente debilita todo lo demás: el seguro, el reclamo contra el huésped, la posición ante el consorcio. Regularizarse es más barato que la primera multa.
¿El huésped de un temporario tiene los derechos de un inquilino?
No: la estadía turística se rige por las reglas del hospedaje, no de la locación habitacional — no genera la protección del inquilino ni sus plazos. Pero los grises existen (estadías largas, renovaciones): documentar bien cada contrato evita que un huésped de tres meses se convierta en un litigio de tres años.
Importante: esta guía es orientativa. La reglamentación del registro porteño y los criterios del Ente de Turismo se actualizan, cada reglamento de copropiedad es un mundo, y el encuadre fiscal corresponde a tu contador. Verificá los requisitos vigentes en buenosaires.gob.ar y consultanos tu caso antes de publicar.
El alquiler temporario es un buen negocio cuando los papeles están en orden — y una fuente de problemas cuando no. Ordenalos antes de la primera reserva: escribinos.