{"id":41,"date":"2026-08-15T10:50:43","date_gmt":"2026-08-15T13:50:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/?p=41"},"modified":"2026-08-15T10:50:43","modified_gmt":"2026-08-15T13:50:43","slug":"evitar-estafas-escrituras-titulos-falsos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/evitar-estafas-escrituras-titulos-falsos\/","title":{"rendered":"C\u00f3mo evitar estafas con escrituras y t\u00edtulos falsos"},"content":{"rendered":"\n<p>Comprar una propiedad es, para la mayor\u00eda de las personas, la operaci\u00f3n econ\u00f3mica m\u00e1s importante de su vida. Y justamente por eso es tambi\u00e9n el blanco preferido de los estafadores: t\u00edtulos falsificados, vendedores que no son los due\u00f1os, poderes truchos y hasta falsos escribanos. Los casos que llegan a los diarios suelen tener algo en com\u00fan: en alg\u00fan punto del camino, <strong>nadie verific\u00f3 lo que hab\u00eda que verificar<\/strong>.<\/p>\n\n<p>La buena noticia es que el sistema notarial argentino est\u00e1 dise\u00f1ado precisamente para impedir este tipo de fraudes. En esta nota le contamos cu\u00e1les son las maniobras m\u00e1s comunes, qu\u00e9 controles hace el escribano antes de autorizar una escritura y qu\u00e9 puede verificar usted mismo antes de entregar una se\u00f1a.<\/p>\n\n<h2>Las maniobras m\u00e1s comunes<\/h2>\n\n<ul>\n  <li><strong>El vendedor que no es el due\u00f1o.<\/strong> Alguien se presenta con un DNI adulterado o robado y ofrece en venta una propiedad ajena, muchas veces desocupada o perteneciente a una persona mayor o a una sucesi\u00f3n.<\/li>\n  <li><strong>El t\u00edtulo falsificado.<\/strong> Se presenta una escritura ap\u00f3crifa \u2014o una copia adulterada\u2014 como si fuera el t\u00edtulo de propiedad. A simple vista puede parecer aut\u00e9ntica.<\/li>\n  <li><strong>El poder trucho.<\/strong> El estafador no dice ser el due\u00f1o, sino su apoderado, con un poder falsificado u obtenido mediante enga\u00f1o a una persona vulnerable.<\/li>\n  <li><strong>La doble venta.<\/strong> Un mismo inmueble se \u00abvende\u00bb dos veces: se firman boletos de compraventa con varios interesados, se cobran las se\u00f1as y el vendedor desaparece.<\/li>\n  <li><strong>La se\u00f1a apurada.<\/strong> Se ofrece una propiedad a un precio notablemente bajo, con urgencia (\u00abhay otro interesado\u00bb), y se pide una se\u00f1a en efectivo o por transferencia antes de mostrar papel alguno.<\/li>\n  <li><strong>El falso escribano.<\/strong> El \u00abvendedor\u00bb insiste en trabajar con un supuesto escribano de su confianza, que en realidad es parte de la maniobra.<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2>Qu\u00e9 verifica el escribano antes de la escritura<\/h2>\n\n<p>Cuando usted compra con intervenci\u00f3n de un escribano de su confianza, antes de la firma se realiza una serie de controles cruzados que son, en la pr\u00e1ctica, el principal filtro contra el fraude inmobiliario:<\/p>\n\n<ul>\n  <li><strong>Estudio de t\u00edtulos.<\/strong> El escribano examina el t\u00edtulo del vendedor y sus antecedentes \u2014habitualmente los \u00faltimos veinte a\u00f1os\u2014 para confirmar que la cadena de transmisiones es regular y que quien vende es efectivamente el titular. Un t\u00edtulo falsificado no resiste este an\u00e1lisis: los antecedentes no coinciden con los protocolos y registros donde deber\u00edan estar asentados.<\/li>\n  <li><strong>Certificados registrales.<\/strong> Antes de escriturar, el escribano pide al Registro de la Propiedad Inmueble el certificado de dominio (\u00bfqui\u00e9n figura como due\u00f1o?, \u00bfhay embargos o hipotecas?) y el de inhibiciones (\u00bfel vendedor est\u00e1 inhibido para disponer de sus bienes?). Estos certificados, adem\u00e1s, otorgan una <strong>reserva de prioridad<\/strong>: durante su vigencia, el inmueble queda protegido frente a inscripciones de terceros.<\/li>\n  <li><strong>Verificaci\u00f3n de identidad.<\/strong> El escribano da fe de conocimiento o justifica la identidad de los firmantes con el documento id\u00f3neo. Hoy cuenta adem\u00e1s con herramientas de validaci\u00f3n contra la base del RENAPER, la misma tecnolog\u00eda que usamos en la <a href=\"\/certificacion-firma-digital-remota.html\">certificaci\u00f3n remota de firmas<\/a>.<\/li>\n  <li><strong>Control de poderes.<\/strong> Si el vendedor act\u00faa por apoderado, el escribano verifica la autenticidad y vigencia del <a href=\"\/poderes.html\">poder<\/a>: que fue efectivamente otorgado ante el escribano que figura como autorizante, que no fue revocado y que alcanza para el acto que se pretende realizar.<\/li>\n  <li><strong>Situaci\u00f3n fiscal y catastral.<\/strong> Se piden los certificados de deudas e informes catastrales que correspondan, de modo que usted no herede sorpresas junto con la propiedad.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>El resultado de todos estos controles es la <strong>escritura p\u00fablica<\/strong>: un instrumento autorizado por un oficial p\u00fablico que da fe del acto, y que luego se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble para que su derecho sea oponible frente a todos.<\/p>\n\n<h2>Se\u00f1ales de alerta antes de se\u00f1ar<\/h2>\n\n<p>Hay indicios que, tomados en conjunto, deber\u00edan encender una luz amarilla:<\/p>\n\n<ul>\n  <li>Precio muy por debajo del mercado y apuro injustificado por cerrar la operaci\u00f3n.<\/li>\n  <li>El vendedor evita la intervenci\u00f3n de un escribano elegido por usted, o impone uno \u00abde su confianza\u00bb que usted no puede verificar.<\/li>\n  <li>Solo le muestran fotocopias del t\u00edtulo, o directamente \u00abest\u00e1 en tr\u00e1mite\u00bb.<\/li>\n  <li>Le piden la se\u00f1a en efectivo o por transferencia a cuentas de terceros, sin recibo ni documento respaldatorio.<\/li>\n  <li>La propiedad est\u00e1 desocupada, el due\u00f1o \u00abvive en el exterior\u00bb y todo se maneja por intermediarios.<\/li>\n  <li>Le proponen firmar papeles caseros \u00abpara ganar tiempo\u00bb antes de que intervenga un profesional.<\/li>\n<\/ul>\n\n<div class=\"warning\">\n  Ninguna de estas se\u00f1ales prueba por s\u00ed sola una estafa. Pero cualquiera de ellas justifica <strong>frenar y consultar antes de firmar o entregar dinero<\/strong>.\n<\/div>\n\n<h2>Qu\u00e9 puede hacer usted<\/h2>\n\n<ol class=\"steps\">\n  <li><strong>Elija su propio escribano.<\/strong> En una compraventa, es pr\u00e1ctica establecida que el comprador designa al escribano. Es su derecho: no lo delegue en el vendedor ni en terceros con inter\u00e9s en la operaci\u00f3n.<\/li>\n  <li><strong>Consulte antes de firmar el boleto.<\/strong> El <a href=\"\/boleto-compraventa-inmuebles-escritura.html\">boleto de compraventa<\/a> genera obligaciones serias y suele acompa\u00f1arse de una se\u00f1a importante. Es el momento donde m\u00e1s protecci\u00f3n necesita y donde menos suele haber; en nuestra gu\u00eda de <a href=\"\/blog\/boleto-de-compraventa-clausulas-antes-de-firmar\/\">las 7 cl\u00e1usulas que revisar antes de firmar<\/a> detallamos qu\u00e9 mirar.<\/li>\n  <li><strong>Pida un informe de dominio.<\/strong> Cualquier interesado puede solicitar al Registro de la Propiedad Inmueble un informe sobre un inmueble: qui\u00e9n es el titular y qu\u00e9 grav\u00e1menes pesan sobre \u00e9l. Es un tr\u00e1mite accesible que nosotros podemos gestionar por usted.<\/li>\n  <li><strong>Verifique al escribano.<\/strong> Todos los escribanos de la Ciudad est\u00e1n matriculados en el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, que ofrece un buscador p\u00fablico de escriban\u00edas. Un minuto de verificaci\u00f3n descarta al \u00abfalso escribano\u00bb.<\/li>\n  <li><strong>Desconf\u00ede del apuro.<\/strong> La urgencia es la herramienta principal del estafador. Una operaci\u00f3n seria resiste el tiempo que llevan los controles: los certificados y el estudio de t\u00edtulos se resuelven en d\u00edas, no en meses.<\/li>\n<\/ol>\n\n<p>Si est\u00e1 por comprar, vender o se\u00f1ar y algo no le cierra, nuestro servicio de <a href=\"\/asesoramiento-juridico-notarial.html\">asesoramiento jur\u00eddico notarial<\/a> est\u00e1 pensado exactamente para eso: revisar la documentaci\u00f3n antes de que usted asuma un compromiso.<\/p>\n\n<div class=\"highlight\">\n  <strong>\u00bfEst\u00e1 por se\u00f1ar o escriturar una propiedad?<\/strong> Ll\u00e1menos al <a href=\"tel:+541145761539\">4576-1539<\/a> (lunes a viernes de 11 a 17 hs), escr\u00edbanos a <a href=\"mailto:escribanovildosola@gmail.com\">escribanovildosola@gmail.com<\/a> o use el <a href=\"\/contacto.html\">formulario de contacto<\/a>. Revisamos la documentaci\u00f3n de la operaci\u00f3n y le damos un presupuesto sin compromiso. Tambi\u00e9n puede consultar los <a href=\"\/gastos-escritura-compraventa.html\">gastos de una escritura de compraventa<\/a> y nuestras <a href=\"\/preguntas-frecuentes-escribania.html\">preguntas frecuentes<\/a>.\n<\/div>\n\n<h2>Preguntas r\u00e1pidas<\/h2>\n\n<h3>\u00bfQui\u00e9n elige al escribano en una compraventa?<\/h3>\n<p>Por regla general, el comprador. Es quien m\u00e1s riesgo asume \u2014entrega el dinero\u2014 y por eso la pr\u00e1ctica le reconoce el derecho de designar al escribano que autorizar\u00e1 la escritura. Desconf\u00ede si el vendedor insiste en imponer uno propio.<\/p>\n\n<h3>\u00bfQu\u00e9 es el estudio de t\u00edtulos?<\/h3>\n<p>Es el an\u00e1lisis de los antecedentes del t\u00edtulo de propiedad \u2014habitualmente los \u00faltimos veinte a\u00f1os\u2014 para verificar que la cadena de transmisiones es regular y que el vendedor es el verdadero titular. Es uno de los controles centrales para detectar t\u00edtulos falsos o defectuosos.<\/p>\n\n<h3>\u00bfPuedo verificar por mi cuenta qui\u00e9n es el due\u00f1o de un inmueble?<\/h3>\n<p>S\u00ed. El Registro de la Propiedad Inmueble emite informes de dominio que indican el titular y los grav\u00e1menes de un inmueble. Cualquier interesado puede pedirlos; en la escriban\u00eda gestionamos ese tr\u00e1mite habitualmente.<\/p>\n\n<h3>\u00bfQu\u00e9 pasa si el vendedor act\u00faa con un poder?<\/h3>\n<p>El escribano verifica que el poder sea aut\u00e9ntico, que est\u00e9 vigente \u2014que no haya sido revocado\u2014 y que sus facultades alcancen para vender. Si el poder fue otorgado en el exterior, se controlan adem\u00e1s la apostilla o legalizaci\u00f3n correspondientes.<\/p>\n\n<h3>\u00bfLa escritura p\u00fablica me protege frente a una estafa?<\/h3>\n<p>La escritura autorizada por un escribano, precedida del estudio de t\u00edtulos y los certificados registrales, e inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, es el mecanismo que el sistema legal argentino prev\u00e9 para asegurar que quien vende puede vender y que su derecho quede protegido frente a terceros. Por eso el momento de mayor riesgo es siempre el que transcurre antes de que intervenga el escribano.<\/p>\n\n<div class=\"warning\">\n  Este art\u00edculo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento sobre un tr\u00e1mite en particular. Para analizar su caso concreto, <a href=\"\/contacto.html\">cont\u00e1ctenos<\/a> o ll\u00e1menos al <a href=\"tel:+541145761539\">4576-1539<\/a>.\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>T\u00edtulos falsificados, vendedores que no son due\u00f1os, poderes truchos y falsos escribanos: las maniobras m\u00e1s comunes del fraude inmobiliario, los controles que hace el escribano antes de la escritura y las se\u00f1ales de alerta antes de entregar una se\u00f1a.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[28,55,56,58,57],"class_list":["post-41","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-servicios-notariales","tag-compraventa","tag-estafas-inmobiliarias","tag-estudio-de-titulos","tag-seguridad-juridica","tag-titulos-falsos"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/41","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=41"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/41\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":42,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/41\/revisions\/42"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=41"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=41"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=41"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}