{"id":21,"date":"2026-08-13T13:54:06","date_gmt":"2026-08-13T16:54:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/?p=21"},"modified":"2026-08-13T13:54:06","modified_gmt":"2026-08-13T16:54:06","slug":"fideicomiso-de-construccion-como-funciona","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/fideicomiso-de-construccion-como-funciona\/","title":{"rendered":"Fideicomisos en la construcci\u00f3n: c\u00f3mo funciona la figura detr\u00e1s de los edificios \u00aben pozo\u00bb."},"content":{"rendered":"\n<p>Buena parte de los edificios que se construyen en Buenos Aires nace de la misma figura jur\u00eddica: el <strong>fideicomiso inmobiliario de construcci\u00f3n<\/strong>. Si alguna vez evalu\u00f3 comprar \u00aben pozo\u00bb, invertir en un desarrollo o desarrollar usted mismo, entender c\u00f3mo funciona esta estructura \u2014 y qu\u00e9 garantiza y qu\u00e9 no \u2014 es el paso previo a cualquier decisi\u00f3n. En esta nota lo explicamos aplicado espec\u00edficamente a la construcci\u00f3n, y repasamos el rol del escribano en cada etapa.<\/p>\n\n<h2>Primero, lo b\u00e1sico: qu\u00e9 es un fideicomiso<\/h2>\n\n<p>Un fideicomiso es un contrato por el cual una persona (el <strong>fiduciante<\/strong>) transmite bienes a otra (el <strong>fiduciario<\/strong>) para que los administre con un fin determinado, en beneficio de terceros (<strong>beneficiarios o fideicomisarios<\/strong>). Los bienes transmitidos forman un <strong>patrimonio separado<\/strong>: no se mezclan con el patrimonio personal del fiduciario ni con el de los dem\u00e1s participantes.<\/p>\n\n<p>Traducido a una obra en construcci\u00f3n, los roles se reparten as\u00ed:<\/p>\n\n<div class=\"table-wrap\">\n  <table>\n    <thead>\n      <tr>\n        <th scope=\"col\">Rol en el fideicomiso<\/th>\n        <th scope=\"col\">Qui\u00e9n suele ocuparlo en una obra<\/th>\n        <th scope=\"col\">Qu\u00e9 hace<\/th>\n      <\/tr>\n    <\/thead>\n    <tbody>\n      <tr><td>Fiduciante<\/td><td>El desarrollador y\/o el due\u00f1o del terreno<\/td><td>Organiza el proyecto y aporta el terreno o los primeros fondos<\/td><\/tr>\n      <tr><td>Fiduciario<\/td><td>Un tercero profesional (o una sociedad creada al efecto)<\/td><td>Es el titular del terreno y de la obra; administra los fondos y ejecuta el proyecto seg\u00fan el contrato<\/td><\/tr>\n      <tr><td>Beneficiarios \/ fideicomisarios<\/td><td>Los inversores y compradores que se suman al proyecto<\/td><td>Aportan fondos durante la obra y reciben las unidades (o el resultado econ\u00f3mico) al final<\/td><\/tr>\n    <\/tbody>\n  <\/table>\n<\/div>\n\n<h2>Por qu\u00e9 la construcci\u00f3n se organiza con fideicomisos<\/h2>\n\n<ul>\n  <li><strong>El patrimonio separado protege la obra.<\/strong> El terreno y los fondos aportados quedan aislados del riesgo personal de las partes: los problemas patrimoniales del desarrollador, del fiduciario o de un inversor no arrastran a la obra. Es la raz\u00f3n de fondo por la que la figura desplaz\u00f3 a otras estructuras.<\/li>\n  <li><strong>Reglas claras por contrato.<\/strong> Cu\u00e1nto aporta cada uno, cu\u00e1ndo, qu\u00e9 unidad le corresponde, qu\u00e9 pasa si alguien no paga, c\u00f3mo se liquida el remanente: todo queda escrito de antemano.<\/li>\n  <li><strong>Un titular neutral.<\/strong> El fiduciario administra para el conjunto, con las obligaciones y responsabilidades que le fija el C\u00f3digo Civil y Comercial, no para su inter\u00e9s propio.<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2>El ciclo completo de un fideicomiso de construcci\u00f3n<\/h2>\n\n<ol class=\"steps\">\n  <li><strong>Se constituye el fideicomiso.<\/strong> El contrato define las partes, el proyecto, el plan de aportes, el esquema de adjudicaci\u00f3n de unidades y las reglas de salida y liquidaci\u00f3n.<\/li>\n  <li><strong>El terreno se escritura al fiduciario.<\/strong> La transmisi\u00f3n del inmueble al fideicomiso requiere <strong>escritura p\u00fablica<\/strong> e inscripci\u00f3n del dominio fiduciario en el Registro de la Propiedad. Sin este paso, no hay obra jur\u00eddicamente protegida.<\/li>\n  <li><strong>Los inversores y compradores se adhieren.<\/strong> Firman su incorporaci\u00f3n al fideicomiso y comienzan a integrar los aportes comprometidos, que financian la obra a medida que avanza.<\/li>\n  <li><strong>Se construye.<\/strong> El fiduciario administra los fondos, contrata y rinde cuentas conforme al contrato.<\/li>\n  <li><strong>Terminada la obra, se dicta el reglamento de propiedad horizontal.<\/strong> El edificio se subdivide jur\u00eddicamente en unidades funcionales \u2014 otra escritura a cargo del escribano.<\/li>\n  <li><strong>Se adjudican las unidades.<\/strong> Cada beneficiario recibe su unidad mediante <strong>escritura traslativa de dominio<\/strong> a su nombre. Reci\u00e9n en ese momento se convierte en propietario.<\/li>\n  <li><strong>El fideicomiso se extingue<\/strong> y se liquida el remanente seg\u00fan el contrato.<\/li>\n<\/ol>\n\n<h2>El \u00abfideicomiso al costo\u00bb: qu\u00e9 significa realmente<\/h2>\n\n<p>En los desarrollos comercializados \u00abal costo\u00bb, el adherente no paga un precio cerrado: se compromete a aportar <strong>su proporci\u00f3n del costo real de la obra<\/strong>, que se va ajustando con el avance y la evoluci\u00f3n de los costos de la construcci\u00f3n. La contracara de un valor de entrada menor al de una unidad terminada es que <strong>el riesgo del costo lo asume el adherente<\/strong>: si la obra se encarece, las cuotas acompa\u00f1an. No es ni una ventaja ni una trampa: es un reparto de riesgos distinto, que hay que conocer antes de firmar.<\/p>\n\n<div class=\"highlight\">\n  <strong>El punto que m\u00e1s confusi\u00f3n genera:<\/strong> mientras la obra est\u00e1 en marcha, el que aporta a un fideicomiso <em>no es due\u00f1o de una unidad<\/em> \u2014 es beneficiario de un fideicomiso, con los derechos que le da el contrato. El dominio llega al final, con la escritura de adjudicaci\u00f3n. Por eso la letra del contrato de adhesi\u00f3n importa tanto: es lo \u00fanico que define qu\u00e9 tiene usted hasta ese d\u00eda.\n<\/div>\n\n<h2>Qu\u00e9 mirar antes de sumarse a un fideicomiso de construcci\u00f3n<\/h2>\n\n<ol class=\"steps\">\n  <li><strong>El terreno:<\/strong> \u00bfya est\u00e1 escriturado a nombre del fiduciario? \u00bfLibre de grav\u00e1menes? Es la base material de todo el proyecto.<\/li>\n  <li><strong>El fiduciario:<\/strong> \u00bfqui\u00e9n es, qu\u00e9 antecedentes tiene, qu\u00e9 obligaciones de rendici\u00f3n de cuentas le fija el contrato?<\/li>\n  <li><strong>Su posici\u00f3n exacta:<\/strong> \u00bfqu\u00e9 firma usted \u2014 una adhesi\u00f3n como beneficiario con unidad asignada, una cesi\u00f3n, una reserva? \u00bfQu\u00e9 unidad le corresponde y con qu\u00e9 criterio de ajuste de aportes?<\/li>\n  <li><strong>Los escenarios de conflicto:<\/strong> \u00bfqu\u00e9 prev\u00e9 el contrato si un adherente deja de aportar, si el costo sube m\u00e1s de lo previsto, si la obra se demora o si hay que liquidar anticipadamente?<\/li>\n  <li><strong>El final:<\/strong> \u00bfc\u00f3mo y cu\u00e1ndo se escritura su unidad, y qui\u00e9n asume los gastos de esa escritura?<\/li>\n<\/ol>\n\n<p>Ninguna de estas respuestas deber\u00eda depender de promesas verbales: todas est\u00e1n \u2014 o deber\u00edan estar \u2014 en el contrato de fideicomiso y en su documento de adhesi\u00f3n. <strong>Hacer revisar esos documentos antes de firmar es la inversi\u00f3n m\u00e1s barata de todo el proyecto.<\/strong><\/p>\n\n<h2>El rol del escribano, etapa por etapa<\/h2>\n\n<ul>\n  <li><strong>Al constituir:<\/strong> asesora sobre la estructura, redacta el contrato de fideicomiso con las cl\u00e1usulas necesarias para proteger a las partes, y <a href=\"\/certificaciones-escribano.html\">certifica firmas y otorga fecha cierta<\/a>.<\/li>\n  <li><strong>Con el terreno:<\/strong> estudia los t\u00edtulos, verifica grav\u00e1menes e inhibiciones, y otorga la <strong>escritura de transmisi\u00f3n al dominio fiduciario<\/strong> con su inscripci\u00f3n registral.<\/li>\n  <li><strong>Durante la obra:<\/strong> poderes, certificaciones y <a href=\"\/acta-constatacion-notarial.html\">actas de constataci\u00f3n<\/a> cuando hay que documentar estados de avance o hechos relevantes.<\/li>\n  <li><strong>Al final:<\/strong> otorga el <strong>reglamento de propiedad horizontal<\/strong> y las <strong>escrituras de adjudicaci\u00f3n<\/strong> de cada unidad a cada beneficiario.<\/li>\n  <li><strong>Para el que va a adherir:<\/strong> revisa el contrato y la documentaci\u00f3n del proyecto <em>antes<\/em> de la firma \u2014 un asesoramiento imparcial, distinto del que ofrece quien vende.<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2>Marco legal<\/h2>\n\n<p>El contrato de fideicomiso est\u00e1 regulado por los <strong>art\u00edculos 1666 a 1707 del C\u00f3digo Civil y Comercial<\/strong>, que definen las partes, el patrimonio separado, las obligaciones del fiduciario, el plazo m\u00e1ximo (<strong>30 a\u00f1os<\/strong>, salvo beneficiario incapaz) y la extinci\u00f3n. La transmisi\u00f3n de inmuebles al fideicomiso exige <strong>escritura p\u00fablica<\/strong> (art. 1017) e inscripci\u00f3n conforme a la <strong>Ley 17.801<\/strong>; la intervenci\u00f3n del escribano se rige por la <strong>Ley 404<\/strong> de CABA. El detalle completo \u2014 tipos de fideicomiso, contenido del contrato y preguntas frecuentes \u2014 est\u00e1 en nuestra p\u00e1gina de <a href=\"\/fideicomisos.html\"><strong>Fideicomisos<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n<h2>Preguntas r\u00e1pidas<\/h2>\n\n<h3>\u00bfEl fideicomiso garantiza que la obra se termina?<\/h3>\n<p>No. El fideicomiso a\u00edsla el patrimonio de la obra y ordena las reglas del proyecto, pero no elimina el riesgo comercial o constructivo: una obra puede demorarse o encarecerse igual. Lo que s\u00ed hace es evitar que problemas ajenos al proyecto se lleven puesto el terreno y los fondos, y darle a usted un contrato con reglas exigibles.<\/p>\n\n<h3>\u00bfPuedo vender mi posici\u00f3n antes de que termine la obra?<\/h3>\n<p>Depende de lo que prevea el contrato: en general es posible ceder la posici\u00f3n de beneficiario, con las formalidades y conformidades que el propio fideicomiso establezca. Es uno de los puntos a revisar antes de adherir.<\/p>\n\n<h3>\u00bfQui\u00e9n paga la escritura de mi unidad al final?<\/h3>\n<p>Lo define el contrato. Junto con la escritura de adjudicaci\u00f3n suelen corresponder gastos e impuestos similares a los de cualquier <a href=\"\/gastos-escritura-compraventa.html\">escritura de compraventa<\/a> \u2014 conviene tenerlos presupuestados desde el inicio.<\/p>\n\n<div class=\"highlight\">\n  <strong>\u00bfEst\u00e1 por adherir a un fideicomiso, o por estructurar uno para su desarrollo?<\/strong> En la escriban\u00eda asesoramos y documentamos fideicomisos de construcci\u00f3n en todas sus etapas: revisi\u00f3n de contratos antes de la firma, escritura del terreno, reglamento de propiedad horizontal y adjudicaciones. <a href=\"\/contacto.html\">Cont\u00e1ctenos<\/a> o ll\u00e1menos al <a href=\"tel:+541145761539\">4576-1539<\/a>.\n<\/div>\n\n<div class=\"warning\">\n  Este art\u00edculo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento sobre una operaci\u00f3n o proyecto en particular. Para analizar su caso concreto, <a href=\"\/contacto.html\">cont\u00e1ctenos<\/a> o ll\u00e1menos al <a href=\"tel:+541145761539\">4576-1539<\/a>.\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El fideicomiso es la figura detr\u00e1s de la mayor\u00eda de los desarrollos \u00aben pozo\u00bb: protege la obra en un patrimonio separado y ordena las reglas del proyecto. 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