{"id":23,"date":"2026-08-14T11:19:57","date_gmt":"2026-08-14T14:19:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/?p=23"},"modified":"2026-08-14T11:19:57","modified_gmt":"2026-08-14T14:19:57","slug":"reglamento-copropiedad-edificios-nuevos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/reglamento-copropiedad-edificios-nuevos\/","title":{"rendered":"Reglamento de copropiedad en edificios nuevos: el paso que convierte la obra en departamentos"},"content":{"rendered":"\n\n<p>La obra termin\u00f3, el edificio est\u00e1 en pie y las unidades tienen compradores esperando. Pero jur\u00eddicamente todav\u00eda no existen los departamentos: <strong>hasta que no se otorga e inscribe el reglamento de propiedad horizontal, el edificio es un \u00fanico inmueble<\/strong>, y no se puede escriturar ninguna unidad. Ese reglamento \u2014 que muchos siguen llamando por su nombre hist\u00f3rico, <em>reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n<\/em> \u2014 es el acto que convierte una obra en departamentos, cocheras y locales con due\u00f1o propio. En esta nota explicamos qu\u00e9 es, qu\u00e9 contiene, c\u00f3mo se otorga en un edificio nuevo y por qu\u00e9 tambi\u00e9n le importa \u2014 y mucho \u2014 al que compra.<\/p>\n\n<h2>Qu\u00e9 es el reglamento de propiedad horizontal<\/h2>\n\n<p>Es el <strong>documento constitutivo del consorcio<\/strong>: el acto por el cual el titular del inmueble somete el edificio al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, lo subdivide en <strong>unidades funcionales<\/strong> (departamentos, cocheras, locales) y <strong>unidades complementarias<\/strong> (bauleras, por ejemplo), define qu\u00e9 partes son privativas y cu\u00e1les comunes, y fija las reglas de convivencia y administraci\u00f3n. Se otorga <strong>por escritura p\u00fablica ante escribano<\/strong>, sobre la base del plano de subdivisi\u00f3n aprobado, y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.<\/p>\n\n<p>Sobre el nombre: la vieja Ley 13.512 hablaba de \u00abreglamento de copropiedad y administraci\u00f3n\u00bb; el C\u00f3digo Civil y Comercial, que regula el r\u00e9gimen desde 2015 (arts. 2037 a 2072), lo denomina \u00abreglamento de propiedad horizontal\u00bb. Es el mismo instrumento: el que crea el consorcio y las unidades.<\/p>\n\n<h2>Qu\u00e9 contiene \u2014 y a qui\u00e9n afecta cada cl\u00e1usula<\/h2>\n\n<ul>\n  <li><strong>Descripci\u00f3n de las unidades funcionales y complementarias<\/strong>, conforme al plano: es lo que despu\u00e9s se escritura, unidad por unidad.<\/li>\n  <li><strong>Determinaci\u00f3n de partes privativas y comunes:<\/strong> qu\u00e9 es de cada due\u00f1o y qu\u00e9 es de todos (terraza, cochera de cortes\u00eda, amenities, sum).<\/li>\n  <li><strong>Porcentuales de cada unidad<\/strong> sobre las partes comunes: definen, entre otras cosas, <strong>cu\u00e1nto paga cada uno de expensas<\/strong> y el peso del voto en las asambleas.<\/li>\n  <li><strong>Destino del edificio y uso permitido de cada unidad:<\/strong> vivienda, uso profesional, comercial; y las restricciones que regir\u00e1n la convivencia.<\/li>\n  <li><strong>Reglas de administraci\u00f3n:<\/strong> designaci\u00f3n del administrador, convocatoria y mayor\u00edas de las asambleas.<\/li>\n<\/ul>\n\n<div class=\"highlight\">\n  <strong>Para el desarrollador,<\/strong> el reglamento es el paso que habilita a escriturar y cobrar. <strong>Para el comprador,<\/strong> es el contrato de convivencia que va a regir su propiedad por d\u00e9cadas \u2014 y al que adhiere autom\u00e1ticamente al escriturar. Las dos partes tienen motivos de peso para que est\u00e9 bien hecho.\n<\/div>\n\n<h2>El proceso en un edificio nuevo, paso a paso<\/h2>\n\n<ol class=\"steps\">\n  <li><strong>Final de obra y plano de subdivisi\u00f3n.<\/strong> Con la obra terminada, se tramita y aprueba el plano de mensura y subdivisi\u00f3n en propiedad horizontal, que individualiza cada unidad con su superficie y porcentual.<\/li>\n  <li><strong>Redacci\u00f3n del reglamento.<\/strong> El escribano lo redacta junto con el titular del inmueble, volcando el plano y definiendo usos, restricciones y reglas de administraci\u00f3n.<\/li>\n  <li><strong>Escritura p\u00fablica.<\/strong> El titular del edificio otorga el reglamento ante el escribano.<\/li>\n  <li><strong>Inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/strong> Con la inscripci\u00f3n, <strong>nacen jur\u00eddicamente las unidades funcionales<\/strong>: cada una pasa a tener su propia matr\u00edcula.<\/li>\n  <li><strong>Escrituras de venta o adjudicaci\u00f3n.<\/strong> Reci\u00e9n ahora puede escriturarse cada unidad a su comprador o, en un fideicomiso, adjudicarse a cada beneficiario.<\/li>\n  <li><strong>Arranca el consorcio.<\/strong> Se designa administrador y comienzan a regir las expensas y asambleas seg\u00fan lo previsto en el propio reglamento.<\/li>\n<\/ol>\n\n<p>Si el edificio se desarroll\u00f3 bajo un fideicomiso de construcci\u00f3n \u2014 el esquema m\u00e1s habitual en CABA \u2014, el reglamento lo otorga el <strong>fiduciario<\/strong> como titular del inmueble, y es el paso previo a las escrituras de adjudicaci\u00f3n de los beneficiarios. Explicamos ese circuito completo en nuestra nota sobre <a href=\"\/blog\/fideicomiso-de-construccion-como-funciona\/\">fideicomisos aplicados a la construcci\u00f3n<\/a>.<\/p>\n\n<h2>\u00bfY si se vendi\u00f3 \u00aben pozo\u00bb, antes del reglamento?<\/h2>\n\n<p>Para las ventas de unidades <strong>en construcci\u00f3n o a construir<\/strong>, el C\u00f3digo prev\u00e9 el r\u00e9gimen de <strong>prehorizontalidad<\/strong> (art. 2071): el desarrollador debe contratar un seguro a favor de los compradores que garantice la restituci\u00f3n de lo pagado en caso de frustraci\u00f3n de la operaci\u00f3n. Es una protecci\u00f3n pensada justamente para el per\u00edodo en el que la unidad todav\u00eda no existe jur\u00eddicamente. Puede leer m\u00e1s en nuestra p\u00e1gina de <a href=\"\/an\/propiedad-horizontal.html\">propiedad horizontal y prehorizontalidad<\/a>.<\/p>\n\n<h2>Para el comprador: l\u00e9alo antes de escriturar<\/h2>\n\n<p>Al firmar la escritura de su unidad usted adhiere al reglamento tal como est\u00e1. Conviene revisarlo antes, con foco en:<\/p>\n\n<ol class=\"steps\">\n  <li><strong>El porcentual de su unidad:<\/strong> determina sus expensas y su voto. Comp\u00e1relo con la superficie que compra.<\/li>\n  <li><strong>El destino y las restricciones de uso:<\/strong> \u00bfse permite uso profesional u oficina? \u00bfAlquiler temporario? \u00bfMascotas? Lo que el reglamento proh\u00edbe, prohibido queda \u2014 modificarlo despu\u00e9s exige mayor\u00edas muy altas.<\/li>\n  <li><strong>Qu\u00e9 es com\u00fan y qu\u00e9 es privativo:<\/strong> terrazas, patios, cocheras y bauleras son fuente cl\u00e1sica de conflictos cuando su condici\u00f3n no est\u00e1 clara.<\/li>\n  <li><strong>Los amenities y su costo:<\/strong> pileta, gimnasio o sum se pagan por expensas seg\u00fan los porcentuales, se usen o no.<\/li>\n  <li><strong>Las reglas de administraci\u00f3n:<\/strong> qui\u00e9n es el primer administrador y c\u00f3mo se convoca a asamblea.<\/li>\n<\/ol>\n\n<p>\u00bfSe puede modificar un reglamento? S\u00ed, pero en general exige una <strong>mayor\u00eda de dos tercios de la totalidad de los propietarios<\/strong> \u2014 un umbral dif\u00edcil de alcanzar en la pr\u00e1ctica. Por eso lo barato es redactarlo bien \u2014 y leerlo bien \u2014 de entrada.<\/p>\n\n<h2>El rol del escribano<\/h2>\n\n<ul>\n  <li><strong>Para el desarrollador o fiduciario:<\/strong> redacta el reglamento sobre el plano aprobado, otorga la escritura, gestiona la inscripci\u00f3n registral y deja el edificio listo para escriturar las ventas o adjudicaciones. Un reglamento bien redactado evita a\u00f1os de conflictos de consorcio.<\/li>\n  <li><strong>Para el comprador:<\/strong> revisa el reglamento antes de la escritura y le explica en concreto qu\u00e9 est\u00e1 aceptando \u2014 porcentuales, restricciones y obligaciones. Recuerde que la elecci\u00f3n del escribano corresponde por ley al comprador.<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2>Preguntas r\u00e1pidas<\/h2>\n\n<h3>\u00bf\u00abReglamento de copropiedad\u00bb y \u00abreglamento de propiedad horizontal\u00bb son lo mismo?<\/h3>\n<p>S\u00ed. \u00abReglamento de copropiedad y administraci\u00f3n\u00bb es el nombre que usaba la Ley 13.512; desde 2015 el C\u00f3digo Civil y Comercial lo llama \u00abreglamento de propiedad horizontal\u00bb. En escrituras y consorcios conviven ambos nombres para el mismo instrumento.<\/p>\n\n<h3>\u00bfPuedo escriturar mi unidad si el reglamento no est\u00e1 inscripto?<\/h3>\n<p>No. Hasta la inscripci\u00f3n del reglamento las unidades no existen como inmuebles independientes, de modo que no hay qu\u00e9 escriturar. Es el motivo m\u00e1s com\u00fan de demora entre el final de obra y las escrituras en un edificio nuevo.<\/p>\n\n<h3>\u00bfQui\u00e9n otorga y qui\u00e9n paga el reglamento en un edificio nuevo?<\/h3>\n<p>Lo otorga el titular del inmueble \u2014 el desarrollador o, si hubo fideicomiso, el fiduciario. Su costo forma parte de los gastos del proyecto; c\u00f3mo se traslada a los compradores depende de lo pactado en cada operaci\u00f3n, igual que los <a href=\"\/gastos-escritura-compraventa.html\">gastos de la escritura<\/a> de cada unidad.<\/p>\n\n<h2>Marco legal<\/h2>\n\n<p>El r\u00e9gimen de propiedad horizontal est\u00e1 regulado por los <strong>art\u00edculos 2037 a 2072 del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/strong>: all\u00ed se definen las unidades funcionales, las partes comunes, el contenido del reglamento, su modificaci\u00f3n y el r\u00e9gimen de prehorizontalidad para las ventas de unidades en construcci\u00f3n. El reglamento se otorga por <strong>escritura p\u00fablica<\/strong> y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble conforme a la <strong>Ley 17.801<\/strong>; la intervenci\u00f3n del escribano se rige por la <strong>Ley 404<\/strong> de CABA.<\/p>\n\n<div class=\"highlight\">\n  <strong>\u00bfTiene un edificio por terminar, o est\u00e1 por escriturar una unidad a estrenar?<\/strong> En la escriban\u00eda redactamos y otorgamos reglamentos de propiedad horizontal, y asesoramos a compradores antes de la escritura. <a href=\"\/contacto.html\">Cont\u00e1ctenos<\/a> o ll\u00e1menos al <a href=\"tel:+541145761539\">4576-1539<\/a>.\n<\/div>\n\n<div class=\"warning\">\n  Este art\u00edculo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento sobre una operaci\u00f3n o proyecto en particular. Para analizar su caso concreto, <a href=\"\/contacto.html\">cont\u00e1ctenos<\/a> o ll\u00e1menos al <a href=\"tel:+541145761539\">4576-1539<\/a>.\n<\/div>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Sin reglamento de propiedad horizontal inscripto, un edificio nuevo es un solo inmueble y ninguna unidad puede escriturarse. Qu\u00e9 es, qu\u00e9 contiene, c\u00f3mo se otorga paso a paso y qu\u00e9 debe revisar el comprador antes de escriturar.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[23,24,5,22,25],"class_list":["post-23","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-servicios-notariales","tag-consorcio","tag-edificios-nuevos","tag-escrituras","tag-propiedad-horizontal","tag-reglamento-de-copropiedad"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=23"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":24,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23\/revisions\/24"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=23"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=23"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=23"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}