Después de años en los que comprar una vivienda era sinónimo de pagar al contado, el crédito hipotecario volvió a la escena: la mayoría de los bancos relanzó sus líneas UVA y cada mes se firman en CABA miles de escrituras con hipoteca. Para quien compra, es una gran noticia. También es un trámite distinto al de una compraventa común: aparece un tercer actor —el banco— con sus propios requisitos, sus tiempos y sus costos, y la operación se resuelve en dos escrituras que se firman en el mismo acto: la compraventa y la hipoteca.
En esta nota explicamos cómo es el proceso completo, qué documentación se necesita, qué gastos se agregan respecto de una compra sin crédito y qué hace exactamente el escribano en el medio. Si está por embarcarse en una compra con crédito, le conviene llegar a la consulta previa con este mapa en la cabeza.
Primero, lo básico: qué es un crédito UVA
Los créditos hipotecarios actuales se otorgan en UVA (Unidades de Valor Adquisitivo), una unidad de cuenta que ajusta diariamente por inflación (coeficiente CER). En la práctica: el banco presta una cantidad de UVA, la cuota se paga en pesos al valor de la UVA del día, y el capital adeudado acompaña la inflación. La garantía del préstamo es una hipoteca en primer grado sobre el inmueble que se compra, y esa hipoteca se constituye por escritura pública, en el mismo acto en que se firma la compraventa.
Un punto de coyuntura que genera muchas consultas: los créditos se aprueban y desembolsan en pesos, pero los precios de los inmuebles se pactan en dólares. Entre la aprobación del crédito y el día de la firma el tipo de cambio puede moverse, y eso modifica cuántos dólares se obtienen con el mismo préstamo. Es un riesgo a tener presente al calcular cuánto pedir y al negociar los plazos de la operación.
Quién elige al escribano cuando hay banco
En una compraventa al contado, el escribano lo elige el comprador. Cuando hay crédito, la regla cambia parcialmente:
- Para la escritura de hipoteca, el banco exige que intervenga un escribano de su confianza: según la entidad, lo designa directamente o permite elegir dentro de su nómina de escribanías autorizadas.
- Como la compraventa y la hipoteca se firman en el mismo acto y sobre el mismo inmueble, en la práctica un mismo escribano autoriza ambas escrituras.
¿Significa esto que el comprador queda sin escribano propio? No necesariamente. Algunos bancos aceptan escribanos externos que cumplan sus requisitos, y aun cuando el banco imponga el suyo, nada impide que el comprador cuente con un asesoramiento notarial independiente que revise el boleto, el título y las condiciones del crédito antes de firmar. El escribano designado por el banco es imparcial y responde por la legalidad del acto, pero su designación vino del banco; tener quien mire la operación desde el lado del comprador nunca está de más.
El proceso, paso a paso
- Pre-calificación del crédito. El banco evalúa ingresos, situación crediticia y relación cuota-ingreso, y pre-aprueba un monto. Esta aprobación tiene plazo de vigencia: conviene salir a buscar el inmueble con la pre-aprobación ya obtenida.
- Búsqueda del inmueble y reserva. El inmueble debe ser «apto crédito»: título perfecto, sin deudas ni ocupantes, y un vendedor dispuesto a los tiempos bancarios (la operación completa suele demorar más que una compra al contado).
- Boleto de compraventa condicionado. Si se firma boleto, es fundamental incluir una cláusula que condicione la operación a la aprobación definitiva del crédito, para no perder la seña si el banco finalmente no presta. Es una de las cláusulas que más cuidado merece en todo el proceso.
- Tasación bancaria. El banco tasa el inmueble con un tasador propio. El monto a prestar se calcula sobre el menor valor entre la tasación y el precio de compra.
- Estudio de títulos y certificados. El escribano estudia los antecedentes del título (habitualmente veinte años hacia atrás), y pide los certificados de dominio e inhibiciones al Registro de la Propiedad Inmueble, más los certificados administrativos y de deudas. El banco no desembolsa contra un título observable: cualquier problema (una sucesión sin terminar, un embargo, deudas) debe resolverse antes.
- Aprobación definitiva y firma. Con el legajo completo, el banco aprueba y se coordina la firma. En un mismo acto se firman la escritura de compraventa y la escritura de hipoteca a favor del banco, y el banco desembolsa el préstamo, que se aplica directamente al pago del precio al vendedor.
- Inscripción. El escribano inscribe ambas escrituras en el Registro de la Propiedad Inmueble: la compraventa a nombre del comprador y la hipoteca en primer grado a favor del banco.
Un detalle práctico para el vendedor: el desembolso del crédito se acredita en pesos, por vía bancaria, el día de la firma o en las horas siguientes según el banco. Si el precio se pactó en dólares, hay que acordar de antemano cómo se convierte y quién asume el costo de esa conversión. Es un punto que debe quedar escrito, no librado al día de la escritura.
La documentación que le van a pedir
Al comprador:
- DNI y constancia de CUIL/CUIT; datos del estado civil.
- Acreditación de ingresos (recibos de sueldo, certificación de ingresos si es autónomo o monotributista).
- Si es casado y el inmueble será vivienda familiar, o si compra con fondos gananciales, puede requerirse el asentimiento del cónyuge para la hipoteca.
Al vendedor:
- Título de propiedad del inmueble.
- Reglamento de propiedad horizontal, si es un departamento.
- Comprobantes de ABL, expensas y servicios al día.
- Su propia documentación personal y, si corresponde, asentimiento conyugal para la venta.
Del inmueble: certificados de dominio e inhibiciones, certificado de deudas, y todo lo que surja del estudio de títulos. Si el título tiene alguna observación, el momento de saberlo es ahora y no en la semana de la firma.
Qué costos se agregan respecto de una compra sin crédito
Los gastos de una compraventa común están detallados en nuestra página de gastos de escritura. Cuando hay crédito, a esos rubros se suman los propios de la hipoteca:
| Rubro adicional | A cargo de | Comentario |
|---|---|---|
| Gastos y honorarios de la escritura de hipoteca | Comprador | Se firma una segunda escritura; sus costos corren por cuenta de quien toma el crédito |
| Tasación bancaria | Comprador | Arancel que cobra el banco al iniciar el trámite |
| Seguros de vida e incendio | Comprador | Los exige el banco durante toda la vida del crédito; se pagan con la cuota |
| Comisiones bancarias de otorgamiento | Comprador | Según la entidad; verificar en la oferta del crédito |
| Primera copia de la escritura hipotecaria para el banco | Comprador | El banco conserva el título de su garantía |
Dos alivios importantes en CABA para quien compra su vivienda:
- La escritura de compraventa de vivienda única, familiar y de ocupación permanente goza de una exención (total o parcial, según el precio) del impuesto de sellos, hasta un monto tope que se actualiza periódicamente.
- Los créditos hipotecarios para vivienda única también cuentan con exención de sellos sobre la escritura de hipoteca.
Qué hace el escribano en una compra con hipoteca
El rol del escribano en estas operaciones es más amplio que en una compraventa simple:
- Estudia el título y verifica que el inmueble sea apto para garantía hipotecaria: sin embargos, inhibiciones, deudas ni defectos que el banco pueda observar.
- Coordina a las tres partes —comprador, vendedor y banco— para llegar a la firma con el legajo completo y los certificados vigentes.
- Redacta y autoriza las dos escrituras (compraventa e hipoteca), verifica la identidad y capacidad de los firmantes, y controla que el desembolso y el pago del precio queden correctamente instrumentados.
- Retiene e ingresa los impuestos que gravan la operación y liquida los rubros de la escritura.
- Inscribe ambas escrituras en el Registro de la Propiedad Inmueble y entrega el título al comprador y la primera copia de la hipoteca al banco.
Años después, cuando el crédito se cancela, interviene de nuevo: el banco otorga la cancelación de hipoteca, que también se instrumenta por escritura y se inscribe para liberar el inmueble. Puede ver el marco completo del servicio en nuestra página de hipotecas.
Un consejo final para quien compra su primera vivienda con crédito: una vez escriturado, evalúe afectar el inmueble al régimen de protección de la vivienda. La hipoteca del banco no se ve afectada, y el inmueble queda protegido frente a deudas futuras de otras causas.
Preguntas rápidas
¿Quién elige al escribano cuando compro con crédito hipotecario?
Para la escritura de hipoteca, el banco designa un escribano de su confianza o permite elegir dentro de su nómina; como la compraventa se firma en el mismo acto, en la práctica el mismo escribano autoriza ambas escrituras. El comprador puede igualmente contar con asesoramiento notarial independiente que revise el boleto, el título y las condiciones antes de firmar.
¿Qué costos extra tiene comprar con hipoteca respecto de comprar al contado?
A los gastos habituales de la compraventa se suman los de la escritura de hipoteca, la tasación bancaria, los seguros de vida e incendio que exige el banco y las comisiones de otorgamiento. En CABA, la compra de vivienda única y su crédito hipotecario cuentan con exenciones en el impuesto de sellos, lo que alivia la cuenta.
¿Qué pasa si firmo el boleto y el banco después no aprueba el crédito?
Depende de lo que diga el boleto. Por eso es fundamental incluir una cláusula que condicione la operación a la aprobación definitiva del crédito: si el banco no presta, la operación queda sin efecto y se recupera la seña. Sin esa cláusula, el comprador que no llega a la escritura puede perder lo entregado.
¿El vendedor cobra en dólares o en pesos?
El banco desembolsa el crédito en pesos, por vía bancaria, el día de la firma. Si el precio se pactó en dólares, las partes deben acordar de antemano cómo se convierte el desembolso y quién asume el costo de la conversión, y dejarlo escrito en el boleto o en la escritura.
¿Puedo comprar con crédito un inmueble que está en sucesión o cuyo título viene de una donación?
Un inmueble con sucesión sin terminar no está en condiciones de venderse con crédito: el banco exige título perfecto e inscripto. Los títulos provenientes de donación a herederos forzosos, en cambio, dejaron de ser un obstáculo desde la reforma de la ley 27.587: hoy son títulos perfectos y los bancos los aceptan como garantía.