Le llegó la propuesta: tokens de un edificio de renta, rentabilidad anual prometida, liquidez “en cualquier momento”, todo desde el celular. Antes de poner un peso, hay una lista de preguntas que separa los proyectos que tienen un activo real detrás de los que tienen una presentación bonita. La buena noticia: casi todas se responden con documentos que un escribano puede leer en una tarde. Este es el checklist que usamos cuando un inversor nos trae un proyecto tokenizado — el equivalente digital de nuestra nota sobre due diligence notarial.
En resumen: la due diligence de un proyecto tokenizado tiene cuatro capas: (1) el activo — que exista, esté a nombre del vehículo y sin problemas de título; (2) el vehículo — que el fideicomiso o sociedad esté constituido, escriturado e inscripto, y que su contrato diga qué recibe usted; (3) la capa digital — que el smart contract coincida con el contrato jurídico y esté documentado; (4) la capa regulatoria y de personas — plataforma registrada, fiduciario identificado, emisores con nombre y responsabilidad. Si alguna capa no tiene documentos, no tiene respuesta: tiene promesa.
El checklist, capa por capa
Capa 1 — El activo
- ☐ Informe de dominio actualizado del Registro de la Propiedad: ¿a nombre de quién está el inmueble? Debe ser el fiduciario (o el vehículo), no el desarrollador ni la plataforma.
- ☐ Gravámenes e inhibiciones: hipotecas, embargos, medidas cautelares. Lo que no figura en el folleto figura en el Registro.
- ☐ Estudio de títulos de los últimos veinte años, hecho por escribano: la cadena de transmisiones sin baches.
- ☐ Estado edilicio, deudas y habilitaciones: expensas, ABL, servicios, planos aprobados, final de obra si es a estrenar.
- ☐ Tasación independiente — y comparación con la valuación implícita en el precio de los tokens.
Capa 2 — El vehículo
- ☐ Escritura de aporte del inmueble al fideicomiso, con inscripción del dominio fiduciario.
- ☐ Contrato de fideicomiso completo, inscripto en el Registro Público, con CUIT propio — ver los trámites.
- ☐ Qué recibe cada posición: rentas, producido de venta, uso; con qué prioridad y en qué plazos. Léalo en el contrato, no en la web.
- ☐ Cómo se transmite la posición y si la transferencia del token es la forma pactada de cesión.
- ☐ La salida: quién decide vender, con qué mayoría, cuándo vence el fideicomiso, cómo se distribuye.
- ☐ El fiduciario: quién es, su experiencia, su garantía, cómo rinde cuentas, cómo se lo remueve — ver el fiduciario.
Capa 3 — La capa digital
- ☐ Dirección del smart contract y su código verificado públicamente.
- ☐ Acta notarial del código vigente y del contrato jurídico al que corresponde (si el emisor no la tiene, pídala usted antes de entrar).
- ☐ Coincidencia entre tokens emitidos y posiciones del contrato: misma cantidad, mismas reglas.
- ☐ Régimen de actualizaciones y pausas: quién puede cambiar el código y con qué controles.
- ☐ Auditoría técnica independiente del smart contract.
- ☐ Custodia: ¿los tokens están en su wallet o en la plataforma? Si es en la plataforma, usted depende de ella.
Capa 4 — Regulación y personas
- ☐ Registro PSAV de la plataforma ante la CNV, si presta servicios con activos virtuales.
- ☐ Encuadre de la oferta: si es oferta pública de valores negociables, autorización de la CNV; si es privada, cómo se justifica.
- ☐ Identidad de los responsables: emisor, fiduciario, desarrollador, con CUIT, domicilio y antecedentes. Un proyecto donde nadie tiene nombre es un proyecto donde nadie responde.
- ☐ Prevención de lavado: le pidieron identificación seria a usted — si no, tampoco se la pidieron a los demás.
- ☐ Ley aplicable y jurisdicción en caso de conflicto.
Las señales de alarma
- Rentabilidad garantizada en dólares con liquidez inmediata: los dos adjetivos juntos no existen en inmuebles.
- El inmueble “va a pasar” al fideicomiso después de la emisión.
- No le muestran el contrato de fideicomiso completo, “por confidencialidad”.
- El whitepaper reemplaza a los documentos legales.
- Presión de tiempo: “la preventa cierra esta semana”.
Lo que hacemos en la escribanía con su proyecto
Pedimos los informes de dominio, leemos el contrato de fideicomiso y la escritura de aporte, verificamos inscripciones, constatamos por acta el smart contract y los documentos, y le devolvemos un informe: qué está en regla, qué falta y qué preguntar. No le decimos si invertir — le decimos si lo que le venden existe.
¿Le ofrecieron tokens de un activo real? Mándenos la documentación por WhatsApp o desde la página de contacto antes de firmar. Una tarde de revisión cuesta mucho menos que un token sin respaldo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una due diligence así?
Depende de la complejidad del proyecto (uno o varios inmuebles, jurisdicciones, documentos). Se presupuesta de antemano; para montos de inversión relevantes es una fracción mínima del capital en juego.
El proyecto está en el exterior, ¿pueden revisarlo?
Revisamos la parte argentina (activos y vehículos locales) y coordinamos con profesionales del país del proyecto para lo demás. Un proyecto con inmueble argentino y plataforma extranjera es un caso típico: la capa 1 y 2 están acá.
¿Y si ya invertí y recién ahora dudo?
La misma revisión sirve para saber dónde está parado y qué derechos tiene — y, si hay problemas, para congelar evidencia con actas antes de reclamar. Cuanto antes, mejor.
Importante: artículo informativo y general. La escribanía verifica documentos y hechos; no evalúa la conveniencia de inversiones ni garantiza resultados. La decisión de invertir es suya, con la información completa.
Un token respaldado por documentos que un escribano puede leer es una inversión. El resto es confianza. Consultenos.