«Invertí en un departamento desde 100 dólares». La promesa de la tokenización de inmuebles ya circula en Argentina, y desde fines de 2024 tiene incluso un marco regulatorio propio en la Comisión Nacional de Valores. Como toda novedad que toca al patrimonio de las personas, conviene separar qué es real, qué es promesa y qué preguntas hay que hacerse antes de poner un peso. Y hay un punto que casi nunca se explica bien: detrás de todo proyecto serio de tokenización hay una estructura jurídica tradicional — y en ella, el escribano cumple un rol central.
¿Qué es tokenizar un activo?
Tokenizar es representar digitalmente derechos sobre un activo — un inmueble, una participación en un negocio, un crédito — mediante «tokens» registrados en una blockchain, una base de datos distribuida que deja constancia inalterable de quién tiene cada token y de cada transferencia.
El atractivo es triple: fraccionamiento (un activo grande se divide en muchas porciones pequeñas, accesibles a más inversores), agilidad (los tokens se transfieren en minutos, sin papeleo) y, en teoría, liquidez (un mercado secundario donde vender la porción cuando uno quiera).
El punto central: el token no es el título de propiedad
Acá está el corazón del asunto, y lo que todo inversor debería entender antes que nada. En Argentina, el dominio de un inmueble se transmite de una sola manera: escritura pública (artículo 1017 del Código Civil y Comercial) e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble (Ley 17.801). Ninguna anotación en una blockchain reemplaza, hoy, ese circuito. Quien «compra un token» no se convierte en propietario registral de nada.
¿Qué compra, entonces? Derechos sobre una estructura jurídica que existe fuera de la cadena. Según el proyecto, el token suele representar:
| Estructura detrás del token | Lo que usted tiene en realidad |
|---|---|
| Fideicomiso (el fiduciario es dueño del inmueble) | Derechos de beneficiario: participar en las rentas o en el resultado de la venta |
| Sociedad (la sociedad es dueña del inmueble) | Una participación societaria o un derecho vinculado a ella |
| Préstamo o crédito | Un derecho a cobrar sumas de dinero, con o sin garantía |
La consecuencia práctica es directa: el valor legal del token depende por completo de esa estructura. Si el fideicomiso está bien constituido, si el inmueble efectivamente fue transferido al fiduciario, si los contratos dicen lo que el folleto promete — el token vale. Si no, la blockchain solo registra, de manera muy prolija e inalterable, derechos que no existen.
Qué dice la regulación argentina
El tema dejó de ser tierra de nadie. La Ley 27.739 (2024) reguló a los proveedores de servicios de activos virtuales, que deben inscribirse ante la CNV. Y desde fines de 2024 la propia CNV puso en marcha un régimen de tokenización de valores negociables — un «sandbox» regulatorio, hoy prorrogado hasta fines de 2027 — que permite representar digitalmente, mediante blockchain, instrumentos como fideicomisos financieros y fondos comunes de inversión cerrados con oferta pública: precisamente los vehículos aptos para estructurar inversiones inmobiliarias, tanto de desarrollos nuevos como de inmuebles ya construidos. El régimen se fue ampliando por etapas durante 2025 y 2026.
Es una buena noticia: encauza la tokenización inmobiliaria hacia estructuras supervisadas. Pero no cambia el principio de fondo: el inmueble subyacente sigue entrando y saliendo de esas estructuras por escritura pública, como siempre.
El rol del escribano: el puente entre el token y el mundo real
Si el valor del token depende de la estructura jurídica que tiene detrás, alguien tiene que garantizar que esa estructura sea real, válida y esté correctamente documentada. Ahí interviene el escribano, en varios momentos:
- La escritura del inmueble al vehículo. Para que «haya un departamento detrás del token», el inmueble debe transferirse al fideicomiso o a la sociedad por escritura pública, con su inscripción registral. Es el acto que convierte la promesa en activo.
- El estudio de títulos y los certificados. Antes de esa escritura, el escribano verifica el dominio, los gravámenes, embargos e inhibiciones. Para el inversor, es la diferencia entre un token respaldado por un inmueble limpio y uno respaldado por un problema.
- La constitución de la estructura. Contratos de fideicomiso, estatutos, poderes: el escribano les da forma, certifica firmas y otorga fecha cierta — la misma función de tercero de confianza que la blockchain resuelve para el mundo digital, ejercida sobre el mundo jurídico.
- La verificación de identidad y capacidad. El escribano da fe de quién firma, con qué facultades y en representación de quién. En proyectos que captan inversores, no es un detalle: es la base de toda la cadena de derechos.
- La prueba de los hechos digitales. Mediante actas de constatación, el escribano puede dejar constancia fehaciente de contenidos digitales — el estado de una plataforma, las condiciones publicadas de una emisión — que después pueden ser decisivos en un conflicto.
Si está evaluando invertir en un proyecto tokenizado
Cinco preguntas para hacer antes de decidir, cuyas respuestas deberían estar documentadas y disponibles:
- ¿Quién es el dueño registral del inmueble? Pida los datos del fiduciario o la sociedad titular y verifique que el inmueble esté efectivamente escriturado a su nombre.
- ¿Qué representa exactamente el token? ¿Derechos de beneficiario, participación societaria, un crédito? La respuesta está en los contratos, no en el sitio web.
- ¿Quién emite y bajo qué régimen? ¿El proyecto opera dentro del régimen de la CNV o al margen? ¿El emisor está inscripto?
- ¿Qué pasa si el emisor o la plataforma desaparecen? Los derechos bien estructurados sobreviven a la plataforma; los mal estructurados, no.
- ¿Cómo y cuándo puede salir? La liquidez prometida depende de que exista un mercado secundario real para ese token.
Si las respuestas no son claras, ese silencio también es información.
Si es desarrollador o dueño de un activo
La tokenización puede ser una herramienta genuina para financiar un desarrollo o dar liquidez a un activo. El orden correcto es empezar por la estructura jurídica — el vehículo, las escrituras, los contratos, el encuadre regulatorio — y recién después la capa tecnológica. En la escribanía trabajamos junto a los abogados y asesores financieros del proyecto en la parte que nos toca: escrituras, certificaciones, constitución de fideicomisos y sociedades, y todo acto que requiera fe pública.
Nota final
El marco regulatorio de la tokenización en Argentina está en plena evolución: el régimen de la CNV se amplía por etapas y es esperable que siga cambiando. Este artículo describe el panorama a agosto de 2026 y tiene fines exclusivamente informativos.