Los proyectos mineros viven en la cordillera; los energéticos, en cuencas que muchas veces lindan con países vecinos. Y ahí, la empresa extranjera que quiere comprar la tierra superficial se encuentra con un doble régimen que sorprende hasta a los estudios internacionales: la Ley de Tierras Rurales — cuya derogación por decreto fue suspendida por la Justicia, por lo que sigue vigente — y las zonas de seguridad de frontera, con su autorización previa obligatoria. Comprometerse a comprar sin mapear estas dos capas es firmar un contrato que quizás no se pueda cumplir.
En resumen: la Ley 26.737 limita la titularidad extranjera de tierras rurales (tope del 15% por jurisdicción, máximo de 1.000 hectáreas en zona núcleo o su equivalente por persona o grupo, y prohibiciones sobre inmuebles con cuerpos de agua relevantes); su cumplimiento se acredita con un certificado del Registro Nacional de Tierras Rurales previo a la escritura. En paralelo, los inmuebles en zona de seguridad de frontera requieren la previa conformidad estatal para ser adquiridos por extranjeros. El escribano es quien articula ambos regímenes en la operación — y quien no escritura sin ellos.
Capa 1: la Ley de Tierras Rurales (y su montaña rusa normativa)
Primero, el estado actual — porque es la pregunta que todos traen: el DNU 70/2023 dispuso derogar la Ley 26.737, pero la Justicia suspendió cautelarmente esa derogación, y existe además un proyecto de reforma en debate legislativo. Resultado práctico hoy: la ley y sus límites se aplican, y el estado normativo debe verificarse al día de cada operación — lo hacemos como primer paso de cualquier encargo.
Sus reglas centrales para personas y sociedades extranjeras (incluidas las argentinas con participación extranjera mayoritaria):
- Tope del 15% de titularidad extranjera sobre las tierras rurales del territorio nacional, de cada provincia y de cada departamento o municipio — si el cupo local está agotado, no hay compra posible.
- Límite por titular: hasta 1.000 hectáreas en zona núcleo, o la superficie equivalente que cada provincia determinó para sus regiones.
- Cuerpos de agua: prohibición de adquirir inmuebles que contengan o linden con cuerpos de agua de envergadura y permanentes.
- El certificado de habilitación: lo emite el Registro Nacional de Tierras Rurales y es previo e indispensable para escriturar. Sin certificado, no hay escritura válida.
Capa 2: zonas de seguridad de frontera
Un régimen distinto, más antiguo y plenamente operativo: en las franjas definidas como zona de seguridad — que abarcan buena parte de la cordillera y otras áreas estratégicas — la adquisición de inmuebles por extranjeros (personas o sociedades con capital extranjero relevante) requiere la previa conformidad de la autoridad nacional competente. Aplica exactamente donde están muchos proyectos mineros. Tres consecuencias prácticas:
- Mapear antes de negociar: lo primero es determinar si el inmueble cae en zona de seguridad — cambia el camino crítico y los plazos de toda la operación.
- Tramitar la conformidad previa con el expediente que la autoridad exige (estructura societaria, beneficiarios, destino del inmueble). Los tiempos no son triviales: se planifican, no se descubren.
- Diseñar el contrato en consecuencia: boletos y compromisos sujetos a condición suspensiva de obtención de las autorizaciones — la redacción que evita señas perdidas y litigios.
Las alternativas que se analizan (con los abogados del proyecto)
- Comprar vs. no comprar: muchas operaciones no necesitan el dominio — servidumbres mineras y superficiarias, usufructos, derechos de superficie o alquileres de largo plazo pueden dar el control operativo sin disparar los mismos regímenes. Cada figura tiene sus propios límites: se estudia caso por caso.
- La estructura societaria importa: los regímenes miran la nacionalidad del capital y del control, no solo el domicilio de la sociedad compradora — las estructuras “creativas” para eludirlos están expresamente contempladas y sancionadas. El camino es cumplir, no disfrazar.
- El inventario de cupos: antes de elegir el activo, conviene conocer la situación del 15% en el departamento — hay zonas donde el cupo extranjero está cerca del límite.
¿El proyecto necesita tierra en la cordillera o en zona rural? Este es el capítulo donde más vale llegar temprano. Escríbanos por el formulario de contacto: verificamos el estado normativo del día, mapeamos el inmueble contra los dos regímenes y coordinamos certificados y conformidades con sus asesores — antes de que se firme nada.
Preguntas frecuentes
¿La ley aplica también si compramos a través de una SA argentina?
Si el capital o el control de esa sociedad argentina es mayoritariamente extranjero, sí — la ley mira la titularidad real, con criterios expresos sobre participación y control. La estructura no exime; se declara y se computa.
¿Qué se considera “tierra rural”?
Como regla, todo predio situado fuera de los ejidos urbanos, cualquiera sea su destino — no hace falta que sea productivo. Un campamento minero en la puna es tierra rural a estos efectos.
¿Y si mañana derogan la ley?
Puede ocurrir — hay iniciativas en ese sentido — y también puede no ocurrir, o reformarse parcialmente. Las operaciones se estructuran sobre el derecho vigente al día de la firma, con cláusulas que contemplen el cambio normativo. Especular con la derogación futura para incumplir la ley presente es un riesgo que ningún proyecto serio corre.
¿La conformidad de frontera y el certificado de tierras se piden juntos?
Son trámites distintos ante organismos distintos, y un mismo inmueble puede requerir ambos. La coordinación de tiempos —qué se pide primero, qué condiciona el boleto, cuándo se reservan los certificados registrales— es precisamente la coreografía que armamos.
Importante: este es el terreno normativamente más inestable de la serie — derogación suspendida por cautelar, reforma en debate, criterios administrativos en evolución. Esta guía es orientativa y el estado normativo debe verificarse a la fecha de cada operación. Trabajamos con los asesores legales del proyecto; nada de lo dicho reemplaza ese análisis.
En la cordillera, los títulos y las autorizaciones pesan tanto como la geología. Escríbanos antes de comprometer el primer dólar en tierra.