Comprar una propiedad es, para la mayoría de las personas, la operación económica más importante de su vida. Y justamente por eso es también el blanco preferido de los estafadores: títulos falsificados, vendedores que no son los dueños, poderes truchos y hasta falsos escribanos. Los casos que llegan a los diarios suelen tener algo en común: en algún punto del camino, nadie verificó lo que había que verificar.
La buena noticia es que el sistema notarial argentino está diseñado precisamente para impedir este tipo de fraudes. En esta nota le contamos cuáles son las maniobras más comunes, qué controles hace el escribano antes de autorizar una escritura y qué puede verificar usted mismo antes de entregar una seña.
Las maniobras más comunes
- El vendedor que no es el dueño. Alguien se presenta con un DNI adulterado o robado y ofrece en venta una propiedad ajena, muchas veces desocupada o perteneciente a una persona mayor o a una sucesión.
- El título falsificado. Se presenta una escritura apócrifa —o una copia adulterada— como si fuera el título de propiedad. A simple vista puede parecer auténtica.
- El poder trucho. El estafador no dice ser el dueño, sino su apoderado, con un poder falsificado u obtenido mediante engaño a una persona vulnerable.
- La doble venta. Un mismo inmueble se «vende» dos veces: se firman boletos de compraventa con varios interesados, se cobran las señas y el vendedor desaparece.
- La seña apurada. Se ofrece una propiedad a un precio notablemente bajo, con urgencia («hay otro interesado»), y se pide una seña en efectivo o por transferencia antes de mostrar papel alguno.
- El falso escribano. El «vendedor» insiste en trabajar con un supuesto escribano de su confianza, que en realidad es parte de la maniobra.
Qué verifica el escribano antes de la escritura
Cuando usted compra con intervención de un escribano de su confianza, antes de la firma se realiza una serie de controles cruzados que son, en la práctica, el principal filtro contra el fraude inmobiliario:
- Estudio de títulos. El escribano examina el título del vendedor y sus antecedentes —habitualmente los últimos veinte años— para confirmar que la cadena de transmisiones es regular y que quien vende es efectivamente el titular. Un título falsificado no resiste este análisis: los antecedentes no coinciden con los protocolos y registros donde deberían estar asentados.
- Certificados registrales. Antes de escriturar, el escribano pide al Registro de la Propiedad Inmueble el certificado de dominio (¿quién figura como dueño?, ¿hay embargos o hipotecas?) y el de inhibiciones (¿el vendedor está inhibido para disponer de sus bienes?). Estos certificados, además, otorgan una reserva de prioridad: durante su vigencia, el inmueble queda protegido frente a inscripciones de terceros.
- Verificación de identidad. El escribano da fe de conocimiento o justifica la identidad de los firmantes con el documento idóneo. Hoy cuenta además con herramientas de validación contra la base del RENAPER, la misma tecnología que usamos en la certificación remota de firmas.
- Control de poderes. Si el vendedor actúa por apoderado, el escribano verifica la autenticidad y vigencia del poder: que fue efectivamente otorgado ante el escribano que figura como autorizante, que no fue revocado y que alcanza para el acto que se pretende realizar.
- Situación fiscal y catastral. Se piden los certificados de deudas e informes catastrales que correspondan, de modo que usted no herede sorpresas junto con la propiedad.
El resultado de todos estos controles es la escritura pública: un instrumento autorizado por un oficial público que da fe del acto, y que luego se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble para que su derecho sea oponible frente a todos.
Señales de alerta antes de señar
Hay indicios que, tomados en conjunto, deberían encender una luz amarilla:
- Precio muy por debajo del mercado y apuro injustificado por cerrar la operación.
- El vendedor evita la intervención de un escribano elegido por usted, o impone uno «de su confianza» que usted no puede verificar.
- Solo le muestran fotocopias del título, o directamente «está en trámite».
- Le piden la seña en efectivo o por transferencia a cuentas de terceros, sin recibo ni documento respaldatorio.
- La propiedad está desocupada, el dueño «vive en el exterior» y todo se maneja por intermediarios.
- Le proponen firmar papeles caseros «para ganar tiempo» antes de que intervenga un profesional.
Qué puede hacer usted
- Elija su propio escribano. En una compraventa, es práctica establecida que el comprador designa al escribano. Es su derecho: no lo delegue en el vendedor ni en terceros con interés en la operación.
- Consulte antes de firmar el boleto. El boleto de compraventa genera obligaciones serias y suele acompañarse de una seña importante. Es el momento donde más protección necesita y donde menos suele haber; en nuestra guía de las 7 cláusulas que revisar antes de firmar detallamos qué mirar.
- Pida un informe de dominio. Cualquier interesado puede solicitar al Registro de la Propiedad Inmueble un informe sobre un inmueble: quién es el titular y qué gravámenes pesan sobre él. Es un trámite accesible que nosotros podemos gestionar por usted.
- Verifique al escribano. Todos los escribanos de la Ciudad están matriculados en el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, que ofrece un buscador público de escribanías. Un minuto de verificación descarta al «falso escribano».
- Desconfíe del apuro. La urgencia es la herramienta principal del estafador. Una operación seria resiste el tiempo que llevan los controles: los certificados y el estudio de títulos se resuelven en días, no en meses.
Si está por comprar, vender o señar y algo no le cierra, nuestro servicio de asesoramiento jurídico notarial está pensado exactamente para eso: revisar la documentación antes de que usted asuma un compromiso.
Preguntas rápidas
¿Quién elige al escribano en una compraventa?
Por regla general, el comprador. Es quien más riesgo asume —entrega el dinero— y por eso la práctica le reconoce el derecho de designar al escribano que autorizará la escritura. Desconfíe si el vendedor insiste en imponer uno propio.
¿Qué es el estudio de títulos?
Es el análisis de los antecedentes del título de propiedad —habitualmente los últimos veinte años— para verificar que la cadena de transmisiones es regular y que el vendedor es el verdadero titular. Es uno de los controles centrales para detectar títulos falsos o defectuosos.
¿Puedo verificar por mi cuenta quién es el dueño de un inmueble?
Sí. El Registro de la Propiedad Inmueble emite informes de dominio que indican el titular y los gravámenes de un inmueble. Cualquier interesado puede pedirlos; en la escribanía gestionamos ese trámite habitualmente.
¿Qué pasa si el vendedor actúa con un poder?
El escribano verifica que el poder sea auténtico, que esté vigente —que no haya sido revocado— y que sus facultades alcancen para vender. Si el poder fue otorgado en el exterior, se controlan además la apostilla o legalización correspondientes.
¿La escritura pública me protege frente a una estafa?
La escritura autorizada por un escribano, precedida del estudio de títulos y los certificados registrales, e inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, es el mecanismo que el sistema legal argentino prevé para asegurar que quien vende puede vender y que su derecho quede protegido frente a terceros. Por eso el momento de mayor riesgo es siempre el que transcurre antes de que intervenga el escribano.