{"id":147,"date":"2026-08-21T17:25:20","date_gmt":"2026-08-21T20:25:20","guid":{"rendered":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/?p=147"},"modified":"2026-08-21T17:25:20","modified_gmt":"2026-08-21T20:25:20","slug":"tierras-rurales-empresas-extranjeras","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/tierras-rurales-empresas-extranjeras\/","title":{"rendered":"Tierras rurales y zonas de frontera para empresas extranjeras"},"content":{"rendered":"<p>Los proyectos mineros viven en la cordillera; los energ\u00e9ticos, en cuencas que muchas veces lindan con pa\u00edses vecinos. Y ah\u00ed, la empresa extranjera que quiere comprar la tierra superficial se encuentra con un doble r\u00e9gimen que sorprende hasta a los estudios internacionales: la <strong>Ley de Tierras Rurales<\/strong> \u2014 cuya derogaci\u00f3n por decreto fue <strong>suspendida por la Justicia<\/strong>, por lo que sigue vigente \u2014 y las <strong>zonas de seguridad de frontera<\/strong>, con su autorizaci\u00f3n previa obligatoria. Comprometerse a comprar sin mapear estas dos capas es firmar un contrato que quiz\u00e1s no se pueda cumplir.<\/p>\n<div class=\"gold-box\">\n<p><strong>En resumen:<\/strong> la <strong>Ley 26.737<\/strong> limita la titularidad extranjera de tierras rurales (tope del <strong>15% por jurisdicci\u00f3n<\/strong>, m\u00e1ximo de <strong>1.000 hect\u00e1reas en zona n\u00facleo<\/strong> o su equivalente por persona o grupo, y prohibiciones sobre inmuebles con <strong>cuerpos de agua relevantes<\/strong>); su cumplimiento se acredita con un <strong>certificado del Registro Nacional de Tierras Rurales previo a la escritura<\/strong>. En paralelo, los inmuebles en <strong>zona de seguridad de frontera<\/strong> requieren la <strong>previa conformidad<\/strong> estatal para ser adquiridos por extranjeros. El escribano es quien articula ambos reg\u00edmenes en la operaci\u00f3n \u2014 y quien no escritura sin ellos.<\/p>\n<\/div>\n<h2>Capa 1: la Ley de Tierras Rurales (y su monta\u00f1a rusa normativa)<\/h2>\n<p>Primero, el estado actual \u2014 porque es la pregunta que todos traen: el DNU 70\/2023 dispuso derogar la Ley 26.737, pero la Justicia <strong>suspendi\u00f3 cautelarmente esa derogaci\u00f3n<\/strong>, y existe adem\u00e1s un proyecto de reforma en debate legislativo. Resultado pr\u00e1ctico hoy: <strong>la ley y sus l\u00edmites se aplican<\/strong>, y el estado normativo debe verificarse al d\u00eda de cada operaci\u00f3n \u2014 lo hacemos como primer paso de cualquier encargo.<\/p>\n<p>Sus reglas centrales para personas y sociedades extranjeras (incluidas las argentinas con participaci\u00f3n extranjera mayoritaria):<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Tope del 15%<\/strong> de titularidad extranjera sobre las tierras rurales del territorio nacional, de cada provincia y de cada departamento o municipio \u2014 si el cupo local est\u00e1 agotado, no hay compra posible.<\/li>\n<li><strong>L\u00edmite por titular:<\/strong> hasta 1.000 hect\u00e1reas en zona n\u00facleo, o la superficie equivalente que cada provincia determin\u00f3 para sus regiones.<\/li>\n<li><strong>Cuerpos de agua:<\/strong> prohibici\u00f3n de adquirir inmuebles que contengan o linden con cuerpos de agua de envergadura y permanentes.<\/li>\n<li><strong>El certificado de habilitaci\u00f3n:<\/strong> lo emite el <strong>Registro Nacional de Tierras Rurales<\/strong> y es previo e indispensable para escriturar. Sin certificado, no hay escritura v\u00e1lida.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Capa 2: zonas de seguridad de frontera<\/h2>\n<p>Un r\u00e9gimen distinto, m\u00e1s antiguo y plenamente operativo: en las franjas definidas como zona de seguridad \u2014 que abarcan buena parte de la cordillera y otras \u00e1reas estrat\u00e9gicas \u2014 la adquisici\u00f3n de inmuebles por extranjeros (personas o sociedades con capital extranjero relevante) requiere la <strong>previa conformidad<\/strong> de la autoridad nacional competente. Aplica exactamente donde est\u00e1n muchos proyectos mineros. Tres consecuencias pr\u00e1cticas:<\/p>\n<ol class=\"steps\">\n<li><strong>Mapear antes de negociar:<\/strong> lo primero es determinar si el inmueble cae en zona de seguridad \u2014 cambia el camino cr\u00edtico y los plazos de toda la operaci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Tramitar la conformidad previa<\/strong> con el expediente que la autoridad exige (estructura societaria, beneficiarios, destino del inmueble). Los tiempos no son triviales: se planifican, no se descubren.<\/li>\n<li><strong>Dise\u00f1ar el contrato en consecuencia:<\/strong> boletos y compromisos sujetos a condici\u00f3n suspensiva de obtenci\u00f3n de las autorizaciones \u2014 la redacci\u00f3n que evita se\u00f1as perdidas y litigios.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>Las alternativas que se analizan (con los abogados del proyecto)<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Comprar vs. no comprar:<\/strong> muchas operaciones no necesitan el dominio \u2014 servidumbres mineras y superficiarias, usufructos, derechos de superficie o alquileres de largo plazo pueden dar el control operativo sin disparar los mismos reg\u00edmenes. Cada figura tiene sus propios l\u00edmites: se estudia caso por caso.<\/li>\n<li><strong>La estructura societaria importa:<\/strong> los reg\u00edmenes miran la nacionalidad del capital y del control, no solo el domicilio de la sociedad compradora \u2014 las estructuras &#8220;creativas&#8221; para eludirlos est\u00e1n expresamente contempladas y sancionadas. El camino es cumplir, no disfrazar.<\/li>\n<li><strong>El inventario de cupos:<\/strong> antes de elegir el activo, conviene conocer la situaci\u00f3n del 15% en el departamento \u2014 hay zonas donde el cupo extranjero est\u00e1 cerca del l\u00edmite.<\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"gold-box\">\n<p><strong>\u00bfEl proyecto necesita tierra en la cordillera o en zona rural?<\/strong> Este es el cap\u00edtulo donde m\u00e1s vale llegar temprano. Escr\u00edbanos por <a href=\"\/contacto.html\">el formulario de contacto<\/a>: verificamos el estado normativo del d\u00eda, mapeamos el inmueble contra los dos reg\u00edmenes y coordinamos certificados y conformidades con sus asesores \u2014 antes de que se firme nada.<\/p>\n<\/div>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<div class=\"faq-item\">\n<h3 class=\"faq-q\">\u00bfLa ley aplica tambi\u00e9n si compramos a trav\u00e9s de una SA argentina?<\/h3>\n<div class=\"faq-a\">\n<p>Si el capital o el control de esa sociedad argentina es mayoritariamente extranjero, s\u00ed \u2014 la ley mira la titularidad real, con criterios expresos sobre participaci\u00f3n y control. La estructura no exime; se declara y se computa.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"faq-item\">\n<h3 class=\"faq-q\">\u00bfQu\u00e9 se considera &#8220;tierra rural&#8221;?<\/h3>\n<div class=\"faq-a\">\n<p>Como regla, todo predio situado fuera de los ejidos urbanos, cualquiera sea su destino \u2014 no hace falta que sea productivo. Un campamento minero en la puna es tierra rural a estos efectos.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"faq-item\">\n<h3 class=\"faq-q\">\u00bfY si ma\u00f1ana derogan la ley?<\/h3>\n<div class=\"faq-a\">\n<p>Puede ocurrir \u2014 hay iniciativas en ese sentido \u2014 y tambi\u00e9n puede no ocurrir, o reformarse parcialmente. Las operaciones se estructuran sobre el derecho vigente al d\u00eda de la firma, con cl\u00e1usulas que contemplen el cambio normativo. Especular con la derogaci\u00f3n futura para incumplir la ley presente es un riesgo que ning\u00fan proyecto serio corre.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"faq-item\">\n<h3 class=\"faq-q\">\u00bfLa conformidad de frontera y el certificado de tierras se piden juntos?<\/h3>\n<div class=\"faq-a\">\n<p>Son tr\u00e1mites distintos ante organismos distintos, y un mismo inmueble puede requerir ambos. La coordinaci\u00f3n de tiempos \u2014qu\u00e9 se pide primero, qu\u00e9 condiciona el boleto, cu\u00e1ndo se reservan los certificados registrales\u2014 es precisamente la coreograf\u00eda que armamos.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"warning\">\n<p><strong>Importante:<\/strong> este es el terreno normativamente m\u00e1s inestable de la serie \u2014 derogaci\u00f3n suspendida por cautelar, reforma en debate, criterios administrativos en evoluci\u00f3n. Esta gu\u00eda es orientativa y el estado normativo debe verificarse a la fecha de cada operaci\u00f3n. Trabajamos con los asesores legales del proyecto; nada de lo dicho reemplaza ese an\u00e1lisis.<\/p>\n<\/div>\n<p>En la cordillera, los t\u00edtulos y las autorizaciones pesan tanto como la geolog\u00eda. Escr\u00edbanos antes de comprometer el primer d\u00f3lar en tierra.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La Ley de Tierras sigue vigente \u2014su derogaci\u00f3n por DNU qued\u00f3 suspendida por la Justicia\u2014 y la cordillera es zona de seguridad de frontera con autorizaci\u00f3n previa obligatoria. El doble r\u00e9gimen que sorprende a los estudios internacionales: topes del 15%, certificado previo a escriturar, conformidad estatal y las alternativas al dominio que conviene analizar antes de comprometer un d\u00f3lar.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[134],"tags":[17,135,138,143,144],"class_list":["post-147","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-inversion-extranjera","tag-inmuebles","tag-inversion-extranjera","tag-mineria","tag-tierras-rurales","tag-zona-de-frontera"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/147","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=147"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/147\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":155,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/147\/revisions\/155"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=147"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=147"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.escribaniavildosola.com.ar\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=147"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}