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Escritura - Boleto de Compraventa

La compraventa de inmuebles es una de las actividades más importantes en cualquier Escribanía. Estas operaciones son muy importantes para ambas partes ya que involucran el patrimonio de las personas. Es muy importante que en este tipo de operaciones ambas partes estén correctamente asesoradas para no salir perjudicadas de la operación. El Escribano suele ser designado por la parte compradora con la excepción de las operaciones de compraventa que se realicen con hipoteca en cuyo caso la parte vendedora designa al Escribano. Es importante saber que el Escribano es imparcial en la operación y que su deber es tratar a ambas partes por igual.

A continuación destacaremos algunos factores a tener en cuenta en estas operaciones. Cuando se está por comprar o vender un inmueble se suele firmar un contrato privado, previo a la escrituración del inmueble conocido como Boleto de Compraventa. Este contrato no es obligatorio, se suele firmar para registrar el acuerdo de compra o venta del el inmueble. En el Boleto de Compraventa se suelen acordar detalles de la operación como el precio del inmueble, el depósito hecho por el comprador, la forma de pago, la fecha de escrituración o la designación del escribano, por nombrar algunas clausulas frecuentes. En el período de tiempo que va de la firma del boleto, a la firma de la escritura, la escribanía prepara toda la documentación y corrobora que todos los requisitos necesarios para la escrituración se cumplan.

Es importante tener en cuenta que lo acordado en el boleto debe cumplirse por ambas partes y su incumplimiento puede derivar en acciones legales. Es por esta razón que antes de firmar un boleto de compraventa, se recomiendo asesorarse con un escribano que pueda aconsejar y advertir a las partes. Generalmente el Escribano es quien redacta el documento mediando entre ambas partes para lograr asegurar que las condiciones de la operación sean claras y favorables para ambas partes.

Por la parte vendedora, el documento deber ser firmado por todos los propietarios, por sí, o a través de personas suficientemente facultadas. Si la vivienda es un bien ganancial, tendrán que firmarlo el marido y la mujer. Si la vivienda es propia de uno de ellos, o sea no es un bien ganancial, pero en ella residen hijos menores o incapaces también deberán firmar el documento el marido y la mujer. Si el vendedor ha dado un poder facultando a otra persona a que firme este documento, el apoderado deberá de presentar el original y el poder deberá facultarle para la venta. El Escribano deberá corroborar que el apoderado está autorizado para formalizar la compraventa. Cada compraventa tiene su particularidad por lo que es muy importante contar con un profesional de confianza que lo asesore adecuadamente antes de firmar cualquier documento.

El Escribano es un agente de retención para el fisco, esto significa que retiene dinero en la operación para el pago de impuestos. El Escribano consulta con las partes las características de la operación y con los distintos organismos para determinar si el inmueble adeuda alguna cifra y en base a la información se determinar qué se deben abonar. El Escribano asesora a las partes respecto a las cargas que se deben abonar y les explica a las partes cual son las retenciones y cuál es el motivo por el cual se debe retener. El Escribano también se ocupa de los trámites necesarios para poder escriturar como puede ser el levantamiento de un embargo o la cancelación de una hipoteca grabada sobre el inmueble. Es muy importante tener un Escribano de confianza que defienda los intereses de las partes para evitar que estas paguen gravámenes que no corresponden.

Previo a la transferencia de dominio, el Escribano debe comprobar que la propiedad se encuentra libre de deuda y en caso contrario retener la suma correspondiente para cancelar dicha deuda.

Los Gastos de la compraventa incluyen:

Impuesto de Sellos: en la Ciudad de Buenos Aires se abona el 2,5% sobre el precio. Si el comprador está realizando una compra de vivienda única y cuando el precio de adquisición no supere los $360.000. En la Provincia de Buenos Aires, se abona generalmente el 3%, existiendo otros supuestos de menor incidencia contemplados en una escala. Consulte su caso particular. La ley indica que son soportados en partes iguales por comprador y vendedor.

Impuesto a la Transferencia de Inmuebles: es de orden nacional y su alícuota asciende al 1,5% del precio de la escritura. Es soportado por el vendedor, a excepción que desee reinvertir en compra de una nueva vivienda para lo cual deberá realizar el trámite correspondiente ante la Administración Federal de Ingresos Públicos.

Costos de inscripción ante el Registro de la Propiedad.

Honorarios profesionales.

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