{"id":33,"date":"2026-08-14T20:45:45","date_gmt":"2026-08-14T23:45:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/?p=33"},"modified":"2026-08-14T20:45:45","modified_gmt":"2026-08-14T23:45:45","slug":"donar-o-heredar-propiedad-hijos-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/donar-o-heredar-propiedad-hijos-2026\/","title":{"rendered":"Donar una propiedad a los hijos o dejarla en herencia: qu\u00e9 conviene en 2026"},"content":{"rendered":"\n\n<p>Es una de las consultas m\u00e1s frecuentes en la escriban\u00eda: \u00abtengo un departamento y quiero que quede para mis hijos, \u00bfme conviene donarlo ahora o que lo hereden cuando yo no est\u00e9?\u00bb. Durante a\u00f1os la respuesta ven\u00eda con una advertencia inc\u00f3moda: el t\u00edtulo proveniente de una donaci\u00f3n era visto con desconfianza en el mercado, y eso complicaba al hijo que despu\u00e9s quer\u00eda vender o hipotecar. <strong>Esa advertencia ya no corre:<\/strong> desde la reforma que la ley 27.587 introdujo al C\u00f3digo Civil y Comercial a fines de 2020, la donaci\u00f3n de padres a hijos genera un <strong>t\u00edtulo perfecto<\/strong>. En 2026, con varios a\u00f1os de pr\u00e1ctica consolidada, la donaci\u00f3n en vida es una alternativa de planificaci\u00f3n patrimonial tan seria como el testamento o la sucesi\u00f3n.<\/p>\n\n<p>Eso no significa que sea siempre la mejor opci\u00f3n. Donar y heredar son caminos con tiempos, costos y consecuencias distintas, y algunas de las diferencias son irreversibles. En esta nota comparamos los dos caminos punto por punto, para que llegue a la consulta con el escribano sabiendo qu\u00e9 preguntar.<\/p>\n\n<h2>Qu\u00e9 cambi\u00f3 con la ley 27.587 (y por qu\u00e9 importa tanto)<\/h2>\n\n<p>Antes de la reforma, una donaci\u00f3n a un hijo pod\u00eda ser atacada en la futura sucesi\u00f3n por otros herederos que se consideraran perjudicados en su leg\u00edtima, y esa acci\u00f3n pod\u00eda perseguir al inmueble mismo, incluso en manos de un tercero que lo hubiera comprado de buena fe. Por eso los t\u00edtulos provenientes de donaci\u00f3n se consideraban \u00abobservables\u00bb: muchos compradores los rechazaban y los bancos no aceptaban esos inmuebles como garant\u00eda hipotecaria durante a\u00f1os.<\/p>\n\n<p>La ley 27.587 modific\u00f3 los art\u00edculos 2386, 2457, 2458 y 2459 del C\u00f3digo Civil y Comercial y cambi\u00f3 el esquema de ra\u00edz:<\/p>\n\n<ul>\n  <li>Si la donaci\u00f3n a un heredero forzoso (un hijo, por ejemplo) resulta excesiva y afecta la leg\u00edtima de otro, el heredero perjudicado tiene derecho a un <strong>cr\u00e9dito en dinero<\/strong> contra el donatario. El reclamo se resuelve entre los herederos, en pesos.<\/li>\n  <li>La acci\u00f3n <strong>ya no persigue al inmueble<\/strong>: el hijo donatario puede vender o hipotecar, y quien le compra recibe un t\u00edtulo seguro. La acci\u00f3n reipersecutoria qued\u00f3 reservada para las donaciones a personas que no son herederos forzosos.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>En la pr\u00e1ctica: la donaci\u00f3n de padres a hijos dej\u00f3 de ser un t\u00edtulo de segunda. Es el cambio que volvi\u00f3 a poner la donaci\u00f3n en vida sobre la mesa como herramienta de planificaci\u00f3n, y el motivo por el que hoy vale la pena rehacer la cuenta que quiz\u00e1s usted hizo hace diez a\u00f1os.<\/p>\n\n<h2>Los dos caminos, cara a cara<\/h2>\n\n<div class=\"table-wrap\">\n  <table>\n    <thead>\n      <tr>\n        <th scope=\"col\">&nbsp;<\/th>\n        <th scope=\"col\">Donaci\u00f3n en vida<\/th>\n        <th scope=\"col\">Herencia (sucesi\u00f3n)<\/th>\n      <\/tr>\n    <\/thead>\n    <tbody>\n      <tr><th scope=\"row\">Cu\u00e1ndo se transmite<\/th><td>Ahora, en vida del donante<\/td><td>Al fallecimiento, tras el tr\u00e1mite sucesorio<\/td><\/tr>\n      <tr><th scope=\"row\">Instrumento<\/th><td>Escritura p\u00fablica de donaci\u00f3n<\/td><td>Declaratoria de herederos o testamento + tr\u00e1mite sucesorio<\/td><\/tr>\n      <tr><th scope=\"row\">Uso del bien<\/th><td>El donante puede reservarse el usufructo vitalicio<\/td><td>El titular lo conserva hasta fallecer<\/td><\/tr>\n      <tr><th scope=\"row\">\u00bfSe puede volver atr\u00e1s?<\/th><td>No: solo por ingratitud del donatario o pacto de reversi\u00f3n<\/td><td>El testamento se revoca libremente; sin testamento no hay nada que revertir<\/td><\/tr>\n      <tr><th scope=\"row\">Costos principales<\/th><td>Escritura de donaci\u00f3n + impuesto de sellos (CABA)<\/td><td>Tr\u00e1mite sucesorio: honorarios, tasas y, reci\u00e9n despu\u00e9s, la inscripci\u00f3n a nombre de los herederos<\/td><\/tr>\n      <tr><th scope=\"row\">Tiempos<\/th><td>Semanas<\/td><td>Meses (o a\u00f1os, si hay conflicto entre herederos)<\/td><\/tr>\n      <tr><th scope=\"row\">Leg\u00edtima<\/th><td>Se computa como anticipo de herencia (colaci\u00f3n)<\/td><td>Se aplica al distribuir<\/td><\/tr>\n      <tr><th scope=\"row\">Conflictos futuros<\/th><td>Se ordenan en vida, con el donante presente<\/td><td>Se resuelven entre los herederos, sin el causante<\/td><\/tr>\n    <\/tbody>\n  <\/table>\n<\/div>\n\n<h2>A favor de donar en vida<\/h2>\n\n<p><strong>Usted ve el resultado.<\/strong> La donaci\u00f3n permite ordenar el patrimonio con el donante presente: decidir qu\u00e9 recibe cada hijo, explicarlo, y evitar que la distribuci\u00f3n quede librada a una sucesi\u00f3n donde ya no podr\u00e1 opinar. Para familias con varios inmuebles o situaciones particulares (un hijo que vive en la propiedad, otro que ya recibi\u00f3 ayuda), es la diferencia entre ordenar y heredar el desorden.<\/p>\n\n<p><strong>El usufructo protege al donante.<\/strong> La modalidad m\u00e1s usada es la donaci\u00f3n de la <strong>nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio<\/strong>: el hijo pasa a ser propietario, pero el padre o la madre conserva de por vida el derecho de usar el inmueble o cobrar su alquiler. Nadie puede disponer plenamente del bien sin contar con ambos. Al fallecer el usufructuario, el usufructo se extingue y el hijo consolida el dominio pleno sin necesidad de sucesi\u00f3n sobre ese bien.<\/p>\n\n<p><strong>Evita el costo y la demora del tr\u00e1mite sucesorio.<\/strong> El bien donado ya est\u00e1 a nombre del hijo: no integra el patrimonio a transmitir. Una sucesi\u00f3n, aun sin conflicto, insume honorarios, tasas y meses de tr\u00e1mite antes de que los herederos puedan disponer del inmueble.<\/p>\n\n<p><strong>Puede usarse para mejorar a un hijo.<\/strong> Por regla, lo donado a un hijo se computa como anticipo de herencia (colaci\u00f3n): en la sucesi\u00f3n se descuenta de su porci\u00f3n. Pero la dispensa de colaci\u00f3n puede hacerse en la propia escritura de donaci\u00f3n (adem\u00e1s de en el testamento), dentro de la porci\u00f3n disponible. Es decir: se puede donar a un hijo <em>adem\u00e1s<\/em> de su parte, dej\u00e1ndolo expresamente establecido y con menos margen para discusiones futuras.<\/p>\n\n<h2>A favor de esperar a la herencia<\/h2>\n\n<p><strong>La donaci\u00f3n es pr\u00e1cticamente irreversible.<\/strong> Salvo ingratitud del donatario o un pacto de reversi\u00f3n expreso, la donaci\u00f3n no se deshace. Si la relaci\u00f3n familiar cambia, si el donante necesita vender para afrontar un gasto imprevisto o mudarse, el inmueble ya no es suyo \u2014 con usufructo conserva el uso, pero no puede vender la propiedad plena por s\u00ed solo. El testamento, en cambio, se modifica cuantas veces se quiera, y no hacer nada no compromete nada.<\/p>\n\n<p><strong>El bien queda expuesto a la vida del hijo.<\/strong> Donado el inmueble, es del hijo: sus acreedores pueden embargarlo, y sus decisiones (o sus deudas) lo alcanzan. El usufructo reservado protege el uso del donante, pero la nuda propiedad ya est\u00e1 en otro patrimonio. Quien dona debe estar c\u00f3modo con eso. (El hijo, a su vez, puede evaluar afectar el inmueble como <a href=\"\/bien-de-familia.html\">vivienda protegida<\/a> si va a vivir en \u00e9l.)<\/p>\n\n<p><strong>Donar tiene costos hoy; heredar los difiere.<\/strong> La donaci\u00f3n de un inmueble en CABA paga impuesto de sellos (a cargo del donatario, sobre la valuaci\u00f3n fiscal), m\u00e1s los gastos de escritura. La transmisi\u00f3n por herencia no paga sellos en CABA, aunque tiene sus propios costos: los del tr\u00e1mite sucesorio y la inscripci\u00f3n. La cuenta concreta depende de la valuaci\u00f3n del inmueble y de cu\u00e1ntos bienes haya; conviene hacerla con n\u00fameros reales antes de decidir. Si el inmueble est\u00e1 fuera de CABA, hay que verificar adem\u00e1s el tratamiento impositivo de esa jurisdicci\u00f3n, que puede gravar las transmisiones gratuitas.<\/p>\n\n<p><strong>La leg\u00edtima pone un l\u00edmite igual.<\/strong> Donar no permite desheredar: los hijos son herederos forzosos y les corresponde en conjunto una leg\u00edtima de <strong>dos tercios<\/strong> del patrimonio. La porci\u00f3n de libre disposici\u00f3n es un tercio. Una donaci\u00f3n que exceda lo que el hijo pod\u00eda recibir dar\u00e1 lugar, tras el fallecimiento, al cr\u00e9dito en dinero a favor de los hermanos afectados. La reforma protegi\u00f3 al inmueble y a los terceros, no elimin\u00f3 la leg\u00edtima.<\/p>\n\n<h2>Entonces, \u00bfqu\u00e9 conviene?<\/h2>\n\n<p>Depende de qu\u00e9 pese m\u00e1s en su caso, pero como orientaci\u00f3n general:<\/p>\n\n<ul>\n  <li><strong>La donaci\u00f3n con reserva de usufructo<\/strong> suele convenir cuando la decisi\u00f3n familiar est\u00e1 madura, el donante no prev\u00e9 necesitar vender, y se busca evitar la sucesi\u00f3n sobre ese bien y dejar la distribuci\u00f3n ordenada en vida.<\/li>\n  <li><strong>El testamento<\/strong> suele convenir cuando se quiere mantener flexibilidad total hasta el final, mejorar a un heredero dentro de la porci\u00f3n disponible o designar beneficiarios que no son herederos forzosos, sin desprenderse de nada hoy. Puede ver las formas y requisitos en nuestra p\u00e1gina de <a href=\"\/testamentos-escribano.html\">testamentos<\/a>.<\/li>\n  <li><strong>No hacer nada tambi\u00e9n es una decisi\u00f3n:<\/strong> implica que todo se resolver\u00e1 en la sucesi\u00f3n, con sus tiempos y costos, y bajo las reglas legales de distribuci\u00f3n. Cuando todos los herederos est\u00e1n de acuerdo y son capaces, la sucesi\u00f3n puede tramitarse por la <a href=\"\/blog\/sucesion-inmueble-caba-cuanto-cuesta-2026\/\">v\u00eda extrajudicial ante escribano<\/a>, m\u00e1s r\u00e1pida y econ\u00f3mica que la judicial.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>Los tres caminos se combinan: es habitual donar la vivienda principal con usufructo y ordenar el resto por testamento.<\/p>\n\n<h2>C\u00f3mo es el proceso de donar un inmueble<\/h2>\n\n<p>Si la decisi\u00f3n es donar, el proceso ante escribano es similar al de cualquier transmisi\u00f3n de dominio:<\/p>\n\n<ol class=\"steps\">\n  <li><strong>Consulta previa<\/strong> para definir la estructura: con o sin usufructo, a uno o varios hijos, con o sin dispensa de colaci\u00f3n o pacto de reversi\u00f3n.<\/li>\n  <li><strong>Estudio del t\u00edtulo<\/strong> de propiedad del inmueble.<\/li>\n  <li><strong>Pedido de certificados<\/strong> registrales (dominio e inhibiciones) y administrativos.<\/li>\n  <li><strong>Redacci\u00f3n y firma de la escritura p\u00fablica de donaci\u00f3n<\/strong> \u2014 requisito de validez: una donaci\u00f3n de inmueble por instrumento privado es nula.<\/li>\n  <li><strong>Inscripci\u00f3n<\/strong> en el Registro de la Propiedad Inmueble.<\/li>\n<\/ol>\n\n<p>Los rubros de gastos son los mismos que en una compraventa (impuestos, aranceles registrales y honorarios); puede ver el detalle en nuestra p\u00e1gina de <a href=\"\/gastos-escritura-compraventa.html\">gastos de escritura<\/a>. En la p\u00e1gina de <a href=\"\/donaciones.html\">donaciones y testamentos<\/a> encontrar\u00e1 el marco legal completo del servicio.<\/p>\n\n<h2>Preguntas r\u00e1pidas<\/h2>\n\n<h3>\u00bfEl hijo que recibi\u00f3 la donaci\u00f3n puede vender el inmueble?<\/h3>\n<p>S\u00ed. Desde la reforma de la ley 27.587, el t\u00edtulo proveniente de una donaci\u00f3n a un heredero forzoso es un t\u00edtulo perfecto: el donatario puede vender o hipotecar, y el comprador recibe un t\u00edtulo seguro. Si el donante se reserv\u00f3 el usufructo, para vender el dominio pleno deber\u00e1n concurrir ambos o esperar a la extinci\u00f3n del usufructo.<\/p>\n\n<h3>\u00bfPuedo donar toda una propiedad a uno solo de mis hijos?<\/h3>\n<p>Puede, pero la donaci\u00f3n se computa como anticipo de su herencia y debe respetar la leg\u00edtima de los dem\u00e1s: si excede lo que ese hijo pod\u00eda recibir, los otros tendr\u00e1n tras el fallecimiento un cr\u00e9dito en dinero contra \u00e9l. Tambi\u00e9n puede mejorarlo expresamente dentro del tercio de libre disposici\u00f3n, dej\u00e1ndolo asentado en la propia escritura de donaci\u00f3n.<\/p>\n\n<h3>\u00bfQu\u00e9 me protege si dono y despu\u00e9s necesito la casa?<\/h3>\n<p>La reserva de usufructo vitalicio: usted conserva de por vida el derecho de usar el inmueble o percibir sus rentas, y nada de eso depende de la voluntad del hijo. Lo que no conserva es la facultad de venderlo por s\u00ed solo. Por eso conviene donar \u00fanicamente lo que est\u00e1 seguro de no necesitar realizar.<\/p>\n\n<h3>\u00bfQu\u00e9 es m\u00e1s barato, donar o heredar?<\/h3>\n<p>Depende del caso. La donaci\u00f3n concentra los costos hoy (escritura e impuesto de sellos en CABA, a cargo del donatario); la herencia los difiere al tr\u00e1mite sucesorio (honorarios, tasas y la inscripci\u00f3n posterior). Con la valuaci\u00f3n fiscal del inmueble y la composici\u00f3n del patrimonio, el escribano puede armarle la comparaci\u00f3n con n\u00fameros concretos.<\/p>\n\n<div class=\"highlight\">\n  <strong>\u00bfEst\u00e1 evaluando donar una propiedad a sus hijos, hacer testamento o simplemente entender qu\u00e9 le conviene?<\/strong> En la escriban\u00eda analizamos su situaci\u00f3n familiar y patrimonial, le explicamos las alternativas y hacemos la cuenta concreta de cada camino. Puede consultarnos al <a href=\"tel:+541145761539\">4576-1539<\/a> o por correo a <a href=\"mailto:escribanovildosola@gmail.com\">escribanovildosola@gmail.com<\/a>. Tambi\u00e9n puede ver m\u00e1s respuestas en nuestras <a href=\"\/preguntas-frecuentes-escribania.html\">preguntas frecuentes<\/a>.\n<\/div>\n\n<div class=\"warning\">\n  Este art\u00edculo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento sobre un caso en particular. Las decisiones de planificaci\u00f3n patrimonial tienen consecuencias irreversibles y deben evaluarse con asesoramiento profesional. Para analizar su caso concreto, <a href=\"\/contacto.html\">cont\u00e1ctenos<\/a> o ll\u00e1menos al <a href=\"tel:+541145761539\">4576-1539<\/a>.\n<\/div>\n\n\n\n\n\n<p>Es una de las consultas m\u00e1s frecuentes en la escriban\u00eda: \u00abtengo un departamento y quiero que quede para mis hijos, \u00bfme conviene donarlo ahora o que lo hereden cuando yo no est\u00e9?\u00bb. Durante a\u00f1os la respuesta ven\u00eda con una advertencia inc\u00f3moda: el t\u00edtulo proveniente de una donaci\u00f3n era visto con desconfianza en el mercado, y eso complicaba al hijo que despu\u00e9s quer\u00eda vender o hipotecar. <strong>Esa advertencia ya no corre:<\/strong> desde la reforma que la ley 27.587 introdujo al C\u00f3digo Civil y Comercial a fines de 2020, la donaci\u00f3n de padres a hijos genera un <strong>t\u00edtulo perfecto<\/strong>. En 2026, con varios a\u00f1os de pr\u00e1ctica consolidada, la donaci\u00f3n en vida es una alternativa de planificaci\u00f3n patrimonial tan seria como el testamento o la sucesi\u00f3n.<\/p>\n\n<p>Eso no significa que sea siempre la mejor opci\u00f3n. Donar y heredar son caminos con tiempos, costos y consecuencias distintas, y algunas de las diferencias son irreversibles. En esta nota comparamos los dos caminos punto por punto, para que llegue a la consulta con el escribano sabiendo qu\u00e9 preguntar.<\/p>\n\n<h2>Qu\u00e9 cambi\u00f3 con la ley 27.587 (y por qu\u00e9 importa tanto)<\/h2>\n\n<p>Antes de la reforma, una donaci\u00f3n a un hijo pod\u00eda ser atacada en la futura sucesi\u00f3n por otros herederos que se consideraran perjudicados en su leg\u00edtima, y esa acci\u00f3n pod\u00eda perseguir al inmueble mismo, incluso en manos de un tercero que lo hubiera comprado de buena fe. Por eso los t\u00edtulos provenientes de donaci\u00f3n se consideraban \u00abobservables\u00bb: muchos compradores los rechazaban y los bancos no aceptaban esos inmuebles como garant\u00eda hipotecaria durante a\u00f1os.<\/p>\n\n<p>La ley 27.587 modific\u00f3 los art\u00edculos 2386, 2457, 2458 y 2459 del C\u00f3digo Civil y Comercial y cambi\u00f3 el esquema de ra\u00edz:<\/p>\n\n<ul>\n  <li>Si la donaci\u00f3n a un heredero forzoso (un hijo, por ejemplo) resulta excesiva y afecta la leg\u00edtima de otro, el heredero perjudicado tiene derecho a un <strong>cr\u00e9dito en dinero<\/strong> contra el donatario. El reclamo se resuelve entre los herederos, en pesos.<\/li>\n  <li>La acci\u00f3n <strong>ya no persigue al inmueble<\/strong>: el hijo donatario puede vender o hipotecar, y quien le compra recibe un t\u00edtulo seguro. La acci\u00f3n reipersecutoria qued\u00f3 reservada para las donaciones a personas que no son herederos forzosos.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>En la pr\u00e1ctica: la donaci\u00f3n de padres a hijos dej\u00f3 de ser un t\u00edtulo de segunda. Es el cambio que volvi\u00f3 a poner la donaci\u00f3n en vida sobre la mesa como herramienta de planificaci\u00f3n, y el motivo por el que hoy vale la pena rehacer la cuenta que quiz\u00e1s usted hizo hace diez a\u00f1os.<\/p>\n\n<h2>Los dos caminos, cara a cara<\/h2>\n\n<div class=\"table-wrap\">\n  <table>\n    <thead>\n      <tr>\n        <th scope=\"col\">&nbsp;<\/th>\n        <th scope=\"col\">Donaci\u00f3n en vida<\/th>\n        <th scope=\"col\">Herencia (sucesi\u00f3n)<\/th>\n      <\/tr>\n    <\/thead>\n    <tbody>\n      <tr><th scope=\"row\">Cu\u00e1ndo se transmite<\/th><td>Ahora, en vida del donante<\/td><td>Al fallecimiento, tras el tr\u00e1mite sucesorio<\/td><\/tr>\n      <tr><th scope=\"row\">Instrumento<\/th><td>Escritura p\u00fablica de donaci\u00f3n<\/td><td>Declaratoria de herederos o testamento + tr\u00e1mite sucesorio<\/td><\/tr>\n      <tr><th scope=\"row\">Uso del bien<\/th><td>El donante puede reservarse el usufructo vitalicio<\/td><td>El titular lo conserva hasta fallecer<\/td><\/tr>\n      <tr><th scope=\"row\">\u00bfSe puede volver atr\u00e1s?<\/th><td>No: solo por ingratitud del donatario o pacto de reversi\u00f3n<\/td><td>El testamento se revoca libremente; sin testamento no hay nada que revertir<\/td><\/tr>\n      <tr><th scope=\"row\">Costos principales<\/th><td>Escritura de donaci\u00f3n + impuesto de sellos (CABA)<\/td><td>Tr\u00e1mite sucesorio: honorarios, tasas y, reci\u00e9n despu\u00e9s, la inscripci\u00f3n a nombre de los herederos<\/td><\/tr>\n      <tr><th scope=\"row\">Tiempos<\/th><td>Semanas<\/td><td>Meses (o a\u00f1os, si hay conflicto entre herederos)<\/td><\/tr>\n      <tr><th scope=\"row\">Leg\u00edtima<\/th><td>Se computa como anticipo de herencia (colaci\u00f3n)<\/td><td>Se aplica al distribuir<\/td><\/tr>\n      <tr><th scope=\"row\">Conflictos futuros<\/th><td>Se ordenan en vida, con el donante presente<\/td><td>Se resuelven entre los herederos, sin el causante<\/td><\/tr>\n    <\/tbody>\n  <\/table>\n<\/div>\n\n<h2>A favor de donar en vida<\/h2>\n\n<p><strong>Usted ve el resultado.<\/strong> La donaci\u00f3n permite ordenar el patrimonio con el donante presente: decidir qu\u00e9 recibe cada hijo, explicarlo, y evitar que la distribuci\u00f3n quede librada a una sucesi\u00f3n donde ya no podr\u00e1 opinar. Para familias con varios inmuebles o situaciones particulares (un hijo que vive en la propiedad, otro que ya recibi\u00f3 ayuda), es la diferencia entre ordenar y heredar el desorden.<\/p>\n\n<p><strong>El usufructo protege al donante.<\/strong> La modalidad m\u00e1s usada es la donaci\u00f3n de la <strong>nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio<\/strong>: el hijo pasa a ser propietario, pero el padre o la madre conserva de por vida el derecho de usar el inmueble o cobrar su alquiler. Nadie puede disponer plenamente del bien sin contar con ambos. Al fallecer el usufructuario, el usufructo se extingue y el hijo consolida el dominio pleno sin necesidad de sucesi\u00f3n sobre ese bien.<\/p>\n\n<p><strong>Evita el costo y la demora del tr\u00e1mite sucesorio.<\/strong> El bien donado ya est\u00e1 a nombre del hijo: no integra el patrimonio a transmitir. Una sucesi\u00f3n, aun sin conflicto, insume honorarios, tasas y meses de tr\u00e1mite antes de que los herederos puedan disponer del inmueble.<\/p>\n\n<p><strong>Puede usarse para mejorar a un hijo.<\/strong> Por regla, lo donado a un hijo se computa como anticipo de herencia (colaci\u00f3n): en la sucesi\u00f3n se descuenta de su porci\u00f3n. Pero la dispensa de colaci\u00f3n puede hacerse en la propia escritura de donaci\u00f3n (adem\u00e1s de en el testamento), dentro de la porci\u00f3n disponible. Es decir: se puede donar a un hijo <em>adem\u00e1s<\/em> de su parte, dej\u00e1ndolo expresamente establecido y con menos margen para discusiones futuras.<\/p>\n\n<h2>A favor de esperar a la herencia<\/h2>\n\n<p><strong>La donaci\u00f3n es pr\u00e1cticamente irreversible.<\/strong> Salvo ingratitud del donatario o un pacto de reversi\u00f3n expreso, la donaci\u00f3n no se deshace. Si la relaci\u00f3n familiar cambia, si el donante necesita vender para afrontar un gasto imprevisto o mudarse, el inmueble ya no es suyo \u2014 con usufructo conserva el uso, pero no puede vender la propiedad plena por s\u00ed solo. El testamento, en cambio, se modifica cuantas veces se quiera, y no hacer nada no compromete nada.<\/p>\n\n<p><strong>El bien queda expuesto a la vida del hijo.<\/strong> Donado el inmueble, es del hijo: sus acreedores pueden embargarlo, y sus decisiones (o sus deudas) lo alcanzan. El usufructo reservado protege el uso del donante, pero la nuda propiedad ya est\u00e1 en otro patrimonio. Quien dona debe estar c\u00f3modo con eso. (El hijo, a su vez, puede evaluar afectar el inmueble como <a href=\"\/bien-de-familia.html\">vivienda protegida<\/a> si va a vivir en \u00e9l.)<\/p>\n\n<p><strong>Donar tiene costos hoy; heredar los difiere.<\/strong> La donaci\u00f3n de un inmueble en CABA paga impuesto de sellos (a cargo del donatario, sobre la valuaci\u00f3n fiscal), m\u00e1s los gastos de escritura. La transmisi\u00f3n por herencia no paga sellos en CABA, aunque tiene sus propios costos: los del tr\u00e1mite sucesorio y la inscripci\u00f3n. La cuenta concreta depende de la valuaci\u00f3n del inmueble y de cu\u00e1ntos bienes haya; conviene hacerla con n\u00fameros reales antes de decidir. Si el inmueble est\u00e1 fuera de CABA, hay que verificar adem\u00e1s el tratamiento impositivo de esa jurisdicci\u00f3n, que puede gravar las transmisiones gratuitas.<\/p>\n\n<p><strong>La leg\u00edtima pone un l\u00edmite igual.<\/strong> Donar no permite desheredar: los hijos son herederos forzosos y les corresponde en conjunto una leg\u00edtima de <strong>dos tercios<\/strong> del patrimonio. La porci\u00f3n de libre disposici\u00f3n es un tercio. Una donaci\u00f3n que exceda lo que el hijo pod\u00eda recibir dar\u00e1 lugar, tras el fallecimiento, al cr\u00e9dito en dinero a favor de los hermanos afectados. La reforma protegi\u00f3 al inmueble y a los terceros, no elimin\u00f3 la leg\u00edtima.<\/p>\n\n<h2>Entonces, \u00bfqu\u00e9 conviene?<\/h2>\n\n<p>Depende de qu\u00e9 pese m\u00e1s en su caso, pero como orientaci\u00f3n general:<\/p>\n\n<ul>\n  <li><strong>La donaci\u00f3n con reserva de usufructo<\/strong> suele convenir cuando la decisi\u00f3n familiar est\u00e1 madura, el donante no prev\u00e9 necesitar vender, y se busca evitar la sucesi\u00f3n sobre ese bien y dejar la distribuci\u00f3n ordenada en vida.<\/li>\n  <li><strong>El testamento<\/strong> suele convenir cuando se quiere mantener flexibilidad total hasta el final, mejorar a un heredero dentro de la porci\u00f3n disponible o designar beneficiarios que no son herederos forzosos, sin desprenderse de nada hoy. Puede ver las formas y requisitos en nuestra p\u00e1gina de <a href=\"\/testamentos-escribano.html\">testamentos<\/a>.<\/li>\n  <li><strong>No hacer nada tambi\u00e9n es una decisi\u00f3n:<\/strong> implica que todo se resolver\u00e1 en la sucesi\u00f3n, con sus tiempos y costos, y bajo las reglas legales de distribuci\u00f3n. Cuando todos los herederos est\u00e1n de acuerdo y son capaces, la sucesi\u00f3n puede tramitarse por la <a href=\"\/blog\/sucesion-inmueble-caba-cuanto-cuesta-2026\/\">v\u00eda extrajudicial ante escribano<\/a>, m\u00e1s r\u00e1pida y econ\u00f3mica que la judicial.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>Los tres caminos se combinan: es habitual donar la vivienda principal con usufructo y ordenar el resto por testamento.<\/p>\n\n<h2>C\u00f3mo es el proceso de donar un inmueble<\/h2>\n\n<p>Si la decisi\u00f3n es donar, el proceso ante escribano es similar al de cualquier transmisi\u00f3n de dominio:<\/p>\n\n<ol class=\"steps\">\n  <li><strong>Consulta previa<\/strong> para definir la estructura: con o sin usufructo, a uno o varios hijos, con o sin dispensa de colaci\u00f3n o pacto de reversi\u00f3n.<\/li>\n  <li><strong>Estudio del t\u00edtulo<\/strong> de propiedad del inmueble.<\/li>\n  <li><strong>Pedido de certificados<\/strong> registrales (dominio e inhibiciones) y administrativos.<\/li>\n  <li><strong>Redacci\u00f3n y firma de la escritura p\u00fablica de donaci\u00f3n<\/strong> \u2014 requisito de validez: una donaci\u00f3n de inmueble por instrumento privado es nula.<\/li>\n  <li><strong>Inscripci\u00f3n<\/strong> en el Registro de la Propiedad Inmueble.<\/li>\n<\/ol>\n\n<p>Los rubros de gastos son los mismos que en una compraventa (impuestos, aranceles registrales y honorarios); puede ver el detalle en nuestra p\u00e1gina de <a href=\"\/gastos-escritura-compraventa.html\">gastos de escritura<\/a>. En la p\u00e1gina de <a href=\"\/donaciones.html\">donaciones y testamentos<\/a> encontrar\u00e1 el marco legal completo del servicio.<\/p>\n\n<h2>Preguntas r\u00e1pidas<\/h2>\n\n<h3>\u00bfEl hijo que recibi\u00f3 la donaci\u00f3n puede vender el inmueble?<\/h3>\n<p>S\u00ed. Desde la reforma de la ley 27.587, el t\u00edtulo proveniente de una donaci\u00f3n a un heredero forzoso es un t\u00edtulo perfecto: el donatario puede vender o hipotecar, y el comprador recibe un t\u00edtulo seguro. Si el donante se reserv\u00f3 el usufructo, para vender el dominio pleno deber\u00e1n concurrir ambos o esperar a la extinci\u00f3n del usufructo.<\/p>\n\n<h3>\u00bfPuedo donar toda una propiedad a uno solo de mis hijos?<\/h3>\n<p>Puede, pero la donaci\u00f3n se computa como anticipo de su herencia y debe respetar la leg\u00edtima de los dem\u00e1s: si excede lo que ese hijo pod\u00eda recibir, los otros tendr\u00e1n tras el fallecimiento un cr\u00e9dito en dinero contra \u00e9l. Tambi\u00e9n puede mejorarlo expresamente dentro del tercio de libre disposici\u00f3n, dej\u00e1ndolo asentado en la propia escritura de donaci\u00f3n.<\/p>\n\n<h3>\u00bfQu\u00e9 me protege si dono y despu\u00e9s necesito la casa?<\/h3>\n<p>La reserva de usufructo vitalicio: usted conserva de por vida el derecho de usar el inmueble o percibir sus rentas, y nada de eso depende de la voluntad del hijo. Lo que no conserva es la facultad de venderlo por s\u00ed solo. Por eso conviene donar \u00fanicamente lo que est\u00e1 seguro de no necesitar realizar.<\/p>\n\n<h3>\u00bfQu\u00e9 es m\u00e1s barato, donar o heredar?<\/h3>\n<p>Depende del caso. La donaci\u00f3n concentra los costos hoy (escritura e impuesto de sellos en CABA, a cargo del donatario); la herencia los difiere al tr\u00e1mite sucesorio (honorarios, tasas y la inscripci\u00f3n posterior). Con la valuaci\u00f3n fiscal del inmueble y la composici\u00f3n del patrimonio, el escribano puede armarle la comparaci\u00f3n con n\u00fameros concretos.<\/p>\n\n<div class=\"highlight\">\n  <strong>\u00bfEst\u00e1 evaluando donar una propiedad a sus hijos, hacer testamento o simplemente entender qu\u00e9 le conviene?<\/strong> En la escriban\u00eda analizamos su situaci\u00f3n familiar y patrimonial, le explicamos las alternativas y hacemos la cuenta concreta de cada camino. Puede consultarnos al <a href=\"tel:+541145761539\">4576-1539<\/a> o por correo a <a href=\"mailto:escribanovildosola@gmail.com\">escribanovildosola@gmail.com<\/a>. Tambi\u00e9n puede ver m\u00e1s respuestas en nuestras <a href=\"\/preguntas-frecuentes-escribania.html\">preguntas frecuentes<\/a>.\n<\/div>\n\n<div class=\"warning\">\n  Este art\u00edculo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento sobre un caso en particular. Las decisiones de planificaci\u00f3n patrimonial tienen consecuencias irreversibles y deben evaluarse con asesoramiento profesional. Para analizar su caso concreto, <a href=\"\/contacto.html\">cont\u00e1ctenos<\/a> o ll\u00e1menos al <a href=\"tel:+541145761539\">4576-1539<\/a>.\n<\/div>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Desde la ley 27.587, la donaci\u00f3n de padres a hijos genera un t\u00edtulo perfecto y volvi\u00f3 a ser una alternativa seria al testamento. 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