La obra terminó, el edificio está en pie y las unidades tienen compradores esperando. Pero jurídicamente todavía no existen los departamentos: hasta que no se otorga e inscribe el reglamento de propiedad horizontal, el edificio es un único inmueble, y no se puede escriturar ninguna unidad. Ese reglamento — que muchos siguen llamando por su nombre histórico, reglamento de copropiedad y administración — es el acto que convierte una obra en departamentos, cocheras y locales con dueño propio. En esta nota explicamos qué es, qué contiene, cómo se otorga en un edificio nuevo y por qué también le importa — y mucho — al que compra.
Qué es el reglamento de propiedad horizontal
Es el documento constitutivo del consorcio: el acto por el cual el titular del inmueble somete el edificio al régimen de propiedad horizontal, lo subdivide en unidades funcionales (departamentos, cocheras, locales) y unidades complementarias (bauleras, por ejemplo), define qué partes son privativas y cuáles comunes, y fija las reglas de convivencia y administración. Se otorga por escritura pública ante escribano, sobre la base del plano de subdivisión aprobado, y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Sobre el nombre: la vieja Ley 13.512 hablaba de «reglamento de copropiedad y administración»; el Código Civil y Comercial, que regula el régimen desde 2015 (arts. 2037 a 2072), lo denomina «reglamento de propiedad horizontal». Es el mismo instrumento: el que crea el consorcio y las unidades.
Qué contiene — y a quién afecta cada cláusula
- Descripción de las unidades funcionales y complementarias, conforme al plano: es lo que después se escritura, unidad por unidad.
- Determinación de partes privativas y comunes: qué es de cada dueño y qué es de todos (terraza, cochera de cortesía, amenities, sum).
- Porcentuales de cada unidad sobre las partes comunes: definen, entre otras cosas, cuánto paga cada uno de expensas y el peso del voto en las asambleas.
- Destino del edificio y uso permitido de cada unidad: vivienda, uso profesional, comercial; y las restricciones que regirán la convivencia.
- Reglas de administración: designación del administrador, convocatoria y mayorías de las asambleas.
El proceso en un edificio nuevo, paso a paso
- Final de obra y plano de subdivisión. Con la obra terminada, se tramita y aprueba el plano de mensura y subdivisión en propiedad horizontal, que individualiza cada unidad con su superficie y porcentual.
- Redacción del reglamento. El escribano lo redacta junto con el titular del inmueble, volcando el plano y definiendo usos, restricciones y reglas de administración.
- Escritura pública. El titular del edificio otorga el reglamento ante el escribano.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad. Con la inscripción, nacen jurídicamente las unidades funcionales: cada una pasa a tener su propia matrícula.
- Escrituras de venta o adjudicación. Recién ahora puede escriturarse cada unidad a su comprador o, en un fideicomiso, adjudicarse a cada beneficiario.
- Arranca el consorcio. Se designa administrador y comienzan a regir las expensas y asambleas según lo previsto en el propio reglamento.
Si el edificio se desarrolló bajo un fideicomiso de construcción — el esquema más habitual en CABA —, el reglamento lo otorga el fiduciario como titular del inmueble, y es el paso previo a las escrituras de adjudicación de los beneficiarios. Explicamos ese circuito completo en nuestra nota sobre fideicomisos aplicados a la construcción.
¿Y si se vendió «en pozo», antes del reglamento?
Para las ventas de unidades en construcción o a construir, el Código prevé el régimen de prehorizontalidad (art. 2071): el desarrollador debe contratar un seguro a favor de los compradores que garantice la restitución de lo pagado en caso de frustración de la operación. Es una protección pensada justamente para el período en el que la unidad todavía no existe jurídicamente. Puede leer más en nuestra página de propiedad horizontal y prehorizontalidad.
Para el comprador: léalo antes de escriturar
Al firmar la escritura de su unidad usted adhiere al reglamento tal como está. Conviene revisarlo antes, con foco en:
- El porcentual de su unidad: determina sus expensas y su voto. Compárelo con la superficie que compra.
- El destino y las restricciones de uso: ¿se permite uso profesional u oficina? ¿Alquiler temporario? ¿Mascotas? Lo que el reglamento prohíbe, prohibido queda — modificarlo después exige mayorías muy altas.
- Qué es común y qué es privativo: terrazas, patios, cocheras y bauleras son fuente clásica de conflictos cuando su condición no está clara.
- Los amenities y su costo: pileta, gimnasio o sum se pagan por expensas según los porcentuales, se usen o no.
- Las reglas de administración: quién es el primer administrador y cómo se convoca a asamblea.
¿Se puede modificar un reglamento? Sí, pero en general exige una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios — un umbral difícil de alcanzar en la práctica. Por eso lo barato es redactarlo bien — y leerlo bien — de entrada.
El rol del escribano
- Para el desarrollador o fiduciario: redacta el reglamento sobre el plano aprobado, otorga la escritura, gestiona la inscripción registral y deja el edificio listo para escriturar las ventas o adjudicaciones. Un reglamento bien redactado evita años de conflictos de consorcio.
- Para el comprador: revisa el reglamento antes de la escritura y le explica en concreto qué está aceptando — porcentuales, restricciones y obligaciones. Recuerde que la elección del escribano corresponde por ley al comprador.
Preguntas rápidas
¿«Reglamento de copropiedad» y «reglamento de propiedad horizontal» son lo mismo?
Sí. «Reglamento de copropiedad y administración» es el nombre que usaba la Ley 13.512; desde 2015 el Código Civil y Comercial lo llama «reglamento de propiedad horizontal». En escrituras y consorcios conviven ambos nombres para el mismo instrumento.
¿Puedo escriturar mi unidad si el reglamento no está inscripto?
No. Hasta la inscripción del reglamento las unidades no existen como inmuebles independientes, de modo que no hay qué escriturar. Es el motivo más común de demora entre el final de obra y las escrituras en un edificio nuevo.
¿Quién otorga y quién paga el reglamento en un edificio nuevo?
Lo otorga el titular del inmueble — el desarrollador o, si hubo fideicomiso, el fiduciario. Su costo forma parte de los gastos del proyecto; cómo se traslada a los compradores depende de lo pactado en cada operación, igual que los gastos de la escritura de cada unidad.
Marco legal
El régimen de propiedad horizontal está regulado por los artículos 2037 a 2072 del Código Civil y Comercial: allí se definen las unidades funcionales, las partes comunes, el contenido del reglamento, su modificación y el régimen de prehorizontalidad para las ventas de unidades en construcción. El reglamento se otorga por escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble conforme a la Ley 17.801; la intervención del escribano se rige por la Ley 404 de CABA.