¿Qué es un reglamento de copropiedad?
Un reglamento de copropiedad es el documento jurídico que establece las normas de uso, administración y convivencia aplicables a un inmueble o conjunto de inmuebles compartidos por varios propietarios. Bajo el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), distintos regímenes de propiedad compartida requieren o admiten un reglamento específico:
- Propiedad horizontal (arts. 2037–2072 CCCN): reglamento de propiedad horizontal para edificios de departamentos.
- Conjuntos inmobiliarios (arts. 2073–2086 CCCN): reglamento para countries, barrios privados, parques industriales y similares.
- Condominio (arts. 1983–2036 CCCN): convenio de uso y administración entre condóminos de un bien indiviso.
- Cementerios privados (arts. 2103–2113 CCCN): reglamento de uso y administración de las parcelas.
En todos los casos, el escribano redacta, autentica e inscribe el instrumento, dándole oponibilidad frente a terceros y seguridad jurídica a los copropietarios.
Reglamento de propiedad horizontal
El reglamento de propiedad horizontal —históricamente llamado «reglamento de copropiedad y administración» bajo la Ley 13.512— es el acto constitutivo del consorcio. Se otorga por escritura pública y se inscribe junto con el plano de subdivisión aprobado. Debe contener:
- Descripción de las unidades funcionales y complementarias (cocheras, depósitos, bauleras).
- Partes privativas y partes comunes del edificio.
- Porcentuales de participación en las partes comunes y en las expensas.
- Uso permitido de cada unidad y restricciones de destino.
- Reglas de administración: designación del administrador, mandato y funciones.
- Convocatoria y quórum de asambleas; mayorías para resoluciones ordinarias y extraordinarias.
- Régimen sancionatorio ante incumplimientos del reglamento.
Reglamento de conjuntos inmobiliarios (countries y barrios privados)
Los conjuntos inmobiliarios —countries, clubes de campo, barrios privados, parques industriales, náuticos y similares— son regulados por los arts. 2073 a 2086 del CCCN. Su reglamento es obligatorio y debe ser otorgado por escritura pública e inscripto en el Registro de la Propiedad. Comprende:
Descripción del complejo
Plano de mensura y subdivisión, numeración de parcelas privadas, superficie de espacios comunes, vías de acceso y circulación interna.
Régimen de uso
Destino exclusivo (residencial, industrial, náutico), restricciones constructivas, estética y materiales permitidos, mascotas, horarios y otras normas de convivencia.
Administración y gastos
Forma de administración (comisión directiva, administrador profesional), cuotas de expensas y ordinarias, fondo de reserva y criterio de distribución.
Órgano de gobierno
Asamblea de propietarios, quórum y mayorías para distintas decisiones, procedimiento electoral y mandatos.
Convenio de uso y administración de condominio
Cuando dos o más personas son condóminas de un bien indiviso (un departamento, un campo, un local), pueden celebrar un convenio de uso y administración (art. 1986 CCCN) para regular cómo utilizarán y administrarán ese bien mientras permanezca en copropiedad. Este convenio:
- Puede ser celebrado por instrumento público (escritura) o privado, aunque la escritura pública ofrece mayor seguridad y permite inscribirlo.
- Determina qué condómino usará el bien y en qué condiciones, o si será alquilado a terceros.
- Establece cómo se distribuirán los gastos de mantenimiento, impuestos y mejoras.
- Fija la duración del acuerdo y las causales de revisión o rescisión.
- Puede incluir cláusulas de preferencia ante la venta de la parte indivisa.
Modificación del reglamento de copropiedad
Un reglamento vigente puede ser modificado cuando la asamblea de propietarios alcance las mayorías que el propio reglamento o la ley exigen. La reforma del reglamento requiere escritura pública y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser oponible a futuros adquirentes. Los motivos más frecuentes de reforma son:
- Actualización de porcentuales de expensas tras reformas edilicias o incorporación de nuevas unidades.
- Cambio de destino de alguna unidad o de los espacios comunes.
- Incorporación de nuevas restricciones o liberalización de restricciones anteriores.
- Adecuación a cambios legislativos (por ejemplo, adaptación al CCCN 2015).
- Modificación de las reglas de administración o de las mayorías asamblearias.
Intervención del escribano
El escribano cumple un rol central en todo el proceso:
- Asesora a los propietarios sobre el régimen jurídico aplicable y las cláusulas más convenientes para su caso concreto.
- Redacta el reglamento adaptado a las características del inmueble y las necesidades de los copropietarios.
- Verifica el estado dominial del inmueble, la aprobación municipal del plano de subdivisión y la habilitación del complejo si corresponde.
- Otorga la escritura pública y la firma con los propietarios o sus representantes.
- Gestiona la inscripción ante el Registro de la Propiedad Inmueble y, si corresponde, ante el Registro de Conjuntos Inmobiliarios.
- Entrega copias certificadas a los propietarios y a la administración del consorcio o complejo.
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