El divorcio terminó: sentencia firme, convenio regulador homologado, la casa para ella, el departamento para él. El expediente se archiva… y dos años después, cuando uno quiere vender, descubre que el inmueble sigue a nombre de los dos. Es uno de los baches más comunes entre el derecho de familia y la realidad registral: el convenio homologado distribuye, pero la titularidad registral se mueve con la escritura de adjudicación — el tramo notarial que muchos estudios derivan tarde. Ya contamos cómo se reparten los bienes en el divorcio; esta nota es la continuación técnica para colegas.
En resumen: homologado el convenio (o dictada la sentencia de liquidación), los inmuebles adjudicados deben escriturarse: la escritura de adjudicación por liquidación de la comunidad transmite la titularidad al cónyuge adjudicatario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Sin ella, el registro sigue mostrando el condominio de origen, con todos los problemas que eso trae. La derivación ideal ocurre apenas queda firme la homologación — con el expediente a mano.
Por qué el convenio homologado no alcanza (registralmente)
La homologación da al convenio fuerza de cosa juzgada entre las partes — pero el Registro de la Propiedad publica titularidades sobre la base de documentos inscribibles. El camino natural: la escritura que relaciona el expediente (matrimonio, divorcio, convenio, homologación), formaliza la adjudicación y se inscribe. Recién entonces el adjudicatario puede vender, hipotecar o defender su titularidad sin exhibir un expediente de familia entero.
Qué resuelve la escritura de adjudicación
- Titularidad limpia: el 100% en cabeza del adjudicatario, con el título que el mercado y los bancos exigen.
- El tracto ordenado: la cadena de titularidad queda documentada del condominio ganancial a la propiedad exclusiva.
- Compensaciones y contraprestaciones: si el convenio previó pagos, usufructos (típico: el uso de la vivienda para el progenitor conviviente) o hipotecas entre ex cónyuges, la escritura los instrumenta y publica.
- El tratamiento fiscal correcto: la adjudicación por liquidación de la comunidad tiene su encuadre propio (no es una compraventa) — declararla bien evita pagar de más.
El circuito estudio–escribanía
- El abogado envía el expediente: convenio, homologación firme, títulos de los bienes. Con eso auditamos títulos y armamos la escritura.
- Certificados registrales y fiscales: dominio, inhibiciones, deudas — la foto previa a la firma.
- Firma de la escritura por ambos ex cónyuges (o por apoderados, si el clima no acompaña — el poder evita compartir mesa).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad y comunicación fiscal. Título en mano del adjudicatario.
Los casos difíciles (los que más nos derivan)
- El ex que no firma: el convenio lo obliga; si se resiste, la vía es la ejecución de la manda judicial — y la escritura puede terminar otorgada por el juez en su nombre. Antes de eso, la intimación fehaciente suele alcanzar.
- Convenios viejos nunca escriturados: décadas después, con un ex fallecido, aparecen sucesión y adjudicación entrelazadas. Se resuelve — pero cada año de demora suma partes al problema.
- Bienes en varias jurisdicciones: coordinamos con escribanos de provincia para que el paquete cierre entero.
- Créditos hipotecarios en curso: la adjudicación con deuda viva exige coordinar con el banco (liberación del que se va, o asunción del que queda).
¿Tiene un convenio homologado esperando su escritura? Mándenos el expediente por WhatsApp y le devolvemos requisitos y presupuesto para cerrar el caso de verdad — hasta el Registro.
Preguntas frecuentes
¿Los dos ex cónyuges tienen que venir juntos?
Pueden firmar juntos, en momentos distintos según el caso, o por apoderado. Cuando la relación está rota, el poder especial de uno de ellos convierte la firma en un trámite sin encuentros.
¿Qué impuestos paga la adjudicación?
El encuadre general de la partición de la comunidad tiene tratamiento propio en sellos y en los impuestos nacionales — distinto (y usualmente más benigno) que una venta. El cálculo exacto depende del convenio y la jurisdicción: lo presupuestamos antes con el expediente a la vista.
¿Sirve el mismo circuito para uniones convivenciales?
Los pactos y disoluciones de convivencia con bienes tienen su propia mecánica (no hay comunidad ganancial, hay condominios y compensaciones), pero el final es análogo: escritura que ordena titularidades e inscripción. También lo trabajamos con los estudios.
Importante: artículo informativo y general. Cada convenio tiene su letra y cada expediente su historia; los requisitos concretos se definen con la documentación a la vista.
El divorcio termina en la sentencia; el patrimonio, en el Registro. Cerremos los dos. Consultenos.