Donación de inmuebles ante escribano
La donación de inmuebles es el acto jurídico por el cual una persona (donante) transfiere gratuitamente la propiedad de un bien inmueble a otra (donatario), quien la acepta (art. 1542 CCCN). Por tratarse de un inmueble, la donación debe instrumentarse por escritura pública bajo pena de nulidad (art. 1552 CCCN).
Es uno de los actos más utilizados para la planificación patrimonial: padres que transfieren propiedades a sus hijos en vida, organizando la herencia futura y evitando el proceso sucesorio.
Tipos de donación inmobiliaria
Donación pura (acto 014)
Transferencia gratuita sin condiciones ni cargas. En CABA no grava impuesto de sellos. El donante puede reservar usufructo vitalicio si desea seguir usando el bien.
Donación con cargo (acto 038)
El donatario debe cumplir una obligación (pagar una renta, mantener al donante, destinar el bien a un fin específico). Tributa sellos al 3,6 % sobre el valor del cargo.
Donación de nuda propiedad (acto 017)
El donante transfiere la propiedad pero se reserva el usufructo vitalicio: sigue viviendo en el inmueble o cobrando la renta hasta su muerte. Tributa sellos al 3,6 %.
Oferta de donación (acto 025)
El donante formaliza la oferta pero la aceptación ocurre en un acto posterior. Útil cuando el donatario no puede concurrir simultáneamente. No grava sellos.
Donación con reserva de usufructo
La modalidad más frecuente en la planificación familiar es la donación en la que el donante (generalmente un padre o madre) transfiere la nuda propiedad a los hijos y se reserva el usufructo vitalicio:
- Los hijos son propietarios desde la escritura, pero el donante mantiene el uso y goce del inmueble.
- Al fallecimiento del usufructuario, los hijos consolidan automáticamente la plena propiedad sin necesidad de trámite sucesorio.
- El donante puede también reservarse el derecho de habitación (uso personal sin alquilar) en lugar del usufructo pleno.
Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)
Las donaciones de inmuebles están exentas del ITI (Ley 23.905), que solo aplica a las transferencias onerosas. Sin embargo, el donatario deberá tributar Impuesto a las Ganancias cuando en el futuro venda el inmueble recibido en donación, calculando la ganancia desde el valor de adquisición original del donante.
Acción de reducción y porción legítima
Las donaciones que afectan la porción legítima de los herederos forzosos pueden ser impugnadas mediante la acción de reducción (art. 2452 CCCN) dentro de los 10 años desde el fallecimiento del donante. Es importante tener esto en cuenta al planificar donaciones de inmuebles de alto valor.
Transfiera su inmueble en vida con seguridad
La donación bien planificada organiza la herencia, evita el juicio sucesorio y puede incluir la reserva del uso del bien. Consúltenos para diseñar la estructura más conveniente.
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