Buena parte de los edificios que se construyen en Buenos Aires nace de la misma figura jurídica: el fideicomiso inmobiliario de construcción. Si alguna vez evaluó comprar «en pozo», invertir en un desarrollo o desarrollar usted mismo, entender cómo funciona esta estructura — y qué garantiza y qué no — es el paso previo a cualquier decisión. En esta nota lo explicamos aplicado específicamente a la construcción, y repasamos el rol del escribano en cada etapa.
Primero, lo básico: qué es un fideicomiso
Un fideicomiso es un contrato por el cual una persona (el fiduciante) transmite bienes a otra (el fiduciario) para que los administre con un fin determinado, en beneficio de terceros (beneficiarios o fideicomisarios). Los bienes transmitidos forman un patrimonio separado: no se mezclan con el patrimonio personal del fiduciario ni con el de los demás participantes.
Traducido a una obra en construcción, los roles se reparten así:
| Rol en el fideicomiso | Quién suele ocuparlo en una obra | Qué hace |
|---|---|---|
| Fiduciante | El desarrollador y/o el dueño del terreno | Organiza el proyecto y aporta el terreno o los primeros fondos |
| Fiduciario | Un tercero profesional (o una sociedad creada al efecto) | Es el titular del terreno y de la obra; administra los fondos y ejecuta el proyecto según el contrato |
| Beneficiarios / fideicomisarios | Los inversores y compradores que se suman al proyecto | Aportan fondos durante la obra y reciben las unidades (o el resultado económico) al final |
Por qué la construcción se organiza con fideicomisos
- El patrimonio separado protege la obra. El terreno y los fondos aportados quedan aislados del riesgo personal de las partes: los problemas patrimoniales del desarrollador, del fiduciario o de un inversor no arrastran a la obra. Es la razón de fondo por la que la figura desplazó a otras estructuras.
- Reglas claras por contrato. Cuánto aporta cada uno, cuándo, qué unidad le corresponde, qué pasa si alguien no paga, cómo se liquida el remanente: todo queda escrito de antemano.
- Un titular neutral. El fiduciario administra para el conjunto, con las obligaciones y responsabilidades que le fija el Código Civil y Comercial, no para su interés propio.
El ciclo completo de un fideicomiso de construcción
- Se constituye el fideicomiso. El contrato define las partes, el proyecto, el plan de aportes, el esquema de adjudicación de unidades y las reglas de salida y liquidación.
- El terreno se escritura al fiduciario. La transmisión del inmueble al fideicomiso requiere escritura pública e inscripción del dominio fiduciario en el Registro de la Propiedad. Sin este paso, no hay obra jurídicamente protegida.
- Los inversores y compradores se adhieren. Firman su incorporación al fideicomiso y comienzan a integrar los aportes comprometidos, que financian la obra a medida que avanza.
- Se construye. El fiduciario administra los fondos, contrata y rinde cuentas conforme al contrato.
- Terminada la obra, se dicta el reglamento de propiedad horizontal. El edificio se subdivide jurídicamente en unidades funcionales — otra escritura a cargo del escribano.
- Se adjudican las unidades. Cada beneficiario recibe su unidad mediante escritura traslativa de dominio a su nombre. Recién en ese momento se convierte en propietario.
- El fideicomiso se extingue y se liquida el remanente según el contrato.
El «fideicomiso al costo»: qué significa realmente
En los desarrollos comercializados «al costo», el adherente no paga un precio cerrado: se compromete a aportar su proporción del costo real de la obra, que se va ajustando con el avance y la evolución de los costos de la construcción. La contracara de un valor de entrada menor al de una unidad terminada es que el riesgo del costo lo asume el adherente: si la obra se encarece, las cuotas acompañan. No es ni una ventaja ni una trampa: es un reparto de riesgos distinto, que hay que conocer antes de firmar.
Qué mirar antes de sumarse a un fideicomiso de construcción
- El terreno: ¿ya está escriturado a nombre del fiduciario? ¿Libre de gravámenes? Es la base material de todo el proyecto.
- El fiduciario: ¿quién es, qué antecedentes tiene, qué obligaciones de rendición de cuentas le fija el contrato?
- Su posición exacta: ¿qué firma usted — una adhesión como beneficiario con unidad asignada, una cesión, una reserva? ¿Qué unidad le corresponde y con qué criterio de ajuste de aportes?
- Los escenarios de conflicto: ¿qué prevé el contrato si un adherente deja de aportar, si el costo sube más de lo previsto, si la obra se demora o si hay que liquidar anticipadamente?
- El final: ¿cómo y cuándo se escritura su unidad, y quién asume los gastos de esa escritura?
Ninguna de estas respuestas debería depender de promesas verbales: todas están — o deberían estar — en el contrato de fideicomiso y en su documento de adhesión. Hacer revisar esos documentos antes de firmar es la inversión más barata de todo el proyecto.
El rol del escribano, etapa por etapa
- Al constituir: asesora sobre la estructura, redacta el contrato de fideicomiso con las cláusulas necesarias para proteger a las partes, y certifica firmas y otorga fecha cierta.
- Con el terreno: estudia los títulos, verifica gravámenes e inhibiciones, y otorga la escritura de transmisión al dominio fiduciario con su inscripción registral.
- Durante la obra: poderes, certificaciones y actas de constatación cuando hay que documentar estados de avance o hechos relevantes.
- Al final: otorga el reglamento de propiedad horizontal y las escrituras de adjudicación de cada unidad a cada beneficiario.
- Para el que va a adherir: revisa el contrato y la documentación del proyecto antes de la firma — un asesoramiento imparcial, distinto del que ofrece quien vende.
Marco legal
El contrato de fideicomiso está regulado por los artículos 1666 a 1707 del Código Civil y Comercial, que definen las partes, el patrimonio separado, las obligaciones del fiduciario, el plazo máximo (30 años, salvo beneficiario incapaz) y la extinción. La transmisión de inmuebles al fideicomiso exige escritura pública (art. 1017) e inscripción conforme a la Ley 17.801; la intervención del escribano se rige por la Ley 404 de CABA. El detalle completo — tipos de fideicomiso, contenido del contrato y preguntas frecuentes — está en nuestra página de Fideicomisos.
Preguntas rápidas
¿El fideicomiso garantiza que la obra se termina?
No. El fideicomiso aísla el patrimonio de la obra y ordena las reglas del proyecto, pero no elimina el riesgo comercial o constructivo: una obra puede demorarse o encarecerse igual. Lo que sí hace es evitar que problemas ajenos al proyecto se lleven puesto el terreno y los fondos, y darle a usted un contrato con reglas exigibles.
¿Puedo vender mi posición antes de que termine la obra?
Depende de lo que prevea el contrato: en general es posible ceder la posición de beneficiario, con las formalidades y conformidades que el propio fideicomiso establezca. Es uno de los puntos a revisar antes de adherir.
¿Quién paga la escritura de mi unidad al final?
Lo define el contrato. Junto con la escritura de adjudicación suelen corresponder gastos e impuestos similares a los de cualquier escritura de compraventa — conviene tenerlos presupuestados desde el inicio.