{"id":43,"date":"2026-08-15T11:03:00","date_gmt":"2026-08-15T14:03:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/?p=43"},"modified":"2026-08-15T11:03:00","modified_gmt":"2026-08-15T14:03:00","slug":"comprar-en-pozo-que-revisar-fideicomiso","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/comprar-en-pozo-que-revisar-fideicomiso\/","title":{"rendered":"Comprar en pozo: qu\u00e9 revisar del fideicomiso antes de entrar"},"content":{"rendered":"\n<p>Comprar \u00aben pozo\u00bb suele ser la forma m\u00e1s accesible de llegar a una unidad a estrenar: se entra con un precio menor al de mercado y se paga en cuotas mientras la obra avanza. Pero hay algo que muchos compradores descubren tarde: en un fideicomiso al costo <strong>usted no est\u00e1 comprando una propiedad; est\u00e1 entrando como parte de un negocio de construcci\u00f3n<\/strong>, con sus reglas y sus riesgos. Y esas reglas est\u00e1n escritas en dos documentos que casi nadie lee completos: el contrato de fideicomiso y su contrato de adhesi\u00f3n.<\/p>\n\n<p>En nuestro art\u00edculo sobre <a href=\"\/blog\/fideicomiso-de-construccion-como-funciona\/\">fideicomisos en la construcci\u00f3n<\/a> explicamos c\u00f3mo funciona la figura: qui\u00e9nes son las partes, por qu\u00e9 los desarrolladores la eligen y cu\u00e1l es el ciclo completo de un proyecto. Esta nota es la continuaci\u00f3n pr\u00e1ctica: la <strong>checklist de lo que conviene revisar \u2014con ayuda de un escribano\u2014 antes de firmar<\/strong> y entregar el primer peso.<\/p>\n\n<h2>Primero: qu\u00e9 firma usted cuando \u00abcompra\u00bb en pozo<\/h2>\n\n<p>En una compraventa tradicional usted firma un <a href=\"\/boleto-compraventa-inmuebles-escritura.html\">boleto de compraventa<\/a> sobre un inmueble que ya existe y tiene t\u00edtulo. En el pozo el esquema es otro:<\/p>\n\n<ul>\n  <li>El proyecto se organiza como un <a href=\"\/fideicomisos.html\">fideicomiso<\/a> (art\u00edculos 1666 a 1707 del C\u00f3digo Civil y Comercial): el terreno y los fondos pasan a un <strong>patrimonio separado<\/strong>, administrado por un fiduciario.<\/li>\n  <li>Usted firma un <strong>contrato de adhesi\u00f3n al fideicomiso<\/strong> (a veces llamado \u00abcompromiso de incorporaci\u00f3n\u00bb o \u00abcesi\u00f3n de derechos\u00bb), por el cual se convierte en <strong>fiduciante-beneficiario<\/strong>: aporta dinero y adquiere el derecho a que, al final de la obra, se le adjudique una unidad determinada.<\/li>\n  <li>La propiedad reci\u00e9n ser\u00e1 suya con la <strong>escritura de adjudicaci\u00f3n<\/strong>, una vez terminado el edificio y otorgado el reglamento de propiedad horizontal.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>Esta diferencia no es un tecnicismo: define qu\u00e9 protecciones tiene y cu\u00e1les no. Por eso la checklist empieza por las personas y los papeles, no por el precio.<\/p>\n\n<h2>1. El fiduciario: qui\u00e9n administra la plata<\/h2>\n\n<p>El fiduciario es el due\u00f1o formal del terreno y de los fondos durante toda la obra. Antes de entrar, averig\u00fce:<\/p>\n\n<ul>\n  <li><strong>Qui\u00e9n es y qu\u00e9 antecedentes tiene.<\/strong> \u00bfEs una sociedad creada solo para este proyecto o un fiduciario con trayectoria y otros edificios terminados? Pida direcciones de obras anteriores y, si puede, hable con adjudicatarios de esos proyectos.<\/li>\n  <li><strong>Si es independiente del constructor y del desarrollador.<\/strong> Cuando fiduciario, constructor y vendedor son la misma persona o empresas del mismo grupo, desaparece el control cruzado que la figura promete. No es ilegal, pero usted debe saberlo.<\/li>\n  <li><strong>Qu\u00e9 obligaciones de rendici\u00f3n de cuentas asume.<\/strong> El C\u00f3digo exige rendir cuentas al menos una vez al a\u00f1o (art\u00edculo 1675); un buen contrato fija informes de avance de obra y de caja con frecuencia mayor, y el derecho de los fiduciantes a auditar.<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2>2. El terreno: que ya est\u00e9 dentro del fideicomiso<\/h2>\n\n<p>Parece b\u00e1sico y es uno de los problemas m\u00e1s frecuentes:<\/p>\n\n<ul>\n  <li>Verifique que el terreno est\u00e9 <strong>escriturado a nombre del fideicomiso<\/strong> (t\u00e9cnicamente, del fiduciario en su car\u00e1cter de tal), con la transferencia de dominio inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble. Si el terreno \u00abse va a aportar m\u00e1s adelante\u00bb, usted est\u00e1 financiando la compra del terreno con su dinero y sin la protecci\u00f3n del patrimonio separado.<\/li>\n  <li>Pida un <strong>informe de dominio e inhibiciones<\/strong>: confirma la titularidad y muestra hipotecas, embargos u otras medidas sobre el terreno.<\/li>\n  <li>Constate que el contrato de fideicomiso est\u00e9 <strong>inscripto en el Registro P\u00fablico<\/strong> que corresponda, como exige el art\u00edculo 1669 del C\u00f3digo Civil y Comercial, y que el fideicomiso tenga CUIT propio y est\u00e9 al d\u00eda con sus obligaciones fiscales.<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2>3. El proyecto: planos, permisos y qu\u00e9 unidad es la suya<\/h2>\n\n<ul>\n  <li><strong>Permiso de obra aprobado.<\/strong> Un render no es un permiso. Pida el n\u00famero de expediente del permiso de obra y verifique que los planos registrados coincidan con lo que le muestran.<\/li>\n  <li><strong>Identificaci\u00f3n precisa de su unidad:<\/strong> piso, ubicaci\u00f3n, superficie propia y total, cochera y baulera si las hay, con plano anexo firmado. \u00abUn tres ambientes al frente\u00bb no es una identificaci\u00f3n; \u00abunidad funcional proyectada N\u00b0 12, piso 3\u00b0, seg\u00fan plano anexo\u00bb s\u00ed.<\/li>\n  <li><strong>Qu\u00e9 pasa si la superficie final difiere de la proyectada:<\/strong> los buenos contratos fijan un margen de tolerancia (por ejemplo, 3%) y c\u00f3mo se compensa la diferencia.<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2>4. \u00abAl costo\u00bb: entienda qu\u00e9 est\u00e1 aceptando<\/h2>\n\n<p>El fideicomiso al costo significa exactamente eso: usted no paga un precio cerrado, sino que se compromete a aportar lo que la obra cueste, dividido seg\u00fan su participaci\u00f3n. Antes de entrar, revise:<\/p>\n\n<ul>\n  <li><strong>El presupuesto de obra y su moneda.<\/strong> \u00bfEst\u00e1 expresado en pesos, en d\u00f3lares o en metros cuadrados de costo de construcci\u00f3n? \u00bfQui\u00e9n lo elabor\u00f3 y con qu\u00e9 fecha?<\/li>\n  <li><strong>El mecanismo de ajuste de las cuotas.<\/strong> Lo habitual es ajustar por el \u00edndice de la C\u00e1mara Argentina de la Construcci\u00f3n (CAC) o por costo real certificado. Debe estar escrito cu\u00e1l se usa, con qu\u00e9 periodicidad y qui\u00e9n lo calcula.<\/li>\n  <li><strong>Aportes extraordinarios.<\/strong> Si el costo se dispara, \u00bfel fiduciario puede exigir aportes adicionales? \u00bfCon qu\u00e9 tope, con qu\u00e9 aprobaci\u00f3n de los fiduciantes y qu\u00e9 pasa con quien no puede pagarlos?<\/li>\n  <li><strong>Mora del aportante.<\/strong> Qu\u00e9 inter\u00e9s se aplica, cu\u00e1ndo se lo considera incumplidor y en qu\u00e9 condiciones puede perder la unidad o ser excluido del fideicomiso. Esta cl\u00e1usula merece lectura palabra por palabra: es la que se aplica cuando su econom\u00eda personal se complica a mitad de obra.<\/li>\n<\/ul>\n\n<div class=\"highlight\">\n  <strong>Un punto que pocos advierten:<\/strong> en el esquema al costo usted es fiduciante-beneficiario, no consumidor que compra un inmueble terminado. Buena parte de las protecciones pensadas para compradores \u2014precio cierto, entrega en fecha, r\u00e9gimen de prehorizontalidad\u2014 se aplican de otra manera o directamente no se aplican. <strong>El contrato es, en gran medida, su \u00fanica protecci\u00f3n.<\/strong>\n<\/div>\n\n<h2>5. Plazos: cu\u00e1ndo termina y qu\u00e9 pasa si no termina<\/h2>\n\n<ul>\n  <li><strong>Plazo de obra estimado y plazo m\u00e1ximo del fideicomiso,<\/strong> con fecha de finalizaci\u00f3n identificable, no \u00abcuando las condiciones lo permitan\u00bb.<\/li>\n  <li><strong>Consecuencias de la demora:<\/strong> \u00bfhay penalidades para el constructor? \u00bfA partir de qu\u00e9 demora los fiduciantes pueden reunirse y decidir cambiar de constructor o de fiduciario?<\/li>\n  <li><strong>Causales y mec\u00e1nica de liquidaci\u00f3n.<\/strong> Si la obra se frustra (no se llega al punto de equilibrio de ventas, el costo se vuelve impagable), el contrato debe prever c\u00f3mo se liquida el fideicomiso, en qu\u00e9 orden se devuelven los aportes y qui\u00e9n decide. El art\u00edculo 1687 del C\u00f3digo Civil y Comercial dispone que, ante la insuficiencia de los bienes fideicomitidos, el fideicomiso se liquida <strong>sin quiebra<\/strong>: usted cobra de lo que haya en ese patrimonio, no del patrimonio personal del desarrollador.<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2>6. La salida: c\u00f3mo se entra importa, pero c\u00f3mo se sale importa m\u00e1s<\/h2>\n\n<ul>\n  <li><strong>Cesi\u00f3n de su posici\u00f3n.<\/strong> Si necesita vender antes del final, \u00bfel contrato lo permite? \u00bfRequiere conformidad del fiduciario, pago de una comisi\u00f3n o derecho de preferencia de otros fiduciantes? La cesi\u00f3n conviene instrumentarla con <a href=\"\/certificaciones-escribano.html\">certificaci\u00f3n notarial de firmas<\/a> y notificaci\u00f3n fehaciente al fiduciario.<\/li>\n  <li><strong>Renuncia o desistimiento.<\/strong> Si deja de pagar y quiere salir, \u00bfle devuelven lo aportado? \u00bfCu\u00e1ndo, con qu\u00e9 quita y con qu\u00e9 ajuste? En muchos contratos la devoluci\u00f3n queda condicionada a que otro tome su lugar.<\/li>\n  <li><strong>La escritura final y sus gastos.<\/strong> La adjudicaci\u00f3n de su unidad se hace por escritura p\u00fablica, con su costo. Revise qu\u00e9 incluye su aporte y qu\u00e9 se paga aparte \u2014honorarios, impuestos, reglamento de propiedad horizontal\u2014; puede tomar como referencia nuestra gu\u00eda de <a href=\"\/gastos-escritura-compraventa.html\">gastos de escrituraci\u00f3n<\/a>, y qui\u00e9n designa al escribano de las adjudicaciones.<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2>El rol del escribano antes de entrar<\/h2>\n\n<p>El momento de consultar al escribano es <strong>antes de firmar la adhesi\u00f3n<\/strong>, cuando todav\u00eda puede negociar o decidir no entrar. Un <a href=\"\/asesoramiento-juridico-notarial.html\">asesoramiento notarial previo<\/a> t\u00edpico incluye:<\/p>\n\n<ul>\n  <li><strong>Lectura del contrato de fideicomiso y del contrato de adhesi\u00f3n,<\/strong> con informe de los puntos de riesgo en lenguaje claro.<\/li>\n  <li><strong>Pedido de informes de dominio e inhibiciones<\/strong> sobre el terreno y verificaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n del fideicomiso.<\/li>\n  <li><strong>Verificaci\u00f3n de la personer\u00eda<\/strong> del fiduciario y de qui\u00e9n firma en su representaci\u00f3n.<\/li>\n  <li><strong>Certificaci\u00f3n de firmas<\/strong> de la adhesi\u00f3n o de la cesi\u00f3n, que da fecha cierta al instrumento.<\/li>\n  <li><strong>Revisi\u00f3n de <a href=\"\/contratos.html\">contratos conexos<\/a>:<\/strong> reserva, anexos t\u00e9cnicos, addendas de ajuste.<\/li>\n<\/ul>\n\n<div class=\"highlight\">\n  En la escriban\u00eda revisamos este tipo de contratos con frecuencia. <strong>La revisi\u00f3n previa se resuelve en pocos d\u00edas y cuesta una fracci\u00f3n de lo que cuesta descubrir una cl\u00e1usula de aportes extraordinarios con la obra por la mitad.<\/strong>\n<\/div>\n\n<h2>Preguntas r\u00e1pidas<\/h2>\n\n<h3>\u00bfComprar en pozo es lo mismo que comprar una propiedad?<\/h3>\n<p>No. En un fideicomiso al costo usted se incorpora como fiduciante-beneficiario: aporta fondos a un proyecto de construcci\u00f3n y adquiere el derecho a que se le adjudique una unidad al terminar la obra. No firma un boleto de compraventa tradicional, no hay precio cerrado y la propiedad reci\u00e9n se transfiere con la escritura de adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n\n<h3>\u00bfQu\u00e9 pasa si el fideicomiso no puede terminar la obra?<\/h3>\n<p>El fideicomiso es un patrimonio separado: si sus bienes no alcanzan, se liquida sin quiebra (art\u00edculo 1687 del C\u00f3digo Civil y Comercial) y los fiduciantes cobran de lo que haya en ese patrimonio. Por eso es clave revisar antes de entrar c\u00f3mo prev\u00e9 el contrato la liquidaci\u00f3n, el orden de devoluci\u00f3n de aportes y las mayor\u00edas necesarias para decidir.<\/p>\n\n<h3>\u00bfPuedo vender mi posici\u00f3n antes de que termine el edificio?<\/h3>\n<p>En general s\u00ed, mediante una cesi\u00f3n de la posici\u00f3n contractual, pero las condiciones las fija el contrato: puede requerir conformidad del fiduciario, pago de una comisi\u00f3n o preferencia a favor de otros fiduciantes. Conviene instrumentar la cesi\u00f3n por escrito, con certificaci\u00f3n notarial de firmas y notificaci\u00f3n fehaciente al fiduciario.<\/p>\n\n<h3>\u00bfCu\u00e1ndo me convierto en due\u00f1o de la unidad?<\/h3>\n<p>Con la escritura de adjudicaci\u00f3n, que se otorga una vez terminada la obra, aprobados los planos definitivos y otorgado el reglamento de propiedad horizontal. Hasta ese momento usted tiene un derecho personal contra el fideicomiso, no un derecho real sobre la unidad.<\/p>\n\n<div class=\"highlight\">\n  <strong>\u00bfLe ofrecieron entrar a un fideicomiso al costo, o ya est\u00e1 adentro y quiere ceder su posici\u00f3n?<\/strong> En la escriban\u00eda revisamos el contrato, pedimos los informes sobre el terreno y le explicamos los riesgos concretos antes de que firme. Puede consultarnos al <a href=\"tel:+541145761539\">4576-1539<\/a> o por correo a <a href=\"mailto:escribanovildosola@gmail.com\">escribanovildosola@gmail.com<\/a>. Tambi\u00e9n puede ver m\u00e1s respuestas en nuestras <a href=\"\/preguntas-frecuentes-escribania.html\">preguntas frecuentes<\/a>.\n<\/div>\n\n<div class=\"warning\">\n  Este art\u00edculo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento sobre un proyecto en particular. Cada fideicomiso debe analizarse seg\u00fan su contrato concreto. Para revisar el suyo, <a href=\"\/contacto.html\">cont\u00e1ctenos<\/a> o ll\u00e1menos al <a href=\"tel:+541145761539\">4576-1539<\/a>.\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En un fideicomiso al costo usted no compra una propiedad: entra a un negocio de construcci\u00f3n. La checklist de 6 puntos para revisar antes de firmar la adhesi\u00f3n \u2014 fiduciario, terreno, permisos, ajuste de cuotas, plazos y cl\u00e1usulas de salida.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[59,60,21,14,61],"class_list":["post-43","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-servicios-notariales","tag-al-costo","tag-comprar-en-pozo","tag-desarrollos-inmobiliarios","tag-fideicomisos","tag-inversion-inmobiliaria"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/43","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=43"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/43\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":44,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/43\/revisions\/44"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=43"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=43"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=43"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}