Es la pregunta con la que empieza casi toda consulta de compraventa: «además del precio, ¿cuánta plata tengo que tener para escriturar?». Y la respuesta de 2026 es distinta de la que dábamos hace apenas dos años, para bien: el ITI ya no existe (lo derogó la ley 27.743 en julio de 2024) y la Ciudad eximió del impuesto de sellos a la compra de vivienda única de hasta $226.100.000, además de bajar la alícuota para el resto de las viviendas. Escriturar una primera vivienda en CABA hoy cuesta bastante menos que antes.
En esta nota desglosamos todos los gastos de una compraventa en la Ciudad — qué paga el comprador, qué paga el vendedor y qué quedó eliminado — y hacemos la cuenta completa sobre un caso concreto. Si quiere el detalle de cada rubro y cómo trabajamos, está en nuestra página de gastos de escritura.
La regla general: quién paga qué
La costumbre en CABA distribuye los gastos así, salvo pacto en contrario entre las partes:
| Rubro | ¿Quién lo paga? |
|---|---|
| Impuesto de sellos (cuando corresponde) | 50% comprador y 50% vendedor |
| Honorarios del escribano de la escritura | Comprador (que además elige al escribano) |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad, aportes, fojas y diligencias | Comprador |
| Certificados registrales y administrativos, estudio de títulos | Vendedor |
| Cancelación de deudas del inmueble (expensas, ABL, aguas) | Vendedor |
| Impuesto a las ganancias cedular (si corresponde) | Vendedor |
Dos aclaraciones importantes antes de los números:
- El sellos se calcula sobre el mayor valor entre el precio de la operación y la valuación fiscal del inmueble.
- La comisión inmobiliaria no es un gasto de escritura: se pacta con la inmobiliaria por separado y no pasa por la escribanía.
Qué cambió: dos impuestos menos (o casi)
El ITI desapareció. Hasta julio de 2024, quien vendía un inmueble comprado antes de 2018 pagaba el 1,5% del precio en concepto de Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, que el escribano retenía en el acto de escritura. La ley 27.743 lo derogó: hoy esa retención directamente no existe, cualquiera sea la fecha en que el vendedor adquirió.
El sellos se aligeró en 2026. La Ley Tarifaria porteña de este año introdujo tres cambios que rigen desde el 1° de enero:
- Exención total para la compraventa de vivienda única, familiar y de ocupación permanente de hasta $226.100.000. Dentro de ese tope, la operación no paga sellos.
- Si la vivienda única supera el tope, se paga 3,5% solo sobre el excedente, no sobre el total.
- Para quien compra una segunda vivienda (o más) dentro de ese rango de valor, la alícuota bajó del 3,5% al 2,7%.
- Además, se eliminó el sellado (1%) sobre los créditos hipotecarios destinados a vivienda única — relevante si compra financiado; puede ver el circuito completo en nuestra página de hipotecas.
La exención por vivienda única beneficia a toda la operación: si el comprador califica, tampoco paga su mitad el vendedor.
Los gastos del comprador, rubro por rubro
- Impuesto de sellos: $0 si compra vivienda única de hasta $226.100.000; 2,7% (su mitad: 1,35%) si no es vivienda única; 3,5% sobre el excedente si supera el tope.
- Honorarios de la escribanía: en el orden del 2% del valor de la operación más IVA, conforme las pautas arancelarias del Colegio de Escribanos. Cubren el estudio de títulos, la redacción y autorización de la escritura y la responsabilidad profesional del escribano sobre la legalidad del acto.
- Gastos de inscripción y diligencias: alrededor del 1%, que incluye la inscripción del nuevo dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble, aportes notariales, fojas de seguridad y testimonios.
En total: entre un 3% y un 3,5% del precio si compra vivienda única exenta, y entre un 4,5% y un 5% si paga sellos.
Los gastos del vendedor, rubro por rubro
- Impuesto de sellos: su mitad, con las mismas exenciones de arriba. Si el comprador califica como vivienda única dentro del tope, el vendedor tampoco paga.
- Certificados y estudio de antecedentes: en el orden del 0,3% al 1%: certificados de dominio e inhibiciones, certificados administrativos (ABL, aguas), libre deuda de expensas si es propiedad horizontal.
- Impuesto a las ganancias cedular (15%): solo si el vendedor adquirió el inmueble a partir del 1° de enero de 2018 y no se trata de su casa-habitación (que está exenta). Se calcula sobre la ganancia — precio de venta menos costo de adquisición actualizado —, no sobre el precio total, y no lo retiene el escribano: lo declara el vendedor ante ARCA.
- Deudas del inmueble: todo lo adeudado de expensas, ABL o servicios se cancela o retiene en el acto de escritura, porque el inmueble debe transmitirse libre de deudas.
El ejemplo, con números
Tomemos un caso típico: un departamento de dos ambientes en CABA que se escritura por $200.000.000 (unos USD 135.000, según el tipo de cambio del momento). La compradora compra para vivir en él y no tiene otra propiedad; el vendedor lo había comprado en 2010.
Gastos de la compradora (vivienda única):
| Rubro | Cálculo | Monto |
|---|---|---|
| Impuesto de sellos | Exenta (vivienda única, precio menor a $226.100.000) | $0 |
| Honorarios escribanía | 2% + IVA | $4.840.000 |
| Inscripción, aportes y diligencias | ~1% | $2.000.000 |
| Total compradora | ~3,4% del precio | ~$6.840.000 |
Gastos del vendedor:
| Rubro | Cálculo | Monto |
|---|---|---|
| Impuesto de sellos | Exento (la exención alcanza a toda la operación) | $0 |
| Certificados y estudio de antecedentes | ~0,3% | $600.000 |
| ITI | Derogado desde julio 2024 | $0 |
| Ganancias cedular | No aplica (adquirió antes de 2018) | $0 |
| Total vendedor | ~0,3% del precio | ~$600.000 |
La misma operación, dos años atrás, habría sumado además unos $7.000.000 de sellos ($3.500.000 por parte) y $3.000.000 de ITI a cargo del vendedor: más de $10.000.000 de diferencia en una operación idéntica.
¿Y si no fuera vivienda única? Si la compradora ya tuviera otra propiedad, la operación pagaría sellos al 2,7%: $5.400.000, es decir $2.700.000 por parte. Su total subiría a unos $9.540.000 (~4,8%).
¿Y si el precio superara el tope? Una vivienda única escriturada en $260.000.000 pagaría 3,5% solo sobre el excedente de $33.900.000: $1.186.500 en total, $593.250 por parte. Lejos de los $9.100.000 que costaba el sellos pleno.
Tres consejos para que la cuenta no lo sorprenda
- Pida el presupuesto de gastos junto con la reserva. El momento de saber cuánto cuesta escriturar es antes de firmar el boleto, no después. En nuestra página sobre boleto y escritura explicamos las etapas de la operación.
- Verifique si le corresponde la exención por vivienda única. La condición se declara en la propia escritura: no tener otro inmueble y destinar el que compra a vivienda familiar de ocupación permanente. La diferencia puede superar los siete millones de pesos.
- Si compra para vivir, evalúe proteger el inmueble. Tras la escritura puede afectarlo al régimen de protección de la vivienda, un trámite sencillo que lo resguarda de agresiones de acreedores futuros.
Preguntas rápidas
¿Cuánto cuesta escriturar en CABA en 2026?
Para el comprador de una vivienda única de hasta $226.100.000, entre un 3% y un 3,5% del precio (honorarios, inscripción y diligencias, sin sellos). Si no corresponde la exención, entre un 4,5% y un 5%. El vendedor afronta certificados y estudio de antecedentes (0,3% a 1%) más su mitad de sellos cuando corresponde.
¿Quién paga los gastos de escritura, el comprador o el vendedor?
Por costumbre en CABA, el comprador paga los honorarios del escribano y la inscripción, el vendedor paga los certificados y el estudio de antecedentes, y el impuesto de sellos — cuando corresponde — se divide por mitades. Todo puede pactarse de otra forma entre las partes.
¿Sigue existiendo el ITI?
No. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (1,5% a cargo del vendedor) fue derogado por la ley 27.743 en julio de 2024. Hoy el escribano ya no retiene ese impuesto en ninguna escritura de venta.
¿Cuándo no se paga impuesto de sellos en CABA?
Desde 2026, la compraventa de vivienda única, familiar y de ocupación permanente de hasta $226.100.000 está totalmente exenta, y la exención beneficia a ambas partes. Por encima de ese valor, la vivienda única paga 3,5% solo sobre el excedente. También quedó eliminado el sellado de los créditos hipotecarios para vivienda única.
¿El vendedor paga impuesto a las ganancias por la venta?
Solo si adquirió el inmueble a partir del 1° de enero de 2018 y no es su casa-habitación: en ese caso paga el impuesto cedular del 15% sobre la ganancia (precio de venta menos costo actualizado). Si compró antes de 2018 o vende la vivienda en la que vive, no paga ganancias por la venta.