Desde fines de 2023 los alquileres en Argentina se rigen por una regla nueva: la libertad de contratación. El DNU 70/2023 derogó la ley de alquileres (Ley 27.551 y su reforma, la Ley 27.737) y modificó el Código Civil y Comercial. El resultado práctico es que hoy propietario e inquilino pueden pactar la moneda, el plazo y el mecanismo de actualización que prefieran.
Esa libertad reactivó la oferta de propiedades, pero también trasladó a las partes una responsabilidad que antes resolvía la ley: todo lo que no esté escrito en el contrato, no existe. En esta nota le contamos qué cambió, qué conviene pactar y qué aporta el escribano para que el contrato sea un respaldo real y no una fuente de conflictos.
¿Qué cambió con la derogación de la ley de alquileres?
Hasta diciembre de 2023, la ley imponía un plazo mínimo de tres años para vivienda, ajustes anuales por un índice oficial obligatorio y depósito de garantía limitado a un mes, en pesos. Todo eso quedó sin efecto. Hoy rige el Código Civil y Comercial con las modificaciones del DNU 70/2023, que en materia de locación establece un principio simple: las partes pactan libremente.
En concreto:
- Moneda libre: el alquiler puede pactarse en pesos o en moneda extranjera. Si se pactó en dólares, el inquilino debe pagar en dólares: con la redacción actual del artículo 765 del Código, el deudor ya no puede liberarse entregando el equivalente en pesos, salvo que el contrato lo permita.
- Plazo libre: desapareció el mínimo legal de tres años. El plazo es el que las partes acuerden; por eso es fundamental dejarlo pactado por escrito y prever qué pasa al vencimiento.
- Actualización libre: se puede ajustar por cualquier índice (IPC, ICL, Casa Propia), con la periodicidad que se acuerde —mensual, trimestral, semestral— o directamente pactar el precio en dólares sin índice.
- Depósito y garantías libres: el monto, la moneda y el tipo de garantía (depósito, garante, seguro de caución) se negocian sin los topes de la ley derogada.
- Sin registración obligatoria: también se eliminó la obligación de registrar los contratos ante ARCA (ex AFIP).
Contratos en dólares: qué tener en cuenta
Pactar en dólares es hoy la modalidad más buscada en CABA, sobre todo en alquileres de vivienda de gama media y alta, y en locaciones temporarias y comerciales. Para que funcione sin sorpresas, el contrato debe prever con precisión:
- Cómo se paga: billete, transferencia en dólares o equivalente en pesos según qué cotización (MEP, oficial, otra referencia) y de qué día.
- Qué pasa si el inquilino no consigue dólares: conviene pactar una cláusula de conversión clara para evitar discusiones.
- Recibos: dejar establecido cómo se documenta cada pago, en qué moneda y por qué monto.
Plazos libres: la flexibilidad exige previsión
Sin plazo mínimo legal, se ven contratos de vivienda de uno, dos o tres años, y comerciales a medida del negocio. La contracara: el contrato tiene que resolver todo lo que la ley ya no resuelve. Antes de firmar, verifique que estén pactados:
- El plazo y si hay opción de renovación (y con qué preaviso).
- La salida anticipada: desde cuándo se permite, con qué preaviso y con qué indemnización.
- Qué ocurre si el inquilino permanece en el inmueble vencido el contrato.
- Quién paga expensas ordinarias y extraordinarias, impuestos y reparaciones.
En nuestra página de contratos privados detallamos las cláusulas que un buen contrato de locación debe incluir.
El rol del escribano: firmas certificadas y fecha cierta
El contrato de alquiler es un instrumento privado: no exige escritura pública. Pero certificar las firmas ante escribano le agrega tres protecciones concretas:
- Identidad verificada. El escribano comprueba, como oficial público, que quienes firman —locador, inquilino y garantes— son quienes dicen ser. Esto previene el fraude más costoso del mercado locativo: la firma falsificada o el falso propietario.
- Fecha cierta. La certificación otorga al documento fecha cierta (artículo 317 del Código Civil y Comercial): el contrato pasa a ser oponible frente a terceros —por ejemplo, ante un comprador del inmueble o en un concurso— desde una fecha que nadie puede discutir.
- Valor probatorio reforzado. Una firma certificada es prácticamente indiscutible en juicio: quien la certificó fue un oficial público que dio fe del acto. Eso simplifica y acelera cualquier reclamo, desde el cobro de alquileres hasta la restitución del inmueble.
La certificación es un trámite breve y de bajo costo en relación con el valor del contrato. Puede hacerse en la escribanía, a domicilio o incluso en forma remota por videoconferencia —muy útil cuando el propietario o un garante está en otra provincia o en el exterior. El detalle del servicio está en nuestra página de certificaciones de firmas.
Otras herramientas notariales útiles en un alquiler
- Acta de constatación del estado del inmueble al momento de la entrega o de la restitución: una descripción fehaciente, con fotos, que evita discusiones por deterioros. Más información en actas de constatación notarial.
- Notificaciones e intimaciones por acta notarial, con plena fuerza probatoria, para reclamos de pago o de desocupación.
- Poderes de administración para propietarios que viven en el exterior o no pueden ocuparse personalmente: ver poderes notariales y nuestra guía de poder desde el exterior.
Preguntas rápidas
¿Sigue existiendo un plazo mínimo de tres años para alquilar una vivienda?
No. Con la derogación de la ley de alquileres por el DNU 70/2023, el plazo se pacta libremente entre las partes. Por eso es esencial que el contrato lo establezca por escrito, junto con las condiciones de renovación y salida anticipada.
¿Es legal hacer un contrato de alquiler en dólares?
Sí. La moneda del alquiler se pacta libremente y, pactado en dólares, el pago es exigible en esa moneda conforme a la redacción actual del artículo 765 del Código Civil y Comercial. Conviene prever en el contrato cómo se paga y qué cotización se usa si alguna vez se abona el equivalente en pesos.
¿Es obligatorio hacer el contrato de alquiler ante escribano?
No es obligatorio: es un instrumento privado. Pero certificar las firmas ante escribano verifica la identidad de todos los firmantes, le da al contrato fecha cierta oponible a terceros y refuerza su valor probatorio en caso de conflicto.
¿Qué es la fecha cierta y para qué sirve en un alquiler?
Es la certeza legal de la fecha en que se firmó el documento, que se obtiene —entre otras vías— con la certificación notarial de firmas (artículo 317 del Código Civil y Comercial). Sirve para que el contrato sea oponible frente a terceros, por ejemplo si el inmueble se vende o el propietario entra en concurso.
¿Pueden certificarse las firmas si una de las partes está en el exterior?
Sí. La certificación remota por videoconferencia permite firmar desde otra provincia o desde el exterior con DNI argentino vigente. Es una solución frecuente para propietarios que viven afuera o garantes que no están en la ciudad.