{"id":290,"date":"2026-11-02T12:16:19","date_gmt":"2026-11-02T15:16:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/?p=290"},"modified":"2026-11-02T12:16:19","modified_gmt":"2026-11-02T15:16:19","slug":"due-diligence-proyecto-tokenizado-checklist-inversor","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/due-diligence-proyecto-tokenizado-checklist-inversor\/","title":{"rendered":"Due diligence de un proyecto tokenizado: el checklist del inversor"},"content":{"rendered":"<p>Le lleg\u00f3 la propuesta: tokens de un edificio de renta, rentabilidad anual prometida, liquidez &#8220;en cualquier momento&#8221;, todo desde el celular. Antes de poner un peso, hay una lista de preguntas que separa los proyectos que tienen un activo real detr\u00e1s de los que tienen una presentaci\u00f3n bonita. La buena noticia: casi todas se responden con <strong>documentos<\/strong> que un escribano puede leer en una tarde. Este es el checklist que usamos cuando un inversor nos trae un proyecto tokenizado \u2014 el equivalente digital de nuestra nota sobre <a href=\"\/blog\/due-diligence-notarial-inversiones\/\">due diligence notarial<\/a>.<\/p>\n<div class=\"gold-box\">\n<p><strong>En resumen:<\/strong> la due diligence de un proyecto tokenizado tiene cuatro capas: (1) el <strong>activo<\/strong> \u2014 que exista, est\u00e9 a nombre del veh\u00edculo y sin problemas de t\u00edtulo; (2) el <strong>veh\u00edculo<\/strong> \u2014 que el fideicomiso o sociedad est\u00e9 constituido, escriturado e inscripto, y que su contrato diga qu\u00e9 recibe usted; (3) la <strong>capa digital<\/strong> \u2014 que el smart contract coincida con el contrato jur\u00eddico y est\u00e9 documentado; (4) la <strong>capa regulatoria y de personas<\/strong> \u2014 plataforma registrada, fiduciario identificado, emisores con nombre y responsabilidad. Si alguna capa no tiene documentos, no tiene respuesta: tiene promesa.<\/p>\n<\/div>\n<h2>El checklist, capa por capa<\/h2>\n<h3>Capa 1 \u2014 El activo<\/h3>\n<ul>\n<li>\u2610 <strong>Informe de dominio<\/strong> actualizado del Registro de la Propiedad: \u00bfa nombre de qui\u00e9n est\u00e1 el inmueble? Debe ser el fiduciario (o el veh\u00edculo), no el desarrollador ni la plataforma.<\/li>\n<li>\u2610 <strong>Grav\u00e1menes e inhibiciones:<\/strong> hipotecas, embargos, medidas cautelares. Lo que no figura en el folleto figura en el Registro.<\/li>\n<li>\u2610 <strong>Estudio de t\u00edtulos<\/strong> de los \u00faltimos veinte a\u00f1os, hecho por escribano: la cadena de transmisiones sin baches.<\/li>\n<li>\u2610 <strong>Estado edilicio, deudas y habilitaciones:<\/strong> expensas, ABL, servicios, planos aprobados, final de obra si es a estrenar.<\/li>\n<li>\u2610 <strong>Tasaci\u00f3n independiente<\/strong> \u2014 y comparaci\u00f3n con la valuaci\u00f3n impl\u00edcita en el precio de los tokens.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Capa 2 \u2014 El veh\u00edculo<\/h3>\n<ul>\n<li>\u2610 <strong>Escritura de aporte<\/strong> del inmueble al fideicomiso, con inscripci\u00f3n del dominio fiduciario.<\/li>\n<li>\u2610 <strong>Contrato de fideicomiso<\/strong> completo, inscripto en el Registro P\u00fablico, con CUIT propio \u2014 ver <a href=\"\/blog\/inscribir-fideicomiso-igj-cuit-registros\/\">los tr\u00e1mites<\/a>.<\/li>\n<li>\u2610 <strong>Qu\u00e9 recibe cada posici\u00f3n:<\/strong> rentas, producido de venta, uso; con qu\u00e9 prioridad y en qu\u00e9 plazos. L\u00e9alo en el contrato, no en la web.<\/li>\n<li>\u2610 <strong>C\u00f3mo se transmite la posici\u00f3n<\/strong> y si la transferencia del token es la forma pactada de cesi\u00f3n.<\/li>\n<li>\u2610 <strong>La salida:<\/strong> qui\u00e9n decide vender, con qu\u00e9 mayor\u00eda, cu\u00e1ndo vence el fideicomiso, c\u00f3mo se distribuye.<\/li>\n<li>\u2610 <strong>El fiduciario:<\/strong> qui\u00e9n es, su experiencia, su garant\u00eda, c\u00f3mo rinde cuentas, c\u00f3mo se lo remueve \u2014 ver <a href=\"\/blog\/fiduciario-obligaciones-responsabilidad\/\">el fiduciario<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Capa 3 \u2014 La capa digital<\/h3>\n<ul>\n<li>\u2610 <strong>Direcci\u00f3n del smart contract<\/strong> y su c\u00f3digo verificado p\u00fablicamente.<\/li>\n<li>\u2610 <strong>Acta notarial<\/strong> del c\u00f3digo vigente y del contrato jur\u00eddico al que corresponde (si el emisor no la tiene, p\u00eddala usted antes de entrar).<\/li>\n<li>\u2610 <strong>Coincidencia<\/strong> entre tokens emitidos y posiciones del contrato: misma cantidad, mismas reglas.<\/li>\n<li>\u2610 <strong>R\u00e9gimen de actualizaciones y pausas:<\/strong> qui\u00e9n puede cambiar el c\u00f3digo y con qu\u00e9 controles.<\/li>\n<li>\u2610 <strong>Auditor\u00eda t\u00e9cnica<\/strong> independiente del smart contract.<\/li>\n<li>\u2610 <strong>Custodia:<\/strong> \u00bflos tokens est\u00e1n en su wallet o en la plataforma? Si es en la plataforma, usted depende de ella.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Capa 4 \u2014 Regulaci\u00f3n y personas<\/h3>\n<ul>\n<li>\u2610 <strong>Registro PSAV<\/strong> de la plataforma ante la CNV, si presta servicios con activos virtuales.<\/li>\n<li>\u2610 <strong>Encuadre de la oferta:<\/strong> si es oferta p\u00fablica de valores negociables, autorizaci\u00f3n de la CNV; si es privada, c\u00f3mo se justifica.<\/li>\n<li>\u2610 <strong>Identidad de los responsables:<\/strong> emisor, fiduciario, desarrollador, con CUIT, domicilio y antecedentes. Un proyecto donde nadie tiene nombre es un proyecto donde nadie responde.<\/li>\n<li>\u2610 <strong>Prevenci\u00f3n de lavado:<\/strong> le pidieron identificaci\u00f3n seria a usted \u2014 si no, tampoco se la pidieron a los dem\u00e1s.<\/li>\n<li>\u2610 <strong>Ley aplicable y jurisdicci\u00f3n<\/strong> en caso de conflicto.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Las se\u00f1ales de alarma<\/h2>\n<ul>\n<li>Rentabilidad garantizada en d\u00f3lares con liquidez inmediata: los dos adjetivos juntos no existen en inmuebles.<\/li>\n<li>El inmueble &#8220;va a pasar&#8221; al fideicomiso despu\u00e9s de la emisi\u00f3n.<\/li>\n<li>No le muestran el contrato de fideicomiso completo, &#8220;por confidencialidad&#8221;.<\/li>\n<li>El whitepaper reemplaza a los documentos legales.<\/li>\n<li>Presi\u00f3n de tiempo: &#8220;la preventa cierra esta semana&#8221;.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Lo que hacemos en la escriban\u00eda con su proyecto<\/h2>\n<p>Pedimos los informes de dominio, leemos el contrato de fideicomiso y la escritura de aporte, verificamos inscripciones, constatamos por acta el smart contract y los documentos, y le devolvemos un informe: qu\u00e9 est\u00e1 en regla, qu\u00e9 falta y qu\u00e9 preguntar. No le decimos si invertir \u2014 le decimos si lo que le venden existe.<\/p>\n<div class=\"gold-box\">\n<p><strong>\u00bfLe ofrecieron tokens de un activo real?<\/strong> M\u00e1ndenos la documentaci\u00f3n por <a href=\"https:\/\/wa.me\/5491160205089?text=Hola%2C%20quiero%20revisar%20un%20proyecto%20tokenizado%20antes%20de%20invertir.\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">WhatsApp<\/a> o desde la <a href=\"\/contacto.html\">p\u00e1gina de contacto<\/a> antes de firmar. Una tarde de revisi\u00f3n cuesta mucho menos que un token sin respaldo.<\/p>\n<\/div>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<div class=\"faq-item\">\n<p class=\"faq-q\">\u00bfCu\u00e1nto cuesta una due diligence as\u00ed?<\/p>\n<p class=\"faq-a\">Depende de la complejidad del proyecto (uno o varios inmuebles, jurisdicciones, documentos). Se presupuesta de antemano; para montos de inversi\u00f3n relevantes es una fracci\u00f3n m\u00ednima del capital en juego.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"faq-item\">\n<p class=\"faq-q\">El proyecto est\u00e1 en el exterior, \u00bfpueden revisarlo?<\/p>\n<p class=\"faq-a\">Revisamos la parte argentina (activos y veh\u00edculos locales) y coordinamos con profesionales del pa\u00eds del proyecto para lo dem\u00e1s. Un proyecto con inmueble argentino y plataforma extranjera es un caso t\u00edpico: la capa 1 y 2 est\u00e1n ac\u00e1.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"faq-item\">\n<p class=\"faq-q\">\u00bfY si ya invert\u00ed y reci\u00e9n ahora dudo?<\/p>\n<p class=\"faq-a\">La misma revisi\u00f3n sirve para saber d\u00f3nde est\u00e1 parado y qu\u00e9 derechos tiene \u2014 y, si hay problemas, para congelar evidencia con actas antes de reclamar. Cuanto antes, mejor.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"warning\">\n<p><strong>Importante:<\/strong> art\u00edculo informativo y general. La escriban\u00eda verifica documentos y hechos; no eval\u00faa la conveniencia de inversiones ni garantiza resultados. La decisi\u00f3n de invertir es suya, con la informaci\u00f3n completa.<\/p>\n<\/div>\n<p>Un token respaldado por documentos que un escribano puede leer es una inversi\u00f3n. El resto es confianza. <a href=\"https:\/\/wa.me\/5491160205089?text=Hola%2C%20quiero%20revisar%20un%20proyecto%20tokenizado%20antes%20de%20invertir.\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Consultenos<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Activo, veh\u00edculo, capa digital y regulaci\u00f3n: las cuatro capas de documentos que separan un proyecto tokenizado real de una presentaci\u00f3n bonita. 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