Cuando fallece el titular de una propiedad, los herederos se encuentran con una realidad que suele sorprender: el inmueble no pasa solo a su nombre. Aunque sean los únicos hijos, aunque haya testamento, aunque todos estén de acuerdo, hace falta un trámite —la sucesión— para que el Registro de la Propiedad Inmueble los reconozca como nuevos titulares. Hasta entonces no pueden vender, hipotecar ni disponer plenamente del bien.
Las dos preguntas que siempre siguen son las mismas: ¿cuánto cuesta y cuánto tarda? La respuesta depende sobre todo de una decisión inicial: la vía por la que se tramita. En la Ciudad de Buenos Aires conviven dos caminos: el juicio sucesorio tradicional ante la justicia civil y la sucesión extrajudicial ante escribano, mediante acta notarial de declaratoria de herederos. En esta nota los comparamos punto por punto, con los rubros de gastos y los plazos orientativos de cada uno. El marco general del servicio está en nuestra página de sucesiones y declaratoria de herederos.
Primero, una buena noticia: en CABA no hay impuesto a la herencia
Antes de hablar de costos conviene despejar el miedo más común. En la Ciudad de Buenos Aires no existe un impuesto a la herencia: recibir bienes por sucesión no paga un tributo específico sobre lo heredado. Lo que sí existe son los costos del trámite (honorarios, tasas, sellados, inscripciones), que es lo que veremos en detalle.
La aclaración importa porque no en todas las jurisdicciones es igual: la Provincia de Buenos Aires, por ejemplo, mantiene un impuesto a la transmisión gratuita de bienes que puede alcanzar a herencias radicadas allí. Si el patrimonio incluye inmuebles fuera de CABA, ese punto hay que revisarlo caso por caso en la consulta previa.
Las dos vías, cara a cara
| Sucesión extrajudicial (ante escribano) | Sucesión judicial | |
|---|---|---|
| Dónde tramita | Escribanía, mediante acta notarial de declaratoria de herederos | Justicia Nacional en lo Civil (CABA) |
| Quiénes pueden usarla | Herederos de acuerdo, todos mayores y capaces, sin conflictos | Cualquier caso; obligatoria si hay menores, incapaces o desacuerdo |
| Quién la conduce | El escribano, con los herederos | Un abogado, ante el juez |
| Plazo orientativo | Pocos meses, sin depender de los tiempos de un juzgado | Alrededor de un año en casos simples; más si hay conflicto |
| Costos principales | Honorarios del escribano, sellado del acta, edictos, informes e inscripciones | Honorarios del abogado, tasa de justicia, aportes, edictos e inscripciones |
| Resultado | Acta notarial inscribible en los registros | Declaratoria de herederos judicial inscribible |
| Clima del trámite | Colaborativo, sin litigio | Formal, sujeto a plazos y traslados procesales |
El resultado final es equivalente: en ambos casos los herederos quedan declarados como tales y el inmueble se inscribe a su nombre en el Registro de la Propiedad Inmueble (ley 17.801). Lo que cambia es el camino: quién lo conduce, cuánto insume y cuánto demora.
La vía extrajudicial: la sucesión ante escribano
Cuando todos los herederos están de acuerdo, son mayores de edad y capaces, y no hay controversia sobre los bienes, la sucesión puede resolverse íntegramente en la escribanía, sin pasar por un juzgado. El escribano verifica el fallecimiento y los vínculos con las partidas correspondientes, reúne los informes sobre los bienes, labra el acta de declaratoria de herederos y la inscribe en los registros. Sobre esa base se hace la partición y adjudicación: el inmueble queda a nombre de los herederos, en las proporciones que correspondan por ley (Código Civil y Comercial, arts. 2424 y siguientes) o según lo que acuerden en la partición.
Las ventajas son las que se imaginan:
- Tiempo. El trámite no depende de turnos, feria judicial ni del volumen de causas de un juzgado. Reunida la documentación, avanza al ritmo de la escribanía y de los registros. En casos ordenados se resuelve en pocos meses, y buena parte de la demora suele estar en conseguir partidas (sobre todo si hay que pedirlas a otra jurisdicción o rectificar errores).
- Costo. No hay tasa de justicia ni las incidencias propias de un expediente judicial. Los rubros son los honorarios del escribano (según los aranceles orientativos del Colegio de Escribanos), el sellado del acta, los edictos, los informes y certificados, y las inscripciones registrales.
- Clima. Es un trámite colaborativo: los herederos trabajan con el escribano, no litigan entre sí. Para familias que están de acuerdo, evita judicializar un momento ya difícil.
El límite también es claro: la vía notarial requiere acuerdo pleno. Si hay herederos menores o incapaces, si alguien discute quién hereda o cómo se reparte, o si aparecen acreedores con planteos, el caso debe ir a la justicia.
La vía judicial: el juicio sucesorio
El juicio sucesorio tramita ante la Justicia Nacional en lo Civil con patrocinio de abogado. A grandes rasgos: se abre el expediente con la partida de defunción y las partidas de vínculo, se publican edictos, se dicta la declaratoria de herederos (o se aprueba el testamento), se denuncian e inventarían los bienes y, pagada la tasa y regulados los honorarios, se inscribe la declaratoria sobre el inmueble.
Sus rubros de costos típicos, siempre calculados sobre el valor de los bienes:
- Tasa de justicia, que en el fuero nacional se calcula como porcentaje del valor del acervo (los procesos sucesorios tienen una alícuota reducida respecto de los juicios comunes: 1,5%).
- Honorarios del abogado, que se regulan judicialmente sobre el valor de los bienes conforme la ley de honorarios (ley 27.423), aunque en la práctica es habitual pactarlos con los herederos. Son, en general, el rubro más significativo del trámite.
- Aportes previsionales sobre esos honorarios, publicación de edictos, informes, certificados y la inscripción registral final.
En cuanto a plazos, un sucesorio sin conflicto y con documentación completa suele insumir en CABA alrededor de un año, a veces algo menos. Con partidas faltantes, bienes en varias jurisdicciones o —sobre todo— desacuerdo entre herederos, la duración se mide en años. Es la vía necesaria en muchos casos, y con un buen manejo profesional avanza; pero nadie debería elegirla si califica para la extrajudicial.
Entonces, ¿cuánto cuesta?
La cifra exacta depende de la valuación de los bienes, de cuántos herederos e inmuebles haya y de la vía elegida, por eso desconfíe de los números únicos que circulan. Lo que sí puede tomarse como regla general:
- En la vía extrajudicial, el costo total del trámite es sensiblemente menor: no hay tasa de justicia ni honorarios regulados judicialmente, y los rubros (honorarios del escribano, sellado, edictos, informes, inscripciones) se presupuestan de antemano. En la escribanía hacemos ese presupuesto sin cargo en la consulta inicial, con la valuación real del inmueble.
- En la vía judicial, entre tasa de justicia, honorarios profesionales, aportes y gastos, el costo total representa un porcentaje del valor de los bienes que crece con la complejidad del expediente. Con el valor del inmueble sobre la mesa, la comparación entre ambas vías se hace en números concretos en una sola consulta.
Un punto más que conviene anticipar: si el plan es vender el inmueble después de la sucesión, a los costos del trámite se sumarán, en su momento, los gastos propios de la escritura de venta. Puede ver ese detalle en nuestra página de gastos de escritura; coordinar sucesión y venta con el mismo escribano suele ahorrar tiempo y trámites duplicados.
Qué documentación hay que reunir
Para cualquiera de las dos vías, la base es la misma:
- Partida de defunción del titular.
- Partidas que acrediten el vínculo de cada heredero: nacimiento, matrimonio, según el caso.
- DNI de todos los herederos y constancia de CUIL/CUIT.
- Título de propiedad del inmueble (y documentación de otros bienes: automotores, cuentas, etc.).
- Datos del último domicilio del causante, que determina la competencia.
- Testamento, si existe — vale recordar que el testamento no evita la sucesión: la ordena. Sobre esto puede ver nuestra página de testamentos.
Reunir partidas suele ser la parte más lenta, especialmente si hay que pedirlas a otras provincias o al exterior, o si contienen errores que exigen rectificación. Empezar por ahí, incluso antes de decidir la vía, siempre ahorra tiempo.
Cómo es el trámite en la escribanía, paso a paso
- Consulta inicial: se revisa el caso, se confirma que califica para la vía extrajudicial y se entrega el presupuesto, sin cargo.
- Acreditación: fallecimiento y vínculos con las partidas correspondientes.
- Informes sobre los bienes: dominio, inhibiciones y demás certificados.
- Acta de declaratoria de herederos: el escribano la labra con intervención de todos los herederos (ley 404, orgánica notarial de CABA).
- Inscripción registral: el acta se inscribe y el inmueble queda a nombre de los herederos.
- Partición y adjudicación: si los herederos lo desean, se instrumenta en el mismo acto o a continuación cómo se reparten los bienes.
Si en cualquier punto aparece un desacuerdo o un heredero incapaz, el caso se reencauza por la vía judicial — nada de lo reunido se pierde: la documentación sirve igual para el expediente.
Mirando más adelante: la sucesión también se puede planificar
La mejor sucesión es la que se preparó en vida. Un testamento ordena la distribución y reduce discusiones; una donación con reserva de usufructo directamente saca el inmueble del futuro trámite sucesorio. Comparamos esas alternativas en nuestra página de donaciones y testamentos. Si usted está del lado del titular y no del heredero, esa es la conversación que conviene tener ahora.
Preguntas rápidas
¿Toda sucesión puede hacerse ante escribano?
No. La vía extrajudicial requiere que todos los herederos estén de acuerdo, sean mayores de edad y capaces, y que no exista conflicto sobre los bienes ni planteos de terceros. Si hay menores, incapaces o desacuerdo, la sucesión debe tramitar judicialmente.
¿Cuánto tarda la sucesión de un inmueble en CABA?
Por la vía extrajudicial ante escribano, un caso ordenado se resuelve en pocos meses, y la demora principal suele ser reunir las partidas. Por la vía judicial, un sucesorio sin conflicto insume alrededor de un año; con desacuerdo entre herederos puede llevar varios años.
¿Hay que pagar impuesto a la herencia en CABA?
No. En la Ciudad de Buenos Aires no existe impuesto a la herencia. Los costos de la sucesión son los del trámite: honorarios, sellados, informes, tasas e inscripciones según la vía. Atención con los bienes radicados en la Provincia de Buenos Aires, que mantiene un impuesto a la transmisión gratuita de bienes.
¿Se puede vender un inmueble sin hacer la sucesión?
No. Hasta que la declaratoria de herederos esté inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, los herederos no pueden disponer del bien. Sí es posible coordinar la sucesión con una venta ya proyectada, de modo que la escritura de venta se firme apenas concluya la inscripción.