¿Qué es la propiedad horizontal?
La propiedad horizontal es el régimen jurídico que permite que distintos titulares sean propietarios de partes privativas (departamentos, cocheras, locales) de un mismo edificio, compartiendo la propiedad de las partes comunes (arts. 2037 a 2072 CCCN). Es el régimen típico de los edificios de departamentos en CABA.
Para constituirla, el propietario del inmueble debe otorgar ante escribano un Reglamento de Propiedad Horizontal, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble junto con el plano de subdivisión aprobado.
Reglamento de Propiedad Horizontal
El reglamento (acto n.° 055 en la tabla AGIP) es el documento constitutivo del consorcio. Debe contener:
- Descripción de las unidades funcionales y complementarias.
- Determinación de las partes privativas y comunes.
- Porcentuales de participación en las partes comunes y en las expensas.
- Uso permitido de cada unidad.
- Reglas de administración y convocatoria a asambleas.
- Destino del edificio y restricciones al uso.
Prehorizontalidad
La afectación al régimen de prehorizontalidad (acto n.° 086) es la figura que protege a los compradores de unidades en construcción o a construir. Obliga al desarrollador a inscribir el régimen antes de vender, garantizando que el comprador adquirirá efectivamente la unidad.
¿Cuándo es obligatoria?
Cuando el propietario del terreno o el desarrollador celebra contratos de compraventa sobre unidades a construir o en construcción (art. 2071 CCCN).
Protección al comprador
El inmueble no puede ser hipotecado ni embargado por deudas del desarrollador una vez afectado al régimen, protegiendo los fondos de los compradores.
Seguro obligatorio
El desarrollador debe contratar un seguro o garantía bancaria a favor de los compradores para el caso de incumplimiento.
División de condominio en edificios de propiedad horizontal
Cuando dos o más personas son condóminas de un inmueble y desean dividirlo en unidades funcionales independientes, el escribano interviene para instrumentar la división de condominio (acto n.° 154 — sin compensación dineraria; acto n.° 123 — con compensación). Este trámite requiere plano de subdivisión aprobado y aprobación del reglamento.
Constituya su consorcio correctamente
La redacción del reglamento de propiedad horizontal requiere conocimiento técnico y jurídico. Contáctenos para asesoramiento en la constitución o modificación de su consorcio.
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