{"id":29,"date":"2026-08-14T20:28:38","date_gmt":"2026-08-14T23:28:38","guid":{"rendered":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/?p=29"},"modified":"2026-08-14T20:28:38","modified_gmt":"2026-08-14T23:28:38","slug":"comprar-con-credito-hipotecario-uva","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/comprar-con-credito-hipotecario-uva\/","title":{"rendered":"Comprar con cr\u00e9dito hipotecario UVA: pasos, costos y rol del escribano"},"content":{"rendered":"\n<p>Despu\u00e9s de a\u00f1os en los que comprar una vivienda era sin\u00f3nimo de pagar al contado, el cr\u00e9dito hipotecario volvi\u00f3 a la escena: la mayor\u00eda de los bancos relanz\u00f3 sus l\u00edneas UVA y <a href=\"\/blog\/escrituras-en-caba-como-viene-2026-contra-2025-mes-a-mes\/\">cada mes se firman en CABA miles de escrituras con hipoteca<\/a>. Para quien compra, es una gran noticia. Tambi\u00e9n es un tr\u00e1mite distinto al de una compraventa com\u00fan: aparece un tercer actor \u2014el banco\u2014 con sus propios requisitos, sus tiempos y sus costos, y la operaci\u00f3n se resuelve en <strong>dos escrituras que se firman en el mismo acto<\/strong>: la compraventa y la hipoteca.<\/p>\n\n<p>En esta nota explicamos c\u00f3mo es el proceso completo, qu\u00e9 documentaci\u00f3n se necesita, qu\u00e9 gastos se agregan respecto de una compra sin cr\u00e9dito y qu\u00e9 hace exactamente el escribano en el medio. Si est\u00e1 por embarcarse en una compra con cr\u00e9dito, le conviene llegar a la consulta previa con este mapa en la cabeza.<\/p>\n\n<h2>Primero, lo b\u00e1sico: qu\u00e9 es un cr\u00e9dito UVA<\/h2>\n\n<p>Los cr\u00e9ditos hipotecarios actuales se otorgan en <strong>UVA (Unidades de Valor Adquisitivo)<\/strong>, una unidad de cuenta que ajusta diariamente por inflaci\u00f3n (coeficiente CER). En la pr\u00e1ctica: el banco presta una cantidad de UVA, la cuota se paga en pesos al valor de la UVA del d\u00eda, y el capital adeudado acompa\u00f1a la inflaci\u00f3n. La garant\u00eda del pr\u00e9stamo es una <strong>hipoteca en primer grado<\/strong> sobre el inmueble que se compra, y esa hipoteca se constituye por escritura p\u00fablica, en el mismo acto en que se firma la compraventa.<\/p>\n\n<p>Un punto de coyuntura que genera muchas consultas: los cr\u00e9ditos se aprueban y desembolsan <strong>en pesos<\/strong>, pero los precios de los inmuebles se pactan <strong>en d\u00f3lares<\/strong>. Entre la aprobaci\u00f3n del cr\u00e9dito y el d\u00eda de la firma el tipo de cambio puede moverse, y eso modifica cu\u00e1ntos d\u00f3lares se obtienen con el mismo pr\u00e9stamo. Es un riesgo a tener presente al calcular cu\u00e1nto pedir y al negociar los plazos de la operaci\u00f3n.<\/p>\n\n<h2>Qui\u00e9n elige al escribano cuando hay banco<\/h2>\n\n<p>En una compraventa al contado, el escribano lo elige el comprador. Cuando hay cr\u00e9dito, la regla cambia parcialmente:<\/p>\n\n<ul>\n  <li>Para la <strong>escritura de hipoteca<\/strong>, el banco exige que intervenga un escribano de su confianza: seg\u00fan la entidad, lo designa directamente o permite elegir dentro de su n\u00f3mina de escriban\u00edas autorizadas.<\/li>\n  <li>Como la compraventa y la hipoteca se firman en el mismo acto y sobre el mismo inmueble, en la pr\u00e1ctica un mismo escribano autoriza ambas escrituras.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>\u00bfSignifica esto que el comprador queda sin escribano propio? No necesariamente. Algunos bancos aceptan escribanos externos que cumplan sus requisitos, y aun cuando el banco imponga el suyo, nada impide que el comprador cuente con un <strong>asesoramiento notarial independiente<\/strong> que revise el boleto, el t\u00edtulo y las condiciones del cr\u00e9dito antes de firmar. El escribano designado por el banco es imparcial y responde por la legalidad del acto, pero su designaci\u00f3n vino del banco; tener quien mire la operaci\u00f3n desde el lado del comprador nunca est\u00e1 de m\u00e1s.<\/p>\n\n<h2>El proceso, paso a paso<\/h2>\n\n<ol class=\"steps\">\n  <li><strong>Pre-calificaci\u00f3n del cr\u00e9dito.<\/strong> El banco eval\u00faa ingresos, situaci\u00f3n crediticia y relaci\u00f3n cuota-ingreso, y pre-aprueba un monto. Esta aprobaci\u00f3n tiene plazo de vigencia: conviene salir a buscar el inmueble con la pre-aprobaci\u00f3n ya obtenida.<\/li>\n  <li><strong>B\u00fasqueda del inmueble y reserva.<\/strong> El inmueble debe ser \u00abapto cr\u00e9dito\u00bb: t\u00edtulo perfecto, sin deudas ni ocupantes, y un vendedor dispuesto a los tiempos bancarios (la operaci\u00f3n completa suele demorar m\u00e1s que una compra al contado).<\/li>\n  <li><strong><a href=\"\/boleto-compraventa-inmuebles-escritura.html\">Boleto de compraventa<\/a> condicionado.<\/strong> Si se firma boleto, es fundamental incluir una cl\u00e1usula que condicione la operaci\u00f3n a la aprobaci\u00f3n definitiva del cr\u00e9dito, para no perder la se\u00f1a si el banco finalmente no presta. Es una de las cl\u00e1usulas que m\u00e1s cuidado merece en todo el proceso.<\/li>\n  <li><strong>Tasaci\u00f3n bancaria.<\/strong> El banco tasa el inmueble con un tasador propio. El monto a prestar se calcula sobre el menor valor entre la tasaci\u00f3n y el precio de compra.<\/li>\n  <li><strong>Estudio de t\u00edtulos y certificados.<\/strong> El escribano estudia los antecedentes del t\u00edtulo (habitualmente veinte a\u00f1os hacia atr\u00e1s), y pide los certificados de dominio e inhibiciones al Registro de la Propiedad Inmueble, m\u00e1s los certificados administrativos y de deudas. El banco no desembolsa contra un t\u00edtulo observable: cualquier problema (una sucesi\u00f3n sin terminar, un embargo, deudas) debe resolverse antes.<\/li>\n  <li><strong>Aprobaci\u00f3n definitiva y firma.<\/strong> Con el legajo completo, el banco aprueba y se coordina la firma. En un mismo acto se firman la escritura de compraventa y la escritura de hipoteca a favor del banco, y el banco desembolsa el pr\u00e9stamo, que se aplica directamente al pago del precio al vendedor.<\/li>\n  <li><strong>Inscripci\u00f3n.<\/strong> El escribano inscribe ambas escrituras en el Registro de la Propiedad Inmueble: la compraventa a nombre del comprador y la hipoteca en primer grado a favor del banco.<\/li>\n<\/ol>\n\n<p><strong>Un detalle pr\u00e1ctico para el vendedor:<\/strong> el desembolso del cr\u00e9dito se acredita en pesos, por v\u00eda bancaria, el d\u00eda de la firma o en las horas siguientes seg\u00fan el banco. Si el precio se pact\u00f3 en d\u00f3lares, hay que acordar de antemano c\u00f3mo se convierte y qui\u00e9n asume el costo de esa conversi\u00f3n. Es un punto que debe quedar escrito, no librado al d\u00eda de la escritura.<\/p>\n\n<h2>La documentaci\u00f3n que le van a pedir<\/h2>\n\n<p><strong>Al comprador:<\/strong><\/p>\n\n<ul>\n  <li>DNI y constancia de CUIL\/CUIT; datos del estado civil.<\/li>\n  <li>Acreditaci\u00f3n de ingresos (recibos de sueldo, certificaci\u00f3n de ingresos si es aut\u00f3nomo o monotributista).<\/li>\n  <li>Si es casado y el inmueble ser\u00e1 vivienda familiar, o si compra con fondos gananciales, puede requerirse el asentimiento del c\u00f3nyuge para la hipoteca.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p><strong>Al vendedor:<\/strong><\/p>\n\n<ul>\n  <li>T\u00edtulo de propiedad del inmueble.<\/li>\n  <li>Reglamento de propiedad horizontal, si es un departamento.<\/li>\n  <li>Comprobantes de ABL, expensas y servicios al d\u00eda.<\/li>\n  <li>Su propia documentaci\u00f3n personal y, si corresponde, asentimiento conyugal para la venta.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p><strong>Del inmueble:<\/strong> certificados de dominio e inhibiciones, certificado de deudas, y todo lo que surja del estudio de t\u00edtulos. Si el t\u00edtulo tiene alguna observaci\u00f3n, el momento de saberlo es ahora y no en la semana de la firma.<\/p>\n\n<h2>Qu\u00e9 costos se agregan respecto de una compra sin cr\u00e9dito<\/h2>\n\n<p>Los gastos de una compraventa com\u00fan est\u00e1n detallados en nuestra p\u00e1gina de <a href=\"\/gastos-escritura-compraventa.html\">gastos de escritura<\/a>. Cuando hay cr\u00e9dito, a esos rubros se suman los propios de la hipoteca:<\/p>\n\n<div class=\"table-wrap\">\n  <table>\n    <thead>\n      <tr>\n        <th scope=\"col\">Rubro adicional<\/th>\n        <th scope=\"col\">A cargo de<\/th>\n        <th scope=\"col\">Comentario<\/th>\n      <\/tr>\n    <\/thead>\n    <tbody>\n      <tr><td>Gastos y honorarios de la escritura de hipoteca<\/td><td>Comprador<\/td><td>Se firma una segunda escritura; sus costos corren por cuenta de quien toma el cr\u00e9dito<\/td><\/tr>\n      <tr><td>Tasaci\u00f3n bancaria<\/td><td>Comprador<\/td><td>Arancel que cobra el banco al iniciar el tr\u00e1mite<\/td><\/tr>\n      <tr><td>Seguros de vida e incendio<\/td><td>Comprador<\/td><td>Los exige el banco durante toda la vida del cr\u00e9dito; se pagan con la cuota<\/td><\/tr>\n      <tr><td>Comisiones bancarias de otorgamiento<\/td><td>Comprador<\/td><td>Seg\u00fan la entidad; verificar en la oferta del cr\u00e9dito<\/td><\/tr>\n      <tr><td>Primera copia de la escritura hipotecaria para el banco<\/td><td>Comprador<\/td><td>El banco conserva el t\u00edtulo de su garant\u00eda<\/td><\/tr>\n    <\/tbody>\n  <\/table>\n<\/div>\n\n<p><strong>Dos alivios importantes en CABA<\/strong> para quien compra su vivienda:<\/p>\n\n<ul>\n  <li>La escritura de compraventa de <strong>vivienda \u00fanica, familiar y de ocupaci\u00f3n permanente<\/strong> goza de una exenci\u00f3n (total o parcial, seg\u00fan el precio) del impuesto de sellos, hasta un monto tope que se actualiza peri\u00f3dicamente.<\/li>\n  <li>Los cr\u00e9ditos hipotecarios para vivienda \u00fanica tambi\u00e9n cuentan con <strong>exenci\u00f3n de sellos sobre la escritura de hipoteca<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n<div class=\"highlight\">\n  El escribano hace el <strong>c\u00e1lculo exacto de la operaci\u00f3n completa antes de la firma<\/strong>, con el detalle de cada rubro y qui\u00e9n lo paga. P\u00eddalo: es parte del servicio, y evita sorpresas el d\u00eda de la escritura.\n<\/div>\n\n<h2>Qu\u00e9 hace el escribano en una compra con hipoteca<\/h2>\n\n<p>El rol del escribano en estas operaciones es m\u00e1s amplio que en una compraventa simple:<\/p>\n\n<ul>\n  <li><strong>Estudia el t\u00edtulo<\/strong> y verifica que el inmueble sea apto para garant\u00eda hipotecaria: sin embargos, inhibiciones, deudas ni defectos que el banco pueda observar.<\/li>\n  <li><strong>Coordina a las tres partes<\/strong> \u2014comprador, vendedor y banco\u2014 para llegar a la firma con el legajo completo y los certificados vigentes.<\/li>\n  <li><strong>Redacta y autoriza las dos escrituras<\/strong> (compraventa e hipoteca), verifica la identidad y capacidad de los firmantes, y controla que el desembolso y el pago del precio queden correctamente instrumentados.<\/li>\n  <li><strong>Retiene e ingresa los impuestos<\/strong> que gravan la operaci\u00f3n y liquida los rubros de la escritura.<\/li>\n  <li><strong>Inscribe ambas escrituras<\/strong> en el Registro de la Propiedad Inmueble y entrega el t\u00edtulo al comprador y la primera copia de la hipoteca al banco.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>A\u00f1os despu\u00e9s, cuando el cr\u00e9dito se cancela, interviene de nuevo: el banco otorga la <strong>cancelaci\u00f3n de hipoteca<\/strong>, que tambi\u00e9n se instrumenta por escritura y se inscribe para liberar el inmueble. Puede ver el marco completo del servicio en nuestra p\u00e1gina de <a href=\"\/hipotecas.html\">hipotecas<\/a>.<\/p>\n\n<p><strong>Un consejo final<\/strong> para quien compra su primera vivienda con cr\u00e9dito: una vez escriturado, eval\u00fae afectar el inmueble al <a href=\"\/bien-de-familia.html\">r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de la vivienda<\/a>. La hipoteca del banco no se ve afectada, y el inmueble queda protegido frente a deudas futuras de otras causas.<\/p>\n\n<h2>Preguntas r\u00e1pidas<\/h2>\n\n<h3>\u00bfQui\u00e9n elige al escribano cuando compro con cr\u00e9dito hipotecario?<\/h3>\n<p>Para la escritura de hipoteca, el banco designa un escribano de su confianza o permite elegir dentro de su n\u00f3mina; como la compraventa se firma en el mismo acto, en la pr\u00e1ctica el mismo escribano autoriza ambas escrituras. El comprador puede igualmente contar con asesoramiento notarial independiente que revise el boleto, el t\u00edtulo y las condiciones antes de firmar.<\/p>\n\n<h3>\u00bfQu\u00e9 costos extra tiene comprar con hipoteca respecto de comprar al contado?<\/h3>\n<p>A los gastos habituales de la compraventa se suman los de la escritura de hipoteca, la tasaci\u00f3n bancaria, los seguros de vida e incendio que exige el banco y las comisiones de otorgamiento. En CABA, la compra de vivienda \u00fanica y su cr\u00e9dito hipotecario cuentan con exenciones en el impuesto de sellos, lo que alivia la cuenta.<\/p>\n\n<h3>\u00bfQu\u00e9 pasa si firmo el boleto y el banco despu\u00e9s no aprueba el cr\u00e9dito?<\/h3>\n<p>Depende de lo que diga el boleto. Por eso es fundamental incluir una cl\u00e1usula que condicione la operaci\u00f3n a la aprobaci\u00f3n definitiva del cr\u00e9dito: si el banco no presta, la operaci\u00f3n queda sin efecto y se recupera la se\u00f1a. Sin esa cl\u00e1usula, el comprador que no llega a la escritura puede perder lo entregado.<\/p>\n\n<h3>\u00bfEl vendedor cobra en d\u00f3lares o en pesos?<\/h3>\n<p>El banco desembolsa el cr\u00e9dito en pesos, por v\u00eda bancaria, el d\u00eda de la firma. Si el precio se pact\u00f3 en d\u00f3lares, las partes deben acordar de antemano c\u00f3mo se convierte el desembolso y qui\u00e9n asume el costo de la conversi\u00f3n, y dejarlo escrito en el boleto o en la escritura.<\/p>\n\n<h3>\u00bfPuedo comprar con cr\u00e9dito un inmueble que est\u00e1 en sucesi\u00f3n o cuyo t\u00edtulo viene de una donaci\u00f3n?<\/h3>\n<p>Un inmueble con sucesi\u00f3n sin terminar no est\u00e1 en condiciones de venderse con cr\u00e9dito: el banco exige t\u00edtulo perfecto e inscripto. Los t\u00edtulos provenientes de donaci\u00f3n a herederos forzosos, en cambio, dejaron de ser un obst\u00e1culo desde la reforma de la ley 27.587: hoy son t\u00edtulos perfectos y los bancos los aceptan como garant\u00eda.<\/p>\n\n<div class=\"highlight\">\n  <strong>\u00bfEst\u00e1 por comprar con cr\u00e9dito hipotecario y quiere entender los n\u00fameros y los pasos de su operaci\u00f3n antes de firmar?<\/strong> En la escriban\u00eda estudiamos el t\u00edtulo, revisamos el boleto y le armamos el c\u00e1lculo completo de gastos de la compraventa y la hipoteca. Puede consultarnos al <a href=\"tel:+541145761539\">4576-1539<\/a> o por correo a <a href=\"mailto:escribanovildosola@gmail.com\">escribanovildosola@gmail.com<\/a>. Tambi\u00e9n puede ver m\u00e1s respuestas en nuestras <a href=\"\/preguntas-frecuentes-escribania.html\">preguntas frecuentes<\/a>.\n<\/div>\n\n<div class=\"warning\">\n  Este art\u00edculo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento sobre una operaci\u00f3n en particular. Las condiciones de los cr\u00e9ditos var\u00edan seg\u00fan cada banco. Para analizar su caso concreto, <a href=\"\/contacto.html\">cont\u00e1ctenos<\/a> o ll\u00e1menos al <a href=\"tel:+541145761539\">4576-1539<\/a>.\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El cr\u00e9dito hipotecario volvi\u00f3: cada mes se firman miles de escrituras con hipoteca en CABA. 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