{"id":19,"date":"2026-08-13T13:37:07","date_gmt":"2026-08-13T16:37:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/?p=19"},"modified":"2026-08-13T13:37:07","modified_gmt":"2026-08-13T16:37:07","slug":"tokenizacion-de-activos-rol-del-escribano","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/tokenizacion-de-activos-rol-del-escribano\/","title":{"rendered":"Tokenizaci\u00f3n de inmuebles y activos: qu\u00e9 es, qu\u00e9 promete y cu\u00e1l es el rol del escribano."},"content":{"rendered":"\n

\u00abInvert\u00ed en un departamento desde 100 d\u00f3lares\u00bb. La promesa de la tokenizaci\u00f3n de inmuebles<\/strong> ya circula en Argentina, y desde fines de 2024 tiene incluso un marco regulatorio propio en la Comisi\u00f3n Nacional de Valores. Como toda novedad que toca al patrimonio de las personas, conviene separar qu\u00e9 es real, qu\u00e9 es promesa y qu\u00e9 preguntas hay que hacerse antes de poner un peso. Y hay un punto que casi nunca se explica bien: detr\u00e1s de todo proyecto serio de tokenizaci\u00f3n hay una estructura jur\u00eddica tradicional<\/strong> \u2014 y en ella, el escribano cumple un rol central.<\/p>\n\n

\u00bfQu\u00e9 es tokenizar un activo?<\/h2>\n\n

Tokenizar es representar digitalmente derechos sobre un activo<\/strong> \u2014 un inmueble, una participaci\u00f3n en un negocio, un cr\u00e9dito \u2014 mediante \u00abtokens\u00bb registrados en una blockchain, una base de datos distribuida que deja constancia inalterable de qui\u00e9n tiene cada token y de cada transferencia.<\/p>\n\n

El atractivo es triple: fraccionamiento<\/strong> (un activo grande se divide en muchas porciones peque\u00f1as, accesibles a m\u00e1s inversores), agilidad<\/strong> (los tokens se transfieren en minutos, sin papeleo) y, en teor\u00eda, liquidez<\/strong> (un mercado secundario donde vender la porci\u00f3n cuando uno quiera).<\/p>\n\n

El punto central: el token no es el t\u00edtulo de propiedad<\/h2>\n\n

Ac\u00e1 est\u00e1 el coraz\u00f3n del asunto, y lo que todo inversor deber\u00eda entender antes que nada. En Argentina, el dominio de un inmueble se transmite de una sola manera: escritura p\u00fablica<\/strong> (art\u00edculo 1017 del C\u00f3digo Civil y Comercial) e inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad Inmueble<\/strong> (Ley 17.801). Ninguna anotaci\u00f3n en una blockchain reemplaza, hoy, ese circuito. Quien \u00abcompra un token\u00bb no se convierte en propietario registral de nada.<\/p>\n\n

\u00bfQu\u00e9 compra, entonces? Derechos sobre una estructura jur\u00eddica que existe fuera de la cadena<\/strong>. Seg\u00fan el proyecto, el token suele representar:<\/p>\n\n

\n \n \n \n \n
Estructura detr\u00e1s del token<\/th>\n Lo que usted tiene en realidad<\/th>\n <\/tr>\n <\/thead>\n
Fideicomiso (el fiduciario es due\u00f1o del inmueble)<\/td>Derechos de beneficiario: participar en las rentas o en el resultado de la venta<\/td><\/tr>\n
Sociedad (la sociedad es due\u00f1a del inmueble)<\/td>Una participaci\u00f3n societaria o un derecho vinculado a ella<\/td><\/tr>\n
Pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito<\/td>Un derecho a cobrar sumas de dinero, con o sin garant\u00eda<\/td><\/tr>\n <\/tbody>\n <\/table>\n<\/div>\n\n

La consecuencia pr\u00e1ctica es directa: el valor legal del token depende por completo de esa estructura<\/strong>. Si el fideicomiso est\u00e1 bien constituido, si el inmueble efectivamente fue transferido al fiduciario, si los contratos dicen lo que el folleto promete \u2014 el token vale. Si no, la blockchain solo registra, de manera muy prolija e inalterable, derechos que no existen.<\/p>\n\n

Qu\u00e9 dice la regulaci\u00f3n argentina<\/h2>\n\n

El tema dej\u00f3 de ser tierra de nadie. La Ley 27.739 (2024) regul\u00f3 a los proveedores de servicios de activos virtuales, que deben inscribirse ante la CNV. Y desde fines de 2024 la propia CNV puso en marcha un r\u00e9gimen de tokenizaci\u00f3n de valores negociables<\/strong> \u2014 un \u00absandbox\u00bb regulatorio, hoy prorrogado hasta fines de 2027 \u2014 que permite representar digitalmente, mediante blockchain, instrumentos como fideicomisos financieros y fondos comunes de inversi\u00f3n cerrados con oferta p\u00fablica<\/strong>: precisamente los veh\u00edculos aptos para estructurar inversiones inmobiliarias, tanto de desarrollos nuevos como de inmuebles ya construidos. El r\u00e9gimen se fue ampliando por etapas durante 2025 y 2026.<\/p>\n\n

Es una buena noticia: encauza la tokenizaci\u00f3n inmobiliaria hacia estructuras supervisadas. Pero no cambia el principio de fondo: el inmueble subyacente sigue entrando y saliendo de esas estructuras por escritura p\u00fablica<\/strong>, como siempre.<\/p>\n\n

El rol del escribano: el puente entre el token y el mundo real<\/h2>\n\n

Si el valor del token depende de la estructura jur\u00eddica que tiene detr\u00e1s, alguien tiene que garantizar que esa estructura sea real, v\u00e1lida y est\u00e9 correctamente documentada. Ah\u00ed interviene el escribano, en varios momentos:<\/p>\n\n