Es una de las consultas más frecuentes en la escribanía: «tengo un departamento y quiero que quede para mis hijos, ¿me conviene donarlo ahora o que lo hereden cuando yo no esté?». Durante años la respuesta venía con una advertencia incómoda: el título proveniente de una donación era visto con desconfianza en el mercado, y eso complicaba al hijo que después quería vender o hipotecar. Esa advertencia ya no corre: desde la reforma que la ley 27.587 introdujo al Código Civil y Comercial a fines de 2020, la donación de padres a hijos genera un título perfecto. En 2026, con varios años de práctica consolidada, la donación en vida es una alternativa de planificación patrimonial tan seria como el testamento o la sucesión.
Eso no significa que sea siempre la mejor opción. Donar y heredar son caminos con tiempos, costos y consecuencias distintas, y algunas de las diferencias son irreversibles. En esta nota comparamos los dos caminos punto por punto, para que llegue a la consulta con el escribano sabiendo qué preguntar.
Qué cambió con la ley 27.587 (y por qué importa tanto)
Antes de la reforma, una donación a un hijo podía ser atacada en la futura sucesión por otros herederos que se consideraran perjudicados en su legítima, y esa acción podía perseguir al inmueble mismo, incluso en manos de un tercero que lo hubiera comprado de buena fe. Por eso los títulos provenientes de donación se consideraban «observables»: muchos compradores los rechazaban y los bancos no aceptaban esos inmuebles como garantía hipotecaria durante años.
La ley 27.587 modificó los artículos 2386, 2457, 2458 y 2459 del Código Civil y Comercial y cambió el esquema de raíz:
- Si la donación a un heredero forzoso (un hijo, por ejemplo) resulta excesiva y afecta la legítima de otro, el heredero perjudicado tiene derecho a un crédito en dinero contra el donatario. El reclamo se resuelve entre los herederos, en pesos.
- La acción ya no persigue al inmueble: el hijo donatario puede vender o hipotecar, y quien le compra recibe un título seguro. La acción reipersecutoria quedó reservada para las donaciones a personas que no son herederos forzosos.
En la práctica: la donación de padres a hijos dejó de ser un título de segunda. Es el cambio que volvió a poner la donación en vida sobre la mesa como herramienta de planificación, y el motivo por el que hoy vale la pena rehacer la cuenta que quizás usted hizo hace diez años.
Los dos caminos, cara a cara
| Donación en vida | Herencia (sucesión) | |
|---|---|---|
| Cuándo se transmite | Ahora, en vida del donante | Al fallecimiento, tras el trámite sucesorio |
| Instrumento | Escritura pública de donación | Declaratoria de herederos o testamento + trámite sucesorio |
| Uso del bien | El donante puede reservarse el usufructo vitalicio | El titular lo conserva hasta fallecer |
| ¿Se puede volver atrás? | No: solo por ingratitud del donatario o pacto de reversión | El testamento se revoca libremente; sin testamento no hay nada que revertir |
| Costos principales | Escritura de donación + impuesto de sellos (CABA) | Trámite sucesorio: honorarios, tasas y, recién después, la inscripción a nombre de los herederos |
| Tiempos | Semanas | Meses (o años, si hay conflicto entre herederos) |
| Legítima | Se computa como anticipo de herencia (colación) | Se aplica al distribuir |
| Conflictos futuros | Se ordenan en vida, con el donante presente | Se resuelven entre los herederos, sin el causante |
A favor de donar en vida
Usted ve el resultado. La donación permite ordenar el patrimonio con el donante presente: decidir qué recibe cada hijo, explicarlo, y evitar que la distribución quede librada a una sucesión donde ya no podrá opinar. Para familias con varios inmuebles o situaciones particulares (un hijo que vive en la propiedad, otro que ya recibió ayuda), es la diferencia entre ordenar y heredar el desorden.
El usufructo protege al donante. La modalidad más usada es la donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio: el hijo pasa a ser propietario, pero el padre o la madre conserva de por vida el derecho de usar el inmueble o cobrar su alquiler. Nadie puede disponer plenamente del bien sin contar con ambos. Al fallecer el usufructuario, el usufructo se extingue y el hijo consolida el dominio pleno sin necesidad de sucesión sobre ese bien.
Evita el costo y la demora del trámite sucesorio. El bien donado ya está a nombre del hijo: no integra el patrimonio a transmitir. Una sucesión, aun sin conflicto, insume honorarios, tasas y meses de trámite antes de que los herederos puedan disponer del inmueble.
Puede usarse para mejorar a un hijo. Por regla, lo donado a un hijo se computa como anticipo de herencia (colación): en la sucesión se descuenta de su porción. Pero la dispensa de colación puede hacerse en la propia escritura de donación (además de en el testamento), dentro de la porción disponible. Es decir: se puede donar a un hijo además de su parte, dejándolo expresamente establecido y con menos margen para discusiones futuras.
A favor de esperar a la herencia
La donación es prácticamente irreversible. Salvo ingratitud del donatario o un pacto de reversión expreso, la donación no se deshace. Si la relación familiar cambia, si el donante necesita vender para afrontar un gasto imprevisto o mudarse, el inmueble ya no es suyo — con usufructo conserva el uso, pero no puede vender la propiedad plena por sí solo. El testamento, en cambio, se modifica cuantas veces se quiera, y no hacer nada no compromete nada.
El bien queda expuesto a la vida del hijo. Donado el inmueble, es del hijo: sus acreedores pueden embargarlo, y sus decisiones (o sus deudas) lo alcanzan. El usufructo reservado protege el uso del donante, pero la nuda propiedad ya está en otro patrimonio. Quien dona debe estar cómodo con eso. (El hijo, a su vez, puede evaluar afectar el inmueble como vivienda protegida si va a vivir en él.)
Donar tiene costos hoy; heredar los difiere. La donación de un inmueble en CABA paga impuesto de sellos (a cargo del donatario, sobre la valuación fiscal), más los gastos de escritura. La transmisión por herencia no paga sellos en CABA, aunque tiene sus propios costos: los del trámite sucesorio y la inscripción. La cuenta concreta depende de la valuación del inmueble y de cuántos bienes haya; conviene hacerla con números reales antes de decidir. Si el inmueble está fuera de CABA, hay que verificar además el tratamiento impositivo de esa jurisdicción, que puede gravar las transmisiones gratuitas.
La legítima pone un límite igual. Donar no permite desheredar: los hijos son herederos forzosos y les corresponde en conjunto una legítima de dos tercios del patrimonio. La porción de libre disposición es un tercio. Una donación que exceda lo que el hijo podía recibir dará lugar, tras el fallecimiento, al crédito en dinero a favor de los hermanos afectados. La reforma protegió al inmueble y a los terceros, no eliminó la legítima.
Entonces, ¿qué conviene?
Depende de qué pese más en su caso, pero como orientación general:
- La donación con reserva de usufructo suele convenir cuando la decisión familiar está madura, el donante no prevé necesitar vender, y se busca evitar la sucesión sobre ese bien y dejar la distribución ordenada en vida.
- El testamento suele convenir cuando se quiere mantener flexibilidad total hasta el final, mejorar a un heredero dentro de la porción disponible o designar beneficiarios que no son herederos forzosos, sin desprenderse de nada hoy. Puede ver las formas y requisitos en nuestra página de testamentos.
- No hacer nada también es una decisión: implica que todo se resolverá en la sucesión, con sus tiempos y costos, y bajo las reglas legales de distribución. Cuando todos los herederos están de acuerdo y son capaces, la sucesión puede tramitarse por la vía extrajudicial ante escribano, más rápida y económica que la judicial.
Los tres caminos se combinan: es habitual donar la vivienda principal con usufructo y ordenar el resto por testamento.
Cómo es el proceso de donar un inmueble
Si la decisión es donar, el proceso ante escribano es similar al de cualquier transmisión de dominio:
- Consulta previa para definir la estructura: con o sin usufructo, a uno o varios hijos, con o sin dispensa de colación o pacto de reversión.
- Estudio del título de propiedad del inmueble.
- Pedido de certificados registrales (dominio e inhibiciones) y administrativos.
- Redacción y firma de la escritura pública de donación — requisito de validez: una donación de inmueble por instrumento privado es nula.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Los rubros de gastos son los mismos que en una compraventa (impuestos, aranceles registrales y honorarios); puede ver el detalle en nuestra página de gastos de escritura. En la página de donaciones y testamentos encontrará el marco legal completo del servicio.
Preguntas rápidas
¿El hijo que recibió la donación puede vender el inmueble?
Sí. Desde la reforma de la ley 27.587, el título proveniente de una donación a un heredero forzoso es un título perfecto: el donatario puede vender o hipotecar, y el comprador recibe un título seguro. Si el donante se reservó el usufructo, para vender el dominio pleno deberán concurrir ambos o esperar a la extinción del usufructo.
¿Puedo donar toda una propiedad a uno solo de mis hijos?
Puede, pero la donación se computa como anticipo de su herencia y debe respetar la legítima de los demás: si excede lo que ese hijo podía recibir, los otros tendrán tras el fallecimiento un crédito en dinero contra él. También puede mejorarlo expresamente dentro del tercio de libre disposición, dejándolo asentado en la propia escritura de donación.
¿Qué me protege si dono y después necesito la casa?
La reserva de usufructo vitalicio: usted conserva de por vida el derecho de usar el inmueble o percibir sus rentas, y nada de eso depende de la voluntad del hijo. Lo que no conserva es la facultad de venderlo por sí solo. Por eso conviene donar únicamente lo que está seguro de no necesitar realizar.
¿Qué es más barato, donar o heredar?
Depende del caso. La donación concentra los costos hoy (escritura e impuesto de sellos en CABA, a cargo del donatario); la herencia los difiere al trámite sucesorio (honorarios, tasas y la inscripción posterior). Con la valuación fiscal del inmueble y la composición del patrimonio, el escribano puede armarle la comparación con números concretos.
Es una de las consultas más frecuentes en la escribanía: «tengo un departamento y quiero que quede para mis hijos, ¿me conviene donarlo ahora o que lo hereden cuando yo no esté?». Durante años la respuesta venía con una advertencia incómoda: el título proveniente de una donación era visto con desconfianza en el mercado, y eso complicaba al hijo que después quería vender o hipotecar. Esa advertencia ya no corre: desde la reforma que la ley 27.587 introdujo al Código Civil y Comercial a fines de 2020, la donación de padres a hijos genera un título perfecto. En 2026, con varios años de práctica consolidada, la donación en vida es una alternativa de planificación patrimonial tan seria como el testamento o la sucesión.
Eso no significa que sea siempre la mejor opción. Donar y heredar son caminos con tiempos, costos y consecuencias distintas, y algunas de las diferencias son irreversibles. En esta nota comparamos los dos caminos punto por punto, para que llegue a la consulta con el escribano sabiendo qué preguntar.
Qué cambió con la ley 27.587 (y por qué importa tanto)
Antes de la reforma, una donación a un hijo podía ser atacada en la futura sucesión por otros herederos que se consideraran perjudicados en su legítima, y esa acción podía perseguir al inmueble mismo, incluso en manos de un tercero que lo hubiera comprado de buena fe. Por eso los títulos provenientes de donación se consideraban «observables»: muchos compradores los rechazaban y los bancos no aceptaban esos inmuebles como garantía hipotecaria durante años.
La ley 27.587 modificó los artículos 2386, 2457, 2458 y 2459 del Código Civil y Comercial y cambió el esquema de raíz:
- Si la donación a un heredero forzoso (un hijo, por ejemplo) resulta excesiva y afecta la legítima de otro, el heredero perjudicado tiene derecho a un crédito en dinero contra el donatario. El reclamo se resuelve entre los herederos, en pesos.
- La acción ya no persigue al inmueble: el hijo donatario puede vender o hipotecar, y quien le compra recibe un título seguro. La acción reipersecutoria quedó reservada para las donaciones a personas que no son herederos forzosos.
En la práctica: la donación de padres a hijos dejó de ser un título de segunda. Es el cambio que volvió a poner la donación en vida sobre la mesa como herramienta de planificación, y el motivo por el que hoy vale la pena rehacer la cuenta que quizás usted hizo hace diez años.
Los dos caminos, cara a cara
| Donación en vida | Herencia (sucesión) | |
|---|---|---|
| Cuándo se transmite | Ahora, en vida del donante | Al fallecimiento, tras el trámite sucesorio |
| Instrumento | Escritura pública de donación | Declaratoria de herederos o testamento + trámite sucesorio |
| Uso del bien | El donante puede reservarse el usufructo vitalicio | El titular lo conserva hasta fallecer |
| ¿Se puede volver atrás? | No: solo por ingratitud del donatario o pacto de reversión | El testamento se revoca libremente; sin testamento no hay nada que revertir |
| Costos principales | Escritura de donación + impuesto de sellos (CABA) | Trámite sucesorio: honorarios, tasas y, recién después, la inscripción a nombre de los herederos |
| Tiempos | Semanas | Meses (o años, si hay conflicto entre herederos) |
| Legítima | Se computa como anticipo de herencia (colación) | Se aplica al distribuir |
| Conflictos futuros | Se ordenan en vida, con el donante presente | Se resuelven entre los herederos, sin el causante |
A favor de donar en vida
Usted ve el resultado. La donación permite ordenar el patrimonio con el donante presente: decidir qué recibe cada hijo, explicarlo, y evitar que la distribución quede librada a una sucesión donde ya no podrá opinar. Para familias con varios inmuebles o situaciones particulares (un hijo que vive en la propiedad, otro que ya recibió ayuda), es la diferencia entre ordenar y heredar el desorden.
El usufructo protege al donante. La modalidad más usada es la donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio: el hijo pasa a ser propietario, pero el padre o la madre conserva de por vida el derecho de usar el inmueble o cobrar su alquiler. Nadie puede disponer plenamente del bien sin contar con ambos. Al fallecer el usufructuario, el usufructo se extingue y el hijo consolida el dominio pleno sin necesidad de sucesión sobre ese bien.
Evita el costo y la demora del trámite sucesorio. El bien donado ya está a nombre del hijo: no integra el patrimonio a transmitir. Una sucesión, aun sin conflicto, insume honorarios, tasas y meses de trámite antes de que los herederos puedan disponer del inmueble.
Puede usarse para mejorar a un hijo. Por regla, lo donado a un hijo se computa como anticipo de herencia (colación): en la sucesión se descuenta de su porción. Pero la dispensa de colación puede hacerse en la propia escritura de donación (además de en el testamento), dentro de la porción disponible. Es decir: se puede donar a un hijo además de su parte, dejándolo expresamente establecido y con menos margen para discusiones futuras.
A favor de esperar a la herencia
La donación es prácticamente irreversible. Salvo ingratitud del donatario o un pacto de reversión expreso, la donación no se deshace. Si la relación familiar cambia, si el donante necesita vender para afrontar un gasto imprevisto o mudarse, el inmueble ya no es suyo — con usufructo conserva el uso, pero no puede vender la propiedad plena por sí solo. El testamento, en cambio, se modifica cuantas veces se quiera, y no hacer nada no compromete nada.
El bien queda expuesto a la vida del hijo. Donado el inmueble, es del hijo: sus acreedores pueden embargarlo, y sus decisiones (o sus deudas) lo alcanzan. El usufructo reservado protege el uso del donante, pero la nuda propiedad ya está en otro patrimonio. Quien dona debe estar cómodo con eso. (El hijo, a su vez, puede evaluar afectar el inmueble como vivienda protegida si va a vivir en él.)
Donar tiene costos hoy; heredar los difiere. La donación de un inmueble en CABA paga impuesto de sellos (a cargo del donatario, sobre la valuación fiscal), más los gastos de escritura. La transmisión por herencia no paga sellos en CABA, aunque tiene sus propios costos: los del trámite sucesorio y la inscripción. La cuenta concreta depende de la valuación del inmueble y de cuántos bienes haya; conviene hacerla con números reales antes de decidir. Si el inmueble está fuera de CABA, hay que verificar además el tratamiento impositivo de esa jurisdicción, que puede gravar las transmisiones gratuitas.
La legítima pone un límite igual. Donar no permite desheredar: los hijos son herederos forzosos y les corresponde en conjunto una legítima de dos tercios del patrimonio. La porción de libre disposición es un tercio. Una donación que exceda lo que el hijo podía recibir dará lugar, tras el fallecimiento, al crédito en dinero a favor de los hermanos afectados. La reforma protegió al inmueble y a los terceros, no eliminó la legítima.
Entonces, ¿qué conviene?
Depende de qué pese más en su caso, pero como orientación general:
- La donación con reserva de usufructo suele convenir cuando la decisión familiar está madura, el donante no prevé necesitar vender, y se busca evitar la sucesión sobre ese bien y dejar la distribución ordenada en vida.
- El testamento suele convenir cuando se quiere mantener flexibilidad total hasta el final, mejorar a un heredero dentro de la porción disponible o designar beneficiarios que no son herederos forzosos, sin desprenderse de nada hoy. Puede ver las formas y requisitos en nuestra página de testamentos.
- No hacer nada también es una decisión: implica que todo se resolverá en la sucesión, con sus tiempos y costos, y bajo las reglas legales de distribución. Cuando todos los herederos están de acuerdo y son capaces, la sucesión puede tramitarse por la vía extrajudicial ante escribano, más rápida y económica que la judicial.
Los tres caminos se combinan: es habitual donar la vivienda principal con usufructo y ordenar el resto por testamento.
Cómo es el proceso de donar un inmueble
Si la decisión es donar, el proceso ante escribano es similar al de cualquier transmisión de dominio:
- Consulta previa para definir la estructura: con o sin usufructo, a uno o varios hijos, con o sin dispensa de colación o pacto de reversión.
- Estudio del título de propiedad del inmueble.
- Pedido de certificados registrales (dominio e inhibiciones) y administrativos.
- Redacción y firma de la escritura pública de donación — requisito de validez: una donación de inmueble por instrumento privado es nula.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Los rubros de gastos son los mismos que en una compraventa (impuestos, aranceles registrales y honorarios); puede ver el detalle en nuestra página de gastos de escritura. En la página de donaciones y testamentos encontrará el marco legal completo del servicio.
Preguntas rápidas
¿El hijo que recibió la donación puede vender el inmueble?
Sí. Desde la reforma de la ley 27.587, el título proveniente de una donación a un heredero forzoso es un título perfecto: el donatario puede vender o hipotecar, y el comprador recibe un título seguro. Si el donante se reservó el usufructo, para vender el dominio pleno deberán concurrir ambos o esperar a la extinción del usufructo.
¿Puedo donar toda una propiedad a uno solo de mis hijos?
Puede, pero la donación se computa como anticipo de su herencia y debe respetar la legítima de los demás: si excede lo que ese hijo podía recibir, los otros tendrán tras el fallecimiento un crédito en dinero contra él. También puede mejorarlo expresamente dentro del tercio de libre disposición, dejándolo asentado en la propia escritura de donación.
¿Qué me protege si dono y después necesito la casa?
La reserva de usufructo vitalicio: usted conserva de por vida el derecho de usar el inmueble o percibir sus rentas, y nada de eso depende de la voluntad del hijo. Lo que no conserva es la facultad de venderlo por sí solo. Por eso conviene donar únicamente lo que está seguro de no necesitar realizar.
¿Qué es más barato, donar o heredar?
Depende del caso. La donación concentra los costos hoy (escritura e impuesto de sellos en CABA, a cargo del donatario); la herencia los difiere al trámite sucesorio (honorarios, tasas y la inscripción posterior). Con la valuación fiscal del inmueble y la composición del patrimonio, el escribano puede armarle la comparación con números concretos.