Es una de las preguntas que más escuchamos antes de una compraventa: «¿Tengo que justificar de dónde saco los dólares?». Y es lógico que genere dudas, porque las reglas cambiaron mucho entre 2024 y 2025: desapareció el ITI, se eliminó el COTI, AFIP pasó a llamarse ARCA y el Gobierno lanzó un régimen para que los ahorros fuera del sistema —los famosos «dólares del colchón»— puedan usarse sin persecución fiscal.
Aun así, la respuesta corta es: sí, el origen de los fondos se sigue justificando ante el escribano, aunque hoy de manera más simple que hace unos años. Lo que cambió no es la obligación, sino qué documentos se piden y qué organismos reciben información. En esta nota explicamos qué quedó vigente, qué se eliminó y qué conviene preparar antes de firmar.
Por qué el escribano pregunta por sus fondos
El escribano no pregunta por curiosidad ni por exceso de celo. Es sujeto obligado ante la Unidad de Información Financiera (UIF) por la Ley 25.246 de prevención del lavado de activos. Eso significa que, en cada compraventa, tiene el deber legal de:
- Identificar a las partes y verificar su identidad (y, si compra una sociedad, identificar a su beneficiario final).
- Conocer la operación: entender el propósito de la compra, los montos involucrados y el medio de pago.
- Armar un legajo con la documentación que respalde el origen y la licitud de los fondos, y conservarlo.
- Reportar operaciones sospechosas a la UIF si algo no cierra. No es opcional: la omisión le genera responsabilidad personal al escribano.
Este marco no fue tocado por las reformas recientes. Lo que sí cambió, y a favor del comprador, es qué documentación puede pedirse.
Qué cambió entre 2024 y 2025
En poco más de un año se reconfiguró casi todo el régimen fiscal de las compraventas:
| Antes | Hoy |
|---|---|
| ITI: retención del 1,5% al vendedor por inmuebles comprados antes de 2018 | Derogado por la Ley 27.743 (julio 2024). El escribano ya no retiene ITI |
| COTI: el vendedor debía tramitar un código ante AFIP antes de publicar la propiedad | Eliminado por la Resolución General 5697/2025 de ARCA (mayo 2025) |
| CITI Escribanos: los escribanos informaban cada escritura a AFIP en un régimen mensual | Derogado por la Resolución General 5698/2025 (junio 2025) |
| Se pedían declaraciones juradas de Ganancias y Bienes Personales para armar el perfil del cliente | Prohibido (RG 5696/2025): esa documentación, amparada por el secreto fiscal, ya no puede exigirse |
| Certificación contable de origen de fondos para operaciones grandes | Reemplazada por una declaración jurada de origen y licitud de los fondos firmada por el cliente |
El cambio de fondo vino con el Decreto 353/2025 y la Resolución UIF 78/2025: el perfil del cliente ya no se construye con sus declaraciones impositivas, sino con documentación que muestre de dónde salen los fondos de esta operación. Además, se elevaron los umbrales a partir de los cuales los escribanos deben reportar operaciones en efectivo (hoy, 750 salarios mínimos —más de 250 millones de pesos—, un nivel que casi ninguna compraventa familiar alcanza).
En paralelo, con la salida del cepo para personas humanas (abril 2025), comprar los dólares para escriturar dejó de ser un problema en sí mismo: se pueden adquirir libremente por home banking.
Entonces, ¿qué me van a pedir?
Depende del origen real de su dinero. La regla práctica: cada peso o dólar que entra a la operación debería poder contarse con un papel. Los respaldos más habituales:
- Venta de otro inmueble: copia de la escritura de venta. Es el caso más simple; si vendió y compró en cadena, ambas operaciones se documentan juntas.
- Ahorros bancarizados: extractos de caja de ahorro, plazo fijo o cuenta de inversión donde se vea la acumulación de los fondos.
- Venta de un vehículo, valores u otros bienes: documentación de la transferencia o del rescate.
- Herencia o donación: declaratoria de herederos, hijuela o escritura de donación.
- Ingresos laborales o profesionales: recibos de sueldo, facturación, distribución de utilidades.
- Fondos regularizados: si adhirió al blanqueo de la Ley 27.743, la constancia de regularización sirve como respaldo.
- Declaración jurada de origen y licitud de fondos: el formulario que se firma en la escribanía y que hoy reemplaza a la certificación contable en la mayoría de los casos.
¿Efectivo o transferencia?
Legalmente ambas formas se usan, y en la práctica porteña muchas operaciones en dólares todavía se cierran con billetes en la escritura. Algunos puntos a tener en cuenta:
- La transferencia simplifica todo: el movimiento bancario es en sí mismo prueba del pago y del origen de los fondos, y elimina los riesgos de traslado y conteo.
- Si es en efectivo, la escritura deja constancia del medio de pago, y el escribano cumple sus deberes de identificación y registro. Los umbrales de reporte en efectivo son hoy mucho más altos que antes, pero el deber de conocer al cliente no depende del monto.
- Pagos mixtos (parte transferencia, parte efectivo, parte en el boleto) son habituales: lo importante es que todo quede correctamente descripto en la escritura y coincida con el boleto de compraventa si lo hubo.
Qué informa el escribano hoy (y qué ya no)
Con la eliminación del COTI y del CITI Escribanos, el escribano dejó de ser un canal de información masiva hacia el fisco por cada operación. Lo que queda en pie:
- Ante la UIF: deberes de identificación, perfil del cliente, conservación del legajo y reporte de operaciones sospechosas. Esto no se informa «siempre», sino solo cuando hay motivos.
- Ante el Registro de la Propiedad: la inscripción de la escritura, como siempre.
- Retenciones: el escribano sigue actuando como agente de recaudación del impuesto de sellos (en CABA, con las exenciones de vivienda vigentes) y de tasas registrales. El ITI desapareció; el impuesto cedular a la ganancia por venta de inmuebles comprados desde 2018 lo declara y paga el vendedor por su cuenta, no por retención del escribano.
Es decir: la compra no «dispara» hoy un informe automático a ARCA como ocurría hasta 2025. Pero la escritura es un documento público e inscripto — la idea nunca fue el anonimato, sino la simplificación.
Cómo preparar la escritura sin sobresaltos
Nuestra recomendación para cualquier comprador:
- Anticipe el tema en la primera consulta. Cuando nos consulta antes de firmar el boleto, revisamos juntos el origen de los fondos y le decimos exactamente qué documentos reunir. Los problemas de justificación se resuelven fácil con tiempo y mal a las apuradas.
- Junte los papeles del dinero, no solo los del inmueble. Extractos, escrituras anteriores, constancias de venta: todo lo que muestre el recorrido de los fondos.
- Si los fondos vienen de varias fuentes, lístelas. Es normal: parte ahorro, parte ayuda familiar, parte venta de un auto. Cada parte con su respaldo.
- Si hay ayuda familiar, formalícela. Una donación de padres a hijos documentada evita problemas hoy y discusiones sucesorias mañana.
- Presupueste los gastos completos. La justificación de fondos alcanza también a los gastos de escrituración, que se abonan en el acto de escritura.
Preguntas rápidas
¿Tengo que justificar el origen de los fondos para comprar una propiedad?
Sí. El escribano es sujeto obligado ante la UIF y debe documentar el origen y la licitud de los fondos en toda compraventa. Lo que cambió en 2025 es la forma: ya no se piden declaraciones impositivas ni certificaciones contables; alcanza con documentación respaldatoria (extractos, escrituras anteriores, constancias de venta) y una declaración jurada de origen y licitud de fondos.
¿El escribano puede pedirme la declaración de Ganancias o Bienes Personales?
No. Desde 2025, por disposición de ARCA (RG 5696/2025) y de la Resolución UIF 78/2025, esa documentación está amparada por el secreto fiscal y no puede exigirse para escriturar. El perfil del cliente se arma con documentación sobre el origen concreto de los fondos de la operación.
¿Puedo pagar la escritura en dólares en efectivo?
Sí, es habitual y legal; la escritura deja constancia del medio de pago. La transferencia bancaria, de todos modos, simplifica la justificación y elimina riesgos de traslado. Para montos en efectivo muy altos existen umbrales de reporte ante la UIF, hoy superiores a los 250 millones de pesos.
¿Qué pasó con el COTI y el ITI?
Ambos desaparecieron. El ITI (retención del 1,5% al vendedor) fue derogado por la Ley 27.743 en 2024. El COTI (código que el vendedor tramitaba antes de ofrecer el inmueble) fue eliminado por ARCA en mayo de 2025, junto con el régimen informativo mensual de los escribanos (CITI).