{"id":45,"date":"2026-08-15T11:12:08","date_gmt":"2026-08-15T14:12:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/?p=45"},"modified":"2026-08-15T11:12:08","modified_gmt":"2026-08-15T14:12:08","slug":"contratos-de-alquiler-tras-derogacion-ley","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/contratos-de-alquiler-tras-derogacion-ley\/","title":{"rendered":"Contratos de alquiler tras la derogaci\u00f3n de la ley"},"content":{"rendered":"\n\n<p>Desde fines de 2023 los alquileres en Argentina se rigen por una regla nueva: <strong>la libertad de contrataci\u00f3n<\/strong>. El DNU 70\/2023 derog\u00f3 la ley de alquileres (Ley 27.551 y su reforma, la Ley 27.737) y modific\u00f3 el C\u00f3digo Civil y Comercial. El resultado pr\u00e1ctico es que hoy propietario e inquilino pueden pactar la moneda, el plazo y el mecanismo de actualizaci\u00f3n que prefieran.<\/p>\n\n<p>Esa libertad reactiv\u00f3 la oferta de propiedades, pero tambi\u00e9n traslad\u00f3 a las partes una responsabilidad que antes resolv\u00eda la ley: <strong>todo lo que no est\u00e9 escrito en el contrato, no existe<\/strong>. En esta nota le contamos qu\u00e9 cambi\u00f3, qu\u00e9 conviene pactar y qu\u00e9 aporta el escribano para que el contrato sea un respaldo real y no una fuente de conflictos.<\/p>\n\n<h2>\u00bfQu\u00e9 cambi\u00f3 con la derogaci\u00f3n de la ley de alquileres?<\/h2>\n\n<p>Hasta diciembre de 2023, la ley impon\u00eda un plazo m\u00ednimo de tres a\u00f1os para vivienda, ajustes anuales por un \u00edndice oficial obligatorio y dep\u00f3sito de garant\u00eda limitado a un mes, en pesos. Todo eso qued\u00f3 sin efecto. Hoy rige el C\u00f3digo Civil y Comercial con las modificaciones del DNU 70\/2023, que en materia de locaci\u00f3n establece un principio simple: <strong>las partes pactan libremente<\/strong>.<\/p>\n\n<p>En concreto:<\/p>\n\n<ul>\n  <li><strong>Moneda libre:<\/strong> el alquiler puede pactarse en pesos o en moneda extranjera. Si se pact\u00f3 en d\u00f3lares, el inquilino debe pagar en d\u00f3lares: con la redacci\u00f3n actual del art\u00edculo 765 del C\u00f3digo, el deudor ya no puede liberarse entregando el equivalente en pesos, salvo que el contrato lo permita.<\/li>\n  <li><strong>Plazo libre:<\/strong> desapareci\u00f3 el m\u00ednimo legal de tres a\u00f1os. El plazo es el que las partes acuerden; por eso es fundamental dejarlo pactado por escrito y prever qu\u00e9 pasa al vencimiento.<\/li>\n  <li><strong>Actualizaci\u00f3n libre:<\/strong> se puede ajustar por cualquier \u00edndice (IPC, ICL, Casa Propia), con la periodicidad que se acuerde \u2014mensual, trimestral, semestral\u2014 o directamente pactar el precio en d\u00f3lares sin \u00edndice.<\/li>\n  <li><strong>Dep\u00f3sito y garant\u00edas libres:<\/strong> el monto, la moneda y el tipo de garant\u00eda (dep\u00f3sito, garante, seguro de cauci\u00f3n) se negocian sin los topes de la ley derogada.<\/li>\n  <li><strong>Sin registraci\u00f3n obligatoria:<\/strong> tambi\u00e9n se elimin\u00f3 la obligaci\u00f3n de registrar los contratos ante ARCA (ex AFIP).<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2>Contratos en d\u00f3lares: qu\u00e9 tener en cuenta<\/h2>\n\n<p>Pactar en d\u00f3lares es hoy la modalidad m\u00e1s buscada en CABA, sobre todo en alquileres de vivienda de gama media y alta, y en locaciones temporarias y comerciales. Para que funcione sin sorpresas, el contrato debe prever con precisi\u00f3n:<\/p>\n\n<ul>\n  <li><strong>C\u00f3mo se paga:<\/strong> billete, transferencia en d\u00f3lares o equivalente en pesos seg\u00fan qu\u00e9 cotizaci\u00f3n (MEP, oficial, otra referencia) y de qu\u00e9 d\u00eda.<\/li>\n  <li><strong>Qu\u00e9 pasa si el inquilino no consigue d\u00f3lares:<\/strong> conviene pactar una cl\u00e1usula de conversi\u00f3n clara para evitar discusiones.<\/li>\n  <li><strong>Recibos:<\/strong> dejar establecido c\u00f3mo se documenta cada pago, en qu\u00e9 moneda y por qu\u00e9 monto.<\/li>\n<\/ul>\n\n<div class=\"warning\">\n  Una cl\u00e1usula de moneda mal redactada es una de las principales fuentes de juicios entre locadores e inquilinos. <strong>La revisi\u00f3n profesional del texto, antes de firmar, cuesta mucho menos que un conflicto despu\u00e9s.<\/strong>\n<\/div>\n\n<h2>Plazos libres: la flexibilidad exige previsi\u00f3n<\/h2>\n\n<p>Sin plazo m\u00ednimo legal, se ven contratos de vivienda de uno, dos o tres a\u00f1os, y comerciales a medida del negocio. La contracara: el contrato tiene que resolver todo lo que la ley ya no resuelve. Antes de firmar, verifique que est\u00e9n pactados:<\/p>\n\n<ul>\n  <li>El <strong>plazo<\/strong> y si hay opci\u00f3n de renovaci\u00f3n (y con qu\u00e9 preaviso).<\/li>\n  <li>La <strong>salida anticipada:<\/strong> desde cu\u00e1ndo se permite, con qu\u00e9 preaviso y con qu\u00e9 indemnizaci\u00f3n.<\/li>\n  <li>Qu\u00e9 ocurre si el inquilino <strong>permanece en el inmueble vencido el contrato<\/strong>.<\/li>\n  <li>Qui\u00e9n paga <strong>expensas ordinarias y extraordinarias, impuestos y reparaciones<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>En nuestra p\u00e1gina de <a href=\"\/contratos.html\">contratos privados<\/a> detallamos las cl\u00e1usulas que un buen contrato de locaci\u00f3n debe incluir.<\/p>\n\n<h2>El rol del escribano: firmas certificadas y fecha cierta<\/h2>\n\n<p>El contrato de alquiler es un instrumento privado: no exige escritura p\u00fablica. Pero <strong>certificar las firmas ante escribano<\/strong> le agrega tres protecciones concretas:<\/p>\n\n<ol class=\"steps\">\n  <li><strong>Identidad verificada.<\/strong> El escribano comprueba, como oficial p\u00fablico, que quienes firman \u2014locador, inquilino y garantes\u2014 son quienes dicen ser. Esto previene el fraude m\u00e1s costoso del mercado locativo: la firma falsificada o el falso propietario.<\/li>\n  <li><strong>Fecha cierta.<\/strong> La certificaci\u00f3n otorga al documento fecha cierta (art\u00edculo 317 del C\u00f3digo Civil y Comercial): el contrato pasa a ser oponible frente a terceros \u2014por ejemplo, ante un comprador del inmueble o en un concurso\u2014 desde una fecha que nadie puede discutir.<\/li>\n  <li><strong>Valor probatorio reforzado.<\/strong> Una firma certificada es pr\u00e1cticamente indiscutible en juicio: quien la certific\u00f3 fue un oficial p\u00fablico que dio fe del acto. Eso simplifica y acelera cualquier reclamo, desde el cobro de alquileres hasta la restituci\u00f3n del inmueble.<\/li>\n<\/ol>\n\n<p>La certificaci\u00f3n es un tr\u00e1mite breve y de bajo costo en relaci\u00f3n con el valor del contrato. Puede hacerse en la escriban\u00eda, a domicilio o incluso <a href=\"\/blog\/certificacion-remota-de-firmas-como-funciona\/\">en forma remota por videoconferencia<\/a> \u2014muy \u00fatil cuando el propietario o un garante est\u00e1 en otra provincia o en el exterior. El detalle del servicio est\u00e1 en nuestra p\u00e1gina de <a href=\"\/certificaciones-escribano.html\">certificaciones de firmas<\/a>.<\/p>\n\n<h2>Otras herramientas notariales \u00fatiles en un alquiler<\/h2>\n\n<ul>\n  <li><strong>Acta de constataci\u00f3n del estado del inmueble<\/strong> al momento de la entrega o de la restituci\u00f3n: una descripci\u00f3n fehaciente, con fotos, que evita discusiones por deterioros. M\u00e1s informaci\u00f3n en <a href=\"\/acta-constatacion-notarial.html\">actas de constataci\u00f3n notarial<\/a>.<\/li>\n  <li><strong>Notificaciones e intimaciones por acta notarial,<\/strong> con plena fuerza probatoria, para reclamos de pago o de desocupaci\u00f3n.<\/li>\n  <li><strong>Poderes de administraci\u00f3n<\/strong> para propietarios que viven en el exterior o no pueden ocuparse personalmente: ver <a href=\"\/poderes.html\">poderes notariales<\/a> y nuestra gu\u00eda de <a href=\"\/blog\/poder-desde-el-exterior-argentina\/\">poder desde el exterior<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n\n<div class=\"highlight\">\n  <strong>C\u00f3mo lo ayudamos:<\/strong> redactamos y revisamos contratos de locaci\u00f3n adaptados al marco vigente, certificamos las firmas \u2014en la escriban\u00eda, a domicilio o por videoconferencia\u2014 y realizamos las actas y poderes vinculados al alquiler. Ll\u00e1menos al <a href=\"tel:+541145761539\">4576-1539<\/a> (lunes a viernes de 11 a 17 hs) o escr\u00edbanos a <a href=\"mailto:escribanovildosola@gmail.com\">escribanovildosola@gmail.com<\/a> y le pasamos un presupuesto sin compromiso.\n<\/div>\n\n<h2>Preguntas r\u00e1pidas<\/h2>\n\n<h3>\u00bfSigue existiendo un plazo m\u00ednimo de tres a\u00f1os para alquilar una vivienda?<\/h3>\n<p>No. Con la derogaci\u00f3n de la ley de alquileres por el DNU 70\/2023, el plazo se pacta libremente entre las partes. Por eso es esencial que el contrato lo establezca por escrito, junto con las condiciones de renovaci\u00f3n y salida anticipada.<\/p>\n\n<h3>\u00bfEs legal hacer un contrato de alquiler en d\u00f3lares?<\/h3>\n<p>S\u00ed. La moneda del alquiler se pacta libremente y, pactado en d\u00f3lares, el pago es exigible en esa moneda conforme a la redacci\u00f3n actual del art\u00edculo 765 del C\u00f3digo Civil y Comercial. Conviene prever en el contrato c\u00f3mo se paga y qu\u00e9 cotizaci\u00f3n se usa si alguna vez se abona el equivalente en pesos.<\/p>\n\n<h3>\u00bfEs obligatorio hacer el contrato de alquiler ante escribano?<\/h3>\n<p>No es obligatorio: es un instrumento privado. Pero certificar las firmas ante escribano verifica la identidad de todos los firmantes, le da al contrato fecha cierta oponible a terceros y refuerza su valor probatorio en caso de conflicto.<\/p>\n\n<h3>\u00bfQu\u00e9 es la fecha cierta y para qu\u00e9 sirve en un alquiler?<\/h3>\n<p>Es la certeza legal de la fecha en que se firm\u00f3 el documento, que se obtiene \u2014entre otras v\u00edas\u2014 con la certificaci\u00f3n notarial de firmas (art\u00edculo 317 del C\u00f3digo Civil y Comercial). Sirve para que el contrato sea oponible frente a terceros, por ejemplo si el inmueble se vende o el propietario entra en concurso.<\/p>\n\n<h3>\u00bfPueden certificarse las firmas si una de las partes est\u00e1 en el exterior?<\/h3>\n<p>S\u00ed. La certificaci\u00f3n remota por videoconferencia permite firmar desde otra provincia o desde el exterior con DNI argentino vigente. Es una soluci\u00f3n frecuente para propietarios que viven afuera o garantes que no est\u00e1n en la ciudad.<\/p>\n\n<div class=\"warning\">\n  Este art\u00edculo es informativo y no reemplaza el asesoramiento profesional sobre su caso concreto. Para analizar su contrato, <a href=\"\/contacto.html\">cont\u00e1ctenos<\/a> o ll\u00e1menos al <a href=\"tel:+541145761539\">4576-1539<\/a>. M\u00e1s respuestas en nuestras <a href=\"\/preguntas-frecuentes-escribania.html\">preguntas frecuentes<\/a>.\n<\/div>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Con la ley de alquileres derogada por el DNU 70\/2023 rige la libertad de contrataci\u00f3n: moneda, plazo y ajuste se pactan libremente. 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